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證券日報 卓越187億元摘得北京四宗地 引發(fā)業(yè)界不同猜測

在北京日前舉行的首場集中供地競拍中 ， 深圳卓越置業(yè)集團有限公司（下稱“卓越”）以187億元（全口徑統(tǒng)計數(shù)據(jù)）摘得四宗地塊 ， 成為最大贏家 。 有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》采訪人員透露 ， 今天（拍地當天）卓越某個高管微信都被“朋友們”問“炸”了 。
間隔不到一天 ， 有關卓越可能會退出北京某些地塊的傳聞在行業(yè)中流傳 ， 緣由是地價算錯了 ， 合作者不滿意了 。 當日 ， 卓越方面相關人士向《證券日報》采訪人員回應稱 ， “不存在退地的情況 ， 更完全不存在‘測算錯誤’的說法 。 ”
“卓越今年在土地市場拿地甚是兇猛 ， 自2020年11月份明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱加入卓越后 ， 業(yè)內(nèi)傳出了其三年挺進20強的戰(zhàn)略規(guī)劃目標 ， 不管是叫進取心 ， 還是野心 ， 這顯然不是一個容易達成的目標 。 ”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》采訪人員直言 ， 卓越2007年和2009年兩次向香港交易所遞表都沒上市成 ， 今年高調(diào)“征戰(zhàn)”土地市場背后 ， 既是追逐“千億夢” ， 或許也是為IPO做準備 。
遭遇利潤難題？
否認退地 ， 卓越的態(tài)度很明晰 。 畢竟繳納了20%的保證金 ， 而且據(jù)消息稱卓越僅權(quán)益購地金額就超過113億元 ， 若退地 ， 罰沒的可不是一筆小數(shù)目 。
“此次摘得地塊 ， 有的是公司獨立獲取 ， 但大部分是聯(lián)合體拿地 ， 在根據(jù)協(xié)議正常推進權(quán)益、義務、條線、股比等 ， 所以權(quán)益拿地的金額現(xiàn)在還未確認 。 ”上述卓越方面人士向《證券日報》采訪人員表示 ， 聯(lián)合摘地的項目會根據(jù)聯(lián)合拿地協(xié)議推進 ， 卓越在北京還有很多合作方 ， 還在同步洽談其他更多合作項目 。
“卓越與合作企業(yè)合作細節(jié)正在商定中 。 ”有消息人士向《證券日報》采訪人員直言 ， 考慮到摘得地塊受到諸多限制 ， 盈利騰挪空間極為受限 ， 這或許是卓越大手筆北上豪賭北京市場的最大壓力 ， 也是其合作者“焦慮”的原因 。
以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例 ， 最終拿地價格為39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額 ， 成交樓面價52988元/平方米 ， 溢價率3.89% 。 但該地塊房屋銷售價格上限為7.6萬元/平方米 ， 算上政府產(chǎn)權(quán)份額部分 ， 實際賬面并不太好看 。
另據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算 ， 卓越聯(lián)合體連續(xù)拿下的昌平區(qū)中關村生命科學園地塊和東小口地塊 ， 未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米 ， 競拍結(jié)束初步測算 ， 該地塊樓面價高達5.32萬元/平方米 ， 盡管官方會對公租房部分進行補貼 ， 但目前來看不到1萬元的空間 ， 盈利空間極為有限 。 因此業(yè)內(nèi)傳出卓越“算錯賬”的聲音 。
對所拿地塊有諸多限制影響利潤怎么看 ， 公司并未直接回應 。 “通過對土地的選擇和研判 ， 選擇和深耕北京的企業(yè)強強聯(lián)合獲取地塊 ， 這從安全性、抗風險性以及管理彈性上來講都符合我們的一貫策略 。 ”卓越相關人士向《證券日報》采訪人員回應稱 ， 對于參與競拍的每一塊土地 ， 公司都是經(jīng)過投資、產(chǎn)策、營銷包括城市公司和集團職能充分研判并且和合作方也做了多輪的充分交流后 ， 才做出決策 。
回應稱暫無IPO計劃
卓越的“激進” ， 不僅僅體現(xiàn)在北京土地市場 。 據(jù)《證券日報》采訪人員統(tǒng)計 ， 截至目前 ， 卓越年內(nèi)已經(jīng)在公開市場上斬獲18宗土地 ， 遍布長三角、中西部、華南和華東地區(qū) 。
1月20日 ， 卓越以12.1億元競得重慶市一宗商住混合用地 ， 樓面價達14236元/平方米 ， 溢價率36.88% ， 為重慶新晉地王 。 1月21日 ， 卓越在廣州所拿地塊 ， 樓面價達27105元/平方米 ， 溢價率45% ， 樓面價略低于2016年8月中冶科工創(chuàng)造的黃埔“地王”27274元/平方米 。
“對于一家想沖規(guī)模的房企而言 ， 僅布局粵港澳、長三角是不夠的 。 ”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》采訪人員表示 ， 但需要公司做好市場判斷 ， 將資金集中在戰(zhàn)略投資的區(qū)域 ， 對補貨及新進需求做到更好的資金籌集和調(diào)用 。
“卓越有嚴格的資金安排統(tǒng)籌及土儲統(tǒng)籌計劃 。 在城市布局上 ， 一直嚴格甄選 ， 并非鋪大餅 ， 目前卓越已經(jīng)進入40城 ， 集團的投資支持與配額會和不同城市公司周期性銷售的回款完成率掛鉤 。 ”卓越方面相關人士向《證券日報》采訪人員表示 ， 主要是保證銷售收入和支出是在安全邊際內(nèi) ， 卓越堅持通過經(jīng)營管理“造血” ， 融資產(chǎn)生的利息靠經(jīng)營性回款解決 ， 通過經(jīng)營性杠桿而非負債推動投資 。
對卓越在全國的大手筆投資 ， 業(yè)內(nèi)有兩個聲音 ， 一是擔憂其資金鏈安全；二是認為卓越在為上市做準備 。

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