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商業(yè)封面 物業(yè)的枷鎖：如何讓普通母雞“下金蛋”？

商業(yè)封面 物業(yè)的枷鎖：如何讓普通母雞“下金蛋”？

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如果你是在今年初時候重倉碧桂園服務(wù)（06098.HK）的股票 ， 要恭喜你離財(cái)務(wù)自由又近了一步 。
不到半年的時間里 ， 碧桂園服務(wù)在“小楊老板”（楊惠妍）帶領(lǐng)下 ， 完成了藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）64.62%股權(quán)的股權(quán)收購 ， 組織一場“城市服務(wù)開發(fā)者大會” ， 發(fā)布一份還不錯的年報(bào) 。 然后 ， 公司的市值倏的一下就增長了48.24% ， 達(dá)到了2356億港元（截止5月21日收盤） 。
不到半年時間 ， 碧桂園服務(wù)的公司市值就增長了相當(dāng)于兩個保利物業(yè)（06049.HK ， 324億港元）那么多！擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e ， 能夠支撐碧桂園服務(wù)市值增長 ， 但碧桂園服務(wù)不過是那只下蛋母雞 ， 市場卻給了它金蛋母雞的身價 。
《一點(diǎn)財(cái)經(jīng)》在《眼見物業(yè)起“高樓”：真泡沫與假繁榮》一文中有過對此“景象”的表達(dá)：物業(yè)板塊有一段優(yōu)質(zhì)的故事開端 ， 證明資本市場愿意在“勞動密集型”的板塊繼續(xù)幻想；可只給資本看物業(yè)公司如何膨脹與營造概念還不夠 。 市場不缺下蛋母雞 ， 缺的是金蛋母雞 ， 誰也救不活沒有創(chuàng)新增值的土壤 。
獨(dú)立的小區(qū)像極了“大家庭” ， 物管類似于手持家門鑰匙的“老管家” ， 開門迎客讓業(yè)主看什么、不看什么 ， 自己說了算 。 這是“最后一米”的價值所在 ， 也是物業(yè)公司成為金蛋母雞的關(guān)鍵 。
那么讓業(yè)主看什么？怎么看？看到什么程度？這是做“老管家”的學(xué)問 。

口碑與價值的博弈
為了讓自己更像一只“金蛋母雞” ， 物業(yè)公司做了不少事情 。
光大證券梳理 ， 社區(qū)增值服務(wù)主要涵蓋：空間管理、消費(fèi)服務(wù)、金融服務(wù)三個領(lǐng)域 ， 囊括家政服務(wù)、美居服務(wù)（拎包入住）、社區(qū)傳媒、房屋經(jīng)紀(jì)（租售）、公共空間管理、社區(qū)零售（社區(qū)團(tuán)購）、保險經(jīng)紀(jì)、停車場及充電樁、養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)等9類項(xiàng)目 。
既然是“增值” ， 多做一些服務(wù)總不會錯的 。

基于“服務(wù)提供商”的定位 ， “老管家”就是要讓大家用了都說好 ， 在業(yè)主群樹立正面形象 。 至少別像中梁首府的萬科物業(yè)（萬物云前身） ， 被業(yè)主送上“干啥啥不行 ， 收錢第一名”的錦旗 。

可是用戶感知最強(qiáng)的項(xiàng)目 ， 普遍寫在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)條目中 。
做好傳統(tǒng)“四保”——保安、保潔、保綠、保修服務(wù) ， 多數(shù)業(yè)主就能滿足 ， 留個好口碑并不算難事 。 當(dāng)然 ， 只有基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的皮囊 ， 資本市場何以給出動輒就千億的市值？物業(yè)公司需要想著法兒“出圈” ， 必須吊起業(yè)主們的新胃口 。
這不是一件容易的事兒 。 “老管家”要站在己方利益的立場 ， 重新規(guī)劃布局社區(qū)空間：做簡單的事兒 ， 沒有價值；做復(fù)雜的事兒 ， 影響業(yè)主體驗(yàn) 。 尤其改造成本大幅提升 ， 被迫增加物業(yè)費(fèi)時 ， 增值服務(wù)將會很難推進(jìn) 。
好在理論上 ， 增值服務(wù)不是零和游戲 ， 只要物管提供的服務(wù)有價值 ， 用戶同樣甘之如飴 。 一旦業(yè)主形成使用依賴 ， 就能獲得穩(wěn)定的增值服務(wù)收入 。 這要求物業(yè)公司跳出傳統(tǒng)的思維 ， 圍繞“宜居生態(tài)”的框架 ， 遴選增值服務(wù)項(xiàng)目 。
如此看來 ， 物業(yè)公司開展服務(wù) ， 既要服從業(yè)主的實(shí)際需求 ， 填充高價值資源 ， 又要貼合自身需要 ， 符合企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益 。 當(dāng)我們以“口碑”作為橫坐標(biāo)、“價值”作為縱坐標(biāo) ， 為已有服務(wù)進(jìn)行重新評估 ， 會得到如下價值坐標(biāo)系 。


“金礦”在哪？
目前 ， 養(yǎng)老護(hù)理、停車場及充電樁兩項(xiàng)符合共同利益訴求 ， 價值非常突出 。

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