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商業(yè)封面 物業(yè)的枷鎖：如何讓普通母雞“下金蛋”？( 二 )



先說(shuō)養(yǎng)老護(hù)理 ， 這已經(jīng)成為行業(yè)熱門(mén)話(huà)題 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示 ， 60歲及以上人口為2.64億人 ， 整體占比18.7% ， 較2010年增長(zhǎng)了5.44% 。 人口老齡化加深 ， 將會(huì)激發(fā)養(yǎng)老訴求 ， 帶動(dòng)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展 。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”規(guī)模有多大？根據(jù)國(guó)務(wù)院印發(fā)《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》 ， 預(yù)計(jì)2030年康養(yǎng)地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)億元 。 蛋糕如此龐大 ， 早已吸引萬(wàn)科（000002.SZ）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、綠城中國(guó)（03900.HK）等超過(guò)40家房企參與其中 。
頭豹研究院的調(diào)研結(jié)果顯示：養(yǎng)老社區(qū)將比普通地產(chǎn)項(xiàng)目更受歡迎 。
這是一個(gè)全新的課題：買(mǎi)方有需求且日益迫切 ， 賣(mài)方有產(chǎn)品且規(guī)模巨大 。 物業(yè)公司既能重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) ， 全面統(tǒng)籌空間、人員、設(shè)備等資源 ， 提供整合服務(wù) ， 又能輕量化運(yùn)營(yíng) ， 建立養(yǎng)老服務(wù)中介平臺(tái) ， 甄選發(fā)布養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信息 ， 收放自如 。
至于停車(chē)場(chǎng)及充電樁 ， 這是一道如何填平信息斷層的難題 。 對(duì)房企而言 ， 車(chē)位庫(kù)存壓力正在增大 。 克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 2019年50家典型房企已竣工庫(kù)存車(chē)位及配套面積的庫(kù)存占比達(dá)到10.5% 。 可對(duì)業(yè)主而言 ， 車(chē)位已成稀缺資源 ， 全國(guó)車(chē)位缺口達(dá)到8000萬(wàn)個(gè) 。
現(xiàn)實(shí)中并不缺少車(chē)位 ， 而是缺少發(fā)現(xiàn)車(chē)位的眼睛 ， 物業(yè)需要幫助車(chē)主與車(chē)位產(chǎn)權(quán)方牽線(xiàn)搭橋 。 一方面實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理 ， 階段性降低開(kāi)發(fā)商持有庫(kù)存車(chē)位成本；一方面解決了車(chē)主停車(chē)難的問(wèn)題 ， 從而觸達(dá)用戶(hù)痛點(diǎn) 。

與養(yǎng)老服務(wù)不同的是 ， 空閑車(chē)位未必集中于相同小區(qū)內(nèi) ， 需要物業(yè)公司打破小區(qū)之間的空間壁壘 ， 成為大車(chē)庫(kù)的“總管”：不僅打通不同社區(qū)的數(shù)據(jù)壁壘 ， 實(shí)現(xiàn)資源統(tǒng)一管理調(diào)配 ， 還要加裝支持邊緣計(jì)算設(shè)備 ， 提升弱電智能化能力 ， 有必要的話(huà)要獨(dú)立開(kāi)發(fā)AI管控大腦 ， 改造成本較大 。

“矬出將”的業(yè)務(wù)
除了上述兩項(xiàng)長(zhǎng)期布局的“金蛋業(yè)務(wù)” ， 其他眾多項(xiàng)目都略顯尷尬 。
社區(qū)零售、社區(qū)便民、家政服務(wù)、公共空間管理 ， 這四項(xiàng)業(yè)務(wù)是社區(qū)常規(guī)配套 ， 必不可少；至于要擺放哪些商品與服務(wù) ， 決定權(quán)掌握在物業(yè)公司手中 。
自己做 ， 能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化 ， 不過(guò)投入成本相應(yīng)增長(zhǎng) ， 管理非常繁瑣；平臺(tái)化運(yùn)營(yíng) ， 引入第三方開(kāi)展業(yè)務(wù)可坐收漁利 ， 可是“愿者上鉤”的事情總是十分被動(dòng) 。

好在探索O2O業(yè)務(wù)仍是熱點(diǎn) ， 蘇寧易購(gòu)（002024.SZ）的蘇寧小店、順豐控股（002352.SZ）、永輝超市（601933.SH）的永輝微店……各行業(yè)并不缺少進(jìn)入社區(qū)生態(tài)的訴求 。 它們擠破頭也要進(jìn)入社區(qū) ， 把業(yè)務(wù)塞進(jìn)業(yè)主日常生活 ， 搶占公共空間 ， 物業(yè)公司存在“坐收漁利”的條件 。

何況無(wú)論線(xiàn)上如何運(yùn)營(yíng) ， 線(xiàn)下總是物業(yè)公司的地盤(pán) 。 外部公司將業(yè)務(wù)從社區(qū)外搬到社區(qū)內(nèi) ， 物業(yè)公司可以將服務(wù)嵌入門(mén)店送到業(yè)主家中區(qū)間——無(wú)論面對(duì)怎樣O2O模式 ， 入戶(hù)能力永遠(yuǎn)在物業(yè)公司手里 ， 也算充分挖掘“最后一米”的價(jià)值 。
只是物業(yè)服務(wù)公司銜接美居服務(wù)等低附加值項(xiàng)目的必要性似乎不是很強(qiáng) 。 雖然房企普遍提升土地自持比例 ， 也有部分業(yè)主采購(gòu)精裝項(xiàng)目 ， 形成裝修服務(wù)需求 ， 一度引導(dǎo)佳兆業(yè)美好（02168.HK）、濱江服務(wù)（03316.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）等企業(yè)入局 ， 但市場(chǎng)規(guī)模非常有限 。
參考2020年中期財(cái)報(bào) ， 碧桂園服務(wù)在管面積較2019年末增加4340萬(wàn)平方米 ， 帶動(dòng)“拎包入住”業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)213.5% ， 可是整體規(guī)模僅1.24億元 。 疊加不同業(yè)主的海量訴求 ， 本身是一項(xiàng)“費(fèi)力不一定討好”的工作 。
同樣不討好的還有房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 。
理論上 ， 業(yè)主有出租需求 ， 物業(yè)公司對(duì)所在社區(qū)了解程度強(qiáng)于第三方中介 ， 此舉本是提升企業(yè)利潤(rùn)空間 ， 實(shí)現(xiàn)“肉爛在鍋里”的手段 。 不過(guò)前端能力培養(yǎng)與后臺(tái)數(shù)據(jù)積累 ， 哪家公司都很難是鏈家的對(duì)手 ， 只能當(dāng)做潛在增長(zhǎng)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期培養(yǎng) 。

物管中的“雞肋”
在所有的項(xiàng)目中 ， 社區(qū)傳媒的價(jià)值最為雞肋 。
先看一組數(shù)據(jù)：2020年全國(guó)廣告收入達(dá)到1940.06億元 ， 同比下降6.52%；通過(guò)樓宇廣告、戶(hù)外廣告等模式取得的收入達(dá)到260.52億元 ， 同比增長(zhǎng)5.19% 。

在物業(yè)公司組建業(yè)主溝通群 ， 開(kāi)發(fā)線(xiàn)上業(yè)務(wù)平臺(tái)后 ， 廣告平臺(tái)也有了更為多元化的呈現(xiàn)形式 ， 通過(guò)運(yùn)營(yíng)不同平臺(tái)增加廣告收入有了更大的空間 。 只看結(jié)果 ， 社區(qū)傳媒似乎還是不錯(cuò)的收入渠道 ， 可是落到實(shí)際 ， 業(yè)主與物業(yè)公司都有怨言 。
引入樓宇廣告本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)社區(qū)流量的方式之一 ， 可是這種方式太過(guò)粗暴 ， 用戶(hù)體驗(yàn)非常糟糕 。 廣告播放過(guò)多過(guò)密 ， 對(duì)物業(yè)公司的口碑也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響 。

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