集體土地上的房屋遇到拆遷該怎么補償？ _拆遷

集體土地上的房屋遇到拆遷該怎么補償？

在集體土地上的房屋補償一般由被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。還會有地上附著物補償、青苗補償費補償。具體數(shù)額主要看當(dāng)?shù)卮_定的標(biāo)準(zhǔn)，主要和經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān) 。

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征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地實行征收或征用，并按照被征地的原用途給予補償（包括土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以及土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人等），有的還必須按照要求進(jìn)行必要的就業(yè)安置。

土地征收的補償費用項目

1、土地補償費，用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費，用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費，用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費，用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

征收補償費的分配方式

1、土地補償費歸農(nóng)村集體所有，集體組織應(yīng)將收支狀況進(jìn)行公布，接受監(jiān)督。

2、安置補助費應(yīng)當(dāng)專款專用，需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得同意后用于支付被安置人員的保險費用。

3、地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

各個省、自治權(quán)、直轄市在土地管理法和土地管理法實施條例的基礎(chǔ)上，制定了適合本地區(qū)的征地補償安置辦法。北京市頒布了《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》對北京市內(nèi)征地補償、人員安置、轉(zhuǎn)非勞動力的就業(yè)及社會保險等做出規(guī)定，其中包括確立了征地補償費最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度、細(xì)化了地上附著物及青苗的認(rèn)定和補償計算問題、確立了征地補償費的分配辦法，以及規(guī)定了非貨幣補償、一次性就業(yè)補助費、保險繳納等支付方式及安置保障措施。

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拆遷補償方式有：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)置換、另批宅基地。

被拆遷房屋貨幣補償總金額由以下幾個部分構(gòu)成：

1、被拆遷房屋市場評估價或協(xié)商價

2、被拆遷房屋附屬物、裝修部分評估價或協(xié)商價

3、電話、有限電視、空調(diào)等設(shè)施移機費用

4、搬遷補助費

5、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失

6、地方政府給予的其他補貼

7、提前搬遷獎勵費

8、拆遷人給予的其他補貼

實踐中，有些拆遷人將搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)損失等項目列入“搬遷獎勵”是一種偷換概念的做法。搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)損失和社保遷移費用是被拆遷人由于拆遷必然發(fā)生的直接成本，在性質(zhì)上應(yīng)歸為“補償” 。

房屋產(chǎn)權(quán)置換應(yīng)遵循的原則是：就地安置優(yōu)先原則；保障被拆遷人基本居住水平原則。

被拆遷人可以選擇補償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：

1、規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;

2、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。這樣規(guī)定，主要是基于以下幾個方面的考慮：

（1）附屬物不具備獨立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。

（2）解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補償金額的分配比例達(dá)成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實行貨幣補償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因為拆遷而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強制解除的原則。

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