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凱文大帝法律人 明明是開(kāi)發(fā)商違法圈占小區(qū)公共綠地，業(yè)主起訴卻被駁回，尷尬了！

凱文大帝法律人 明明是開(kāi)發(fā)商違法圈占小區(qū)公共綠地，業(yè)主起訴卻被駁回，尷尬了！

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凱文大帝法律人 明明是開(kāi)發(fā)商違法圈占小區(qū)公共綠地，業(yè)主起訴卻被駁回，尷尬了！

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凱文大帝法律人 明明是開(kāi)發(fā)商違法圈占小區(qū)公共綠地，業(yè)主起訴卻被駁回，尷尬了！

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小張與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同 ， 購(gòu)買(mǎi)了一套位于9樓的房屋 。 購(gòu)房合同約定：該商品房交付時(shí)須取得規(guī)劃核驗(yàn)驗(yàn)收合格文件、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明文件和房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告 ， 并且滿足出賣人承諾的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施達(dá)到的條件；合同附件約定銷售市場(chǎng)放置的沙盤(pán)僅為示意項(xiàng)目?jī)?nèi)樓棟的分布使用 ， 限于比例尺寸的制約 ， 沙盤(pán)可能未全部覆蓋本項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的建筑物、構(gòu)筑物 ， 沙盤(pán)所示可能與規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異 ， 買(mǎi)受人同意不基于沙盤(pán)表達(dá)的信息向出賣人主張任何權(quán)利 ， 關(guān)于項(xiàng)目的上述信息均以政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn) 。

購(gòu)房合同簽訂后 ， 小張依約支付了購(gòu)房款 。 隨后 ， 該樓盤(pán)陸續(xù)通過(guò)了規(guī)劃核驗(yàn) ， 并完成了工程竣工驗(yàn)收備案 。 在接到房產(chǎn)公司的交付通知后 ， 小張辦理房屋入住手續(xù) 。
入住后 ， 小張發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共綠地被開(kāi)發(fā)商圈起來(lái)給一樓住戶作為院子使用 ， 遂向法院提起訴訟 ， 要求開(kāi)發(fā)商拆除圈占公共綠地圍擋 ， 向小張交付不受限制、完全開(kāi)放的公共綠地；同時(shí) ， 要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)自合同約定交房之日起至公共綠地整改完成之日的違約金 。


小張?zhí)岢錾鲜鲈V訟請(qǐng)求的主要理由：

（1）合同中關(guān)于商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件有明確約定：出賣人承諾本合同項(xiàng)下商品房所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案與行政主管部門(mén)備案及公示的該項(xiàng)目建設(shè)方案一致 。 根據(jù)開(kāi)發(fā)商在政府主管部門(mén)報(bào)批及竣工備案的規(guī)劃文件 ， 該小區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃及備案文件均顯示公共綠地是完全開(kāi)放的區(qū)域 ， 沒(méi)有任何圈占和圍擋 。
（2）根據(jù)合同約定 ， 開(kāi)發(fā)商在合同中明確承諾不處分共用部分和設(shè)施 。
（3）根據(jù)《物權(quán)法》（注：現(xiàn)已并入《民法典》）規(guī)定：小區(qū)公共綠地屬于業(yè)主共有 ， 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分 ， 不得剝奪小張作為共有人的權(quán)利 。 開(kāi)發(fā)商將小區(qū)公共綠地違法圈占 ， 嚴(yán)重違反法律規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)文件的規(guī)定 ， 嚴(yán)重違反了購(gòu)房合同約定 。

開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)：
1、開(kāi)發(fā)商并不存在圈占綠地的行為 ， 且綠地屬于所有業(yè)主共有 ， 小張個(gè)人起訴不具有主體資格；
2、公共設(shè)施是否合格應(yīng)以行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格與否為準(zhǔn) 。 該小區(qū)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收以及規(guī)劃驗(yàn)收 ， 足以證明該小區(qū)的公共綠地是合格的；
3、開(kāi)發(fā)商就該小區(qū)公共綠地做出的綠化安排 ， 是基于業(yè)主自身生活安寧權(quán)和隱私權(quán)的保護(hù)考慮 。 同時(shí) ， 該小區(qū)的公共綠地建設(shè)也滿足綠地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求 ， 不存在違反相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定情形 ， 也得到了相關(guān)政府部門(mén)的認(rèn)可 。

4、購(gòu)房合同約定：“買(mǎi)受人了解小區(qū)其他業(yè)主對(duì)附隨小院享有專屬使用權(quán)并設(shè)置建筑隔離或綠化隔離 ， 承諾放棄對(duì)相關(guān)區(qū)域的所有權(quán)利” 。 可見(jiàn) ， 開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同之時(shí)已經(jīng)與小張明確約定小區(qū)臨近一樓的綠地是不開(kāi)放的 。

5、該小區(qū)實(shí)際建成情況符合規(guī)劃條件 ， 且開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中已經(jīng)告知小張小區(qū)實(shí)際建成情況可能與沙盤(pán)情況不一致 。 小張主張沙盤(pán)與實(shí)際情況不符 ， 并要求開(kāi)發(fā)商按照沙盤(pán)展示的情況進(jìn)行建設(shè) ， 不符合上述約定 。
6、該小區(qū)公共綠地合格且小張已經(jīng)收房 小張要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任也沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù) 。

法院觀點(diǎn)：
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有 ， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外 。 建筑物共有部分的相關(guān)權(quán)利屬于全體小區(qū)業(yè)主的共同權(quán)益 ， 受到侵害依法應(yīng)當(dāng)由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)委托的業(yè)主委員會(huì)或其他可以代表全體業(yè)主利益的單位及組織主張 。 單個(gè)或部分業(yè)主主張建筑物共有權(quán)受到侵害提起訴訟 ， 不具有原告主體資格 。 小張?zhí)岢龅年P(guān)于小區(qū)內(nèi)綠地的整改及相應(yīng)違約金的訴求均涉及該小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的公共利益 ， 其以個(gè)人名義起訴主體不適格 。 因此 ， 法院判決駁回小張的訴訟請(qǐng)求 。

思考：
法院的邏輯似乎并沒(méi)有錯(cuò) ， 但這種判決造成的負(fù)面效果是顯而易見(jiàn)的 。 如前所述 ， 小區(qū)綠地屬于業(yè)主共有 ， 開(kāi)發(fā)商圈占綠地違反了《民法典》及相關(guān)法律規(guī)定 ， 是確定無(wú)疑的 。 如果完全按這種判決的邏輯 ， 要等業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)成立之后才能要求開(kāi)發(fā)商整改 ， 那可能要等上十年、八年的時(shí)間 ， 有的小區(qū)甚至在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)也未能成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì) 。

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