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凱文大帝法律人 商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響

凱文大帝法律人 商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響
凱文大帝法律人 商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響
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凱文大帝法律人 商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響

【案情介紹】
2012年6月 ， 小王與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 ， 購(gòu)買(mǎi)住宅商品房一套 ， 房屋總價(jià)款為39萬(wàn)元 。 雙方在合同中對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記的期限及違約責(zé)任未作具體約定 ， 但約定購(gòu)房人須委托開(kāi)發(fā)商向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記 。
合同簽訂后 ， 小王依約向開(kāi)發(fā)商支付了全部購(gòu)房款 ， 開(kāi)發(fā)商在合同約定期限內(nèi)向小王交付了房屋 ， 但遲遲不能辦理房屋權(quán)屬登記 。 直到2020年8月 ， 該商品房才已具備辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的條件 。 2020年10月20日 ， 開(kāi)發(fā)商向小王開(kāi)具涉案房屋購(gòu)買(mǎi)發(fā)票 。
小王認(rèn)為 ， 開(kāi)發(fā)商遲延辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū) ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ， 遂于2021年4月1日向法院提起訴訟 ， 要求開(kāi)發(fā)商立即為小王辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū) ， 并支付逾期辦證違約金（違約金以房屋價(jià)款39萬(wàn)元為基數(shù) ， 按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.3倍從2017年6月1日起計(jì)算至開(kāi)發(fā)商為小王辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)并交付給小王之日止） 。

【法律評(píng)析】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：逾期辦證違約金截止時(shí)間以及違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何認(rèn)定 。
1、關(guān)于逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記違約金的問(wèn)題 。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：“由于出賣(mài)人的原因 ， 買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的 ， 除當(dāng)事人有特殊約定外 ， 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：……（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的 ， 自房屋交付使用之日起90日；”根據(jù)該司法解釋的規(guī)定 ， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交房之日起90日內(nèi)履行完辦證義務(wù) 。 開(kāi)發(fā)商未履行相關(guān)辦證的義務(wù) ， 故小王主張開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證違約金的訴請(qǐng) ， 于法有據(jù) ， 應(yīng)當(dāng)予以支持 。
【凱文大帝法律人|商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定遲延辦證違約金，購(gòu)房人依法維權(quán)不受影響】
2、關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題 。

由于逾期辦證違約責(zé)任屬于單純的債權(quán)性質(zhì)的義務(wù) ， 相應(yīng)違約金的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán) ， 且該違約金的數(shù)額系隨著違約行為的持續(xù)而不斷增長(zhǎng) ， 該種違約金的給付 ， 在性質(zhì)上屬于繼續(xù)性債權(quán) ， 即其內(nèi)容和范圍受到時(shí)間因素的影響 ， 隨著時(shí)間的推移不斷發(fā)生變化 ， 故違約金應(yīng)當(dāng)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效 ， 應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民法總則》關(guān)于3年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定 。
小王所舉證據(jù)不能證明逾期交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書(shū)違約金的訴訟時(shí)效出現(xiàn)中止、中斷或延長(zhǎng)的情形 。 故自法院立案之日（2021年4月1日）回溯3年的違約金應(yīng)予保護(hù) ， 超過(guò)3年的部分 ， 應(yīng)認(rèn)定為已超過(guò)訴訟時(shí)效期間 ， 不予保護(hù) 。 即2018年4月1日起的逾期辦證違約金請(qǐng)求權(quán)未超過(guò)訴訟時(shí)效 。

3、關(guān)于違約金截止時(shí)間的認(rèn)定問(wèn)題 。

開(kāi)發(fā)商向小王通知涉案房屋具備辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的條件 ， 小王據(jù)此向開(kāi)發(fā)商提交應(yīng)由小王提交的辦證資料及繳納所需稅費(fèi) ， 用于開(kāi)發(fā)商代為辦理轉(zhuǎn)移登記 ， 即應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商履行了約定義務(wù) ， 因何時(shí)能辦理完權(quán)屬證書(shū)已不在開(kāi)發(fā)商的可控范圍 。
雖然該商品房于2020年8月就具備轉(zhuǎn)移登記條件 ， 但開(kāi)發(fā)商并無(wú)直接證據(jù)證實(shí)其通知過(guò)小王 ， 直到2020年10月20日才向小王開(kāi)具涉案房屋購(gòu)買(mǎi)發(fā)票 。 從邏輯上分析 ， 只有開(kāi)發(fā)商通知小王提交相關(guān)資料辦證 ， 小王才會(huì)到開(kāi)發(fā)商處要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票 ， 故至少可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商于2020年10月20日已盡到通知義務(wù) 。 因此 ， 計(jì)算逾期辦證違約金截止時(shí)間應(yīng)為2020年10月20日 。

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