凱文大帝法律人 ?《民法典》實施后，住宅小區(qū)公共收益的歸屬如何確定？【基本案情】某物業(yè)公司自2

【基本案情】
某物業(yè)公司自2010年開始管理某住宅小區(qū) 。 2018年6月30日，小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)過業(yè)主投票決議，同意小區(qū)實行業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，并通過了該小區(qū)的《公共管理方案》。不久，物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)合同解除而退出了該小區(qū) 。
隨后，小區(qū)業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)出《支付公共收益告知書》，要求物業(yè)公司支付本小區(qū)近5年的公共收益款共計120萬元，但物業(yè)公司一直未將收益支付給業(yè)委會。
業(yè)委會起訴至法院，要求物業(yè)公司立即向業(yè)委會一次性支付物業(yè)服務(wù)合同解除之前該小區(qū)的停車費、廣告費等公共收益共計收入120萬元及利息。

【法律評析】

1、關(guān)于小區(qū)共有部分收益的歸屬問題。
【凱文大帝法律人|?《民法典》實施后，住宅小區(qū)公共收益的歸屬如何確定？】《民法典》第271條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán) ，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；第282條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)的車位管理費和露天停車位的收益、電梯廣告收入，在扣除合理的成本之后，屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，而業(yè)委會是經(jīng)過合法程序成立的居民小區(qū)自治組織，依法有權(quán)代表全體業(yè)主取得并享有小區(qū)的公共收益。因此，物業(yè)公司有義務(wù)將管理期間收取的收益余額返還給業(yè)委會。

2、關(guān)于物業(yè)維護(hù)費用、停車場道閘租賃費用、車場管理員工資等費用能否在公共位置停車費及廣告費收益中抵扣的問題。

物業(yè)公司認(rèn)為其在對小區(qū)進(jìn)行管理期間發(fā)生的停車場道閘租賃費用、車場管理人員工資、電梯光幕、對講機、接觸器損壞的更換及維修費、停車場路面的修補和更換石片費用、公共區(qū)域鐵欄桿更換等費用，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān) ，故主張將該等費用從小區(qū)公共收益中扣除。

法院認(rèn)為，上述費用屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收取的物業(yè)管理費中開支的物業(yè)維護(hù)費用，物業(yè)公司要求在公共收益中扣除缺乏依據(jù) 。同理，物業(yè)公司對于停車車位亦收取了管理費，其要求在公共收益中扣除停車場道閘租賃費用及車場管理員工資缺乏依據(jù) 。

利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進(jìn)行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，上述收益可由業(yè)主委員會自行管理，也可通過物業(yè)服務(wù)合同或?qū)ｍ椇贤s定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)管理。
【裁判結(jié)果】
法院判決物業(yè)公司向業(yè)委會支付車位收益款及廣告位收益款共計112萬元及利息。

【結(jié)論及建議】

一、鑒于《民法典》已明確規(guī)定小區(qū)共有部分收入歸全體業(yè)主共有，建議在物業(yè)服務(wù)合同中，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備委托經(jīng)營管理權(quán)限、收益歸屬以及收益用途等內(nèi)容予以明確約定。
二、承擔(dān)管理服務(wù)職能的物業(yè)公司如欲充分發(fā)揮共有部分的作用應(yīng)征得業(yè)主大會同意后再行經(jīng)營且應(yīng)尊重業(yè)主的知情權(quán)定期公布收支情況。

凱文大帝法律人 ?《民法典》實施后，住宅小區(qū)公共收益的歸屬如何確定？

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