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新浪財經 保利物業連續3年業績增速放緩 規模擴張陷入瓶頸期

3月24日 ， 保利物業發布2020年業績公告 ， 公司實現營業收入80.4億元 ， 同比增長34.7%；實現年內溢利7億元 ， 同比增長38.3%；本公司擁有人應占溢利6.7億元 ， 同比增長37.3% 。 同期毛利率為18.7% ， 較去年下降1.6個百分點；凈利率為8.7% ， 較去年增加0.3個百分點 。
正如中報所擔憂的那樣 ， 保利物業本就不高的毛利率出現下滑 ， 其中社區增值服務毛利率更是大降10.4個百分點 。 此外由于年內無大型并購 ， 每年穩定面積的增長已經不能滿足保利物業 ， 公司在管及合約面積增速下降至近年3年最低 ， 導致儲備率進一步下降至0.49 。 年報次日公司股價領跌（-7.11%）45家物業股 ， 反應了市場情緒 。
連續3年業績增速放緩
從業務結構來看 ， 物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務占總收入的比重為61.6%、16.7%、21.7% ， 相對于總收入34.7%的增長 ， 三大業務中占比最重的物業管理服務全年僅增28.7% ， 拖了營收后腿 。 非業主增值服務及社區增值服務分別增長38.5%、51.5% 。
不過橫向對比自身 ， 保利物業2020年業績增長略顯遜色 。 2017-2020年公司營收增速分別為26.73%、64.98%、41.06%、34.7% ， 2018年高增之后 ， 2019年及2020年增速連續2年放緩 。 凈利潤增速放緩則更早 ， 2017-2020年凈利潤增速為50.26%、49.33%、46.13%、37.3% ， 隨著基數的增大 ， 利潤增速逐年放緩跡象明顯 ， 尤其是2020年下降了約9個百分點 。
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【新浪財經|保利物業連續3年業績增速放緩 規模擴張陷入瓶頸期】 而對比同行 ， 目前公布業績的頭部物企中 ， 碧桂園服務同比增長61%、恒大物業同比增長185%、雅生活服務同比增長43%、招商積余同比增長52% ， 保利物業落后于同梯隊物企 。 另一方面 ， 第二梯隊的物企正瘋狂追趕 ， 比如世茂服務凈同比增長80.2%、融創服務同比增長122.6% ， 二者營收規模雖然遠低于保利物業 ， 但凈利潤規模已經接近后者 。
規模擴張陷入瓶頸期　49%在管面積已到期
截至2020年末 ， 保利物業在管面積為3.8億平方米 ， 較去年的2.9億平方米新增0.93億平方米；合約面積為5.7億平方米 ， 較去年的的5億平方米新增0.7億平方米 。 儲備率（儲備面積/在管面積）方面 ， 2019年為0.74 ， 2020年為0.49 ， 略有下降 。
2020年仍然是第三方項目驅動的規模增長 。 0.93億平方米的新增面積中 ， 0.24億平方米來自于保利發展控股集團、0.7億平方米來自第三方物業開發商 。 2019年二者的新增數據分別是0.19億平方米、0.77億平方米 。
具體到在管業態 ， 公眾及其他物業2020年新增在管面積0.6億平方米 ， 保利物業新增的第三方項目可能大部分是公共及其他物業 。 目前住宅、商業及寫字樓、公眾及其他物業占總在管面積的比例為44%、3%、53% 。 公眾及其他物業已經超過了住宅物業 ， 這是保利物業區別于眾多物業股的一大特點 。
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但公眾及其他物業和商業寫字樓正好相反 ， 面積大增收難 。 公眾及其他物業52.9%的在管面積比例對應了16.2%的物業管理服務收入比例 ， 商業及寫字樓3%的在管面積對應了14.1%的物業管理服務收入比例 。 保利物業在公告聲稱平均物業費均有提升 ， 可惜只公布了住宅及商業寫字樓的數據 ， 并未公布公眾及其他物業的收費水平 。
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梳理保利物業歷年在管面積數據 ， 可以發現2018年后公司在管面積的增速也在下滑 。 隨著在管面積基數越來越來 ， 保利物業已經進入擴張瓶頸期 。
2018-2020年 ， 保利物業新增在管面積在0.8~0.9億平方米 ， 儲備面積在1.7~2.1億平方米 ， 這兩項指標已經連續3年保持穩定 。 但儲備率（儲備面積/在管面積）從2018年的0.9一路下降至0.49 ， 隨著基數增大后期保利物業的增長會越來越吃力 。
值得關注的是 ， 根據上市資料保利物業2020年底將有1.87億平方米面積到期 ， 占目前在管面積的49% 。 上半年即因單個第三方項目未續約導致合約面積下滑 ， 公司大部分新增面積發生在下半年 。 考慮到增長壓力 ， 后期即便繼續以公眾物業為突破口 ， 隨之而來的收入增長又成問題 。 保利物業亟待尋找一個業績突破口 。
毛利率雪上加霜降至18.7%　社區增值服務毛利率大降10.4%
2020年保利物業實現毛利率為18.7% ， 較去年下降1.6個百分點；凈利率為8.7% ， 較去年增加0.3個百分點 。 本就不高的毛利率雪上加霜降至18.7% ， 在19家發布2020年業績的物業股中排倒數 ， 印證了中報的擔憂 。

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