凱文大帝法律人商品房買賣合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響( 二 ) 【案情介紹】2012年6月

4、關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的問題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，小王訴請(qǐng)的違約金可按照小王已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條“關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%” ，法院酌定本案違約金以小王已付購(gòu)房款總額為基數(shù) ，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率的1.3倍計(jì)算。因中國(guó)人民銀行2019年8月20日授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），不再公布貸款基準(zhǔn)利率，故2019年8月20日之后按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍計(jì)算。

5、關(guān)于小王要求開發(fā)商辦理涉案商品房權(quán)屬證書的訴請(qǐng) 。

因該房屋已具備辦證條件，雙方已達(dá)成委托代辦產(chǎn)權(quán)證書的合意，成立委托代辦關(guān)系，開發(fā)商有義務(wù)為小王辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，但小王應(yīng)繳納辦證所需稅費(fèi)和提供相關(guān)資料。因此，開發(fā)商應(yīng)于小王繳納辦證所需稅費(fèi)和提供相關(guān)資料之日起一定時(shí)間內(nèi)為小王辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理，判決開發(fā)商在小王繳納辦證所需稅費(fèi)和提供相關(guān)資料之日起90日內(nèi)為小王辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并向小王支付逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的違約金，該違約金以已付購(gòu)房款39萬元為基數(shù) ，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利率的1.3倍計(jì)算；自2019年8月20日起至2020年10月20日止按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍計(jì)算。

【結(jié)論與建議】

通常情況下，開發(fā)商會(huì)在商品房買賣合同中就遲延辦證問題約定較輕的違約責(zé)任及較長(zhǎng)的辦證期限，以規(guī)避遲延辦證的風(fēng)險(xiǎn) 。如沒有相關(guān)約定，則按照司法解釋的規(guī)定，辦證期限為房屋交付后90天，違約責(zé)任參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，如合同中沒有約定遲延辦證違約金，對(duì)于購(gòu)房人來說反而有利。
本案中，由于開發(fā)商遲延辦證時(shí)間較長(zhǎng) ，超過了3年訴訟時(shí)效，法院對(duì)于3年以外的違約金未予支持。這一點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房人來說，也是需要注意的。若開發(fā)商遲延辦證即將達(dá)到3年，則購(gòu)房人需及時(shí)通過發(fā)函、訴訟等方式主張權(quán)利，以達(dá)到中斷訴訟時(shí)效的目的。

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