高危工作在哪里找高風(fēng)險行業(yè)

2021年將是房企的“打雷年” 。2021-07-19 17: 34齊魯微觀察文字|百強(qiáng)戰(zhàn)略觀察家潘
昨天看到遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)只用一個錢就能收購美凱龍70%的股權(quán)，真是令人震驚。
2021年確實是高杠桿房企的“生死之年” 。
今天，“三條紅線”的力量還在大力展示！
如今，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)甚至百強(qiáng)都開始裸泳了！
出來混，遲早要還的！
做生意，賭博是不能接受的！
2021年，一個房地產(chǎn)企業(yè)的視覺“雷霆之年”！

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少數(shù)房企爆雷，對行業(yè)未必是壞事。一些賭博性強(qiáng)、管理不善的房企將被淘汰，留下一些征地穩(wěn)定、競爭力強(qiáng)的房企，這對于一個超級行業(yè)來說，也是一次“進(jìn)化洗牌”和“血淋淋的教訓(xùn)”！
畢竟，每次調(diào)控后，中國都有一批房企死亡，然后政策放松后又新增了一大批房企。10多年過去了，還是有六七萬家房企！
畢竟在一個行業(yè)過了20多年的好日子，是時候“真正”調(diào)整一下了，這對行業(yè)有好處！
說實話，為什么說2021年是房企的“打雷年”？為什么是2021年？為什么是“雷年”？今天老潘就不談美凱龍的銷售了。先說說為什么2021年成為房企的打雷年。這是一個比較“行業(yè)級”的討論！
從核心三個問題說起。
一、為什么是雷爆年？
二、哪些房企正在爆發(fā)？
三、爆礦房企有什么特點(diǎn)？
原因1
【高危工作在哪里找高風(fēng)險行業(yè)】2021年雷爆罕見:能級高、量大、頻率高。
什么是“雷爆”第一？
磊本是一個網(wǎng)絡(luò)流行語，一個金融術(shù)語，意思是企業(yè)因逾期付款或經(jīng)營不善而未能支付投資者本金和利息。
為什么2021年是房企的“打雷年”？是2021年爆礦房企“高能級、大批量、高頻率”的核心。
一是炸藥礦山企業(yè)的能級越來越高。
過去，爆雷房企主要是中小房企。2021年，僅僅半年后，有跡象表明大家伙也違約了。
也許，沒有結(jié)論說房地產(chǎn)大到不能倒！
比如過去2018年的洪鐘股票等。2019年為三生鴻業(yè)、伊尹集團(tuán)、頤和地產(chǎn)等。，均為中小房企；但自2020年以來，一直是傅生、泰和等100強(qiáng)中型房企之一，到2021年已實現(xiàn)升級。比如2021年第一雷就是十大房企之一的華夏幸福，債務(wù)逾期，涉及52.55億本息，而華夏的底牌是可用資金只有8億元！
隨后，前兩大房企、前地產(chǎn)冠軍恒大集團(tuán)也出現(xiàn)票據(jù)違約，恒大也確認(rèn)違約。恒大表示，集團(tuán)高度重視，為個別項目公司安排支付了極少量的商業(yè)票。然后還包括藍(lán)光債券違約，也是千億級房企。
二是半年雷爆次數(shù)多。
截至2021年5月底，有違約風(fēng)險的房地產(chǎn)公司有12家，涉及債券51只。比如華夏幸福、泰和、協(xié)鑫源創(chuàng) 。同樣的事情也已經(jīng)發(fā)生在公司銷售的階段，比如廣西的兄弟張?zhí)Ｑ蟮禺a(chǎn)以40億元收購了美凱龍70%的股權(quán) 。保利地產(chǎn)擬收購北大資源。比如同樣令人垂涎的蘇寧地產(chǎn)！

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來源:中證鵬遠(yuǎn)
三是雷爆頻率高，發(fā)生連環(huán)爆炸。
類似華夏幸福，違約不再是一次兩次。截至2021年5月，華夏幸福和泰禾集團(tuán)分別發(fā)生8次債券違約，累計違約規(guī)模達(dá)100億甚至200億，協(xié)鑫源創(chuàng)違約3次。

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來源:中證鵬遠(yuǎn)

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原因2
債務(wù)償還最高年限:2021年是房企債務(wù)到期的“高峰年” 。
2021年打雷年是什么原因造成的？
最直接、最關(guān)鍵的外部因素之一，就是2021年是最近5年的負(fù)債高峰！
通俗地說，2021年房企的債務(wù)規(guī)模和債務(wù)壓力最大！
數(shù)據(jù)對話
2019年房企負(fù)債6888億，
2020年，房企負(fù)債8795億，
2021年將達(dá)到房企歷史償債規(guī)模的極值，債務(wù)償還總額將達(dá)到12822億元！
具體來看，僅2021年上半年就高達(dá)6990億元，而2021年下半年更是高達(dá)5832億元，一年半相當(dāng)于2019年的負(fù)債總額。

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資料來源:真實數(shù)據(jù)
但2022年后，房企總負(fù)債將下降，再次收縮。目前包括RealData在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，2022-2023年債務(wù)償還規(guī)模將保持在8000億元以上。

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換句話說，最近五年的2021年是房企償債最高的一年！
原因3
高杠桿:部分房企過于賭博，盲目尋求國家大擴(kuò)張。
2021年總負(fù)債是房地產(chǎn)最高的一年，但不是關(guān)鍵。
關(guān)鍵是對于房企來說，個別房企的負(fù)債過高，杠桿過于苛刻。
相反，對于一些相對穩(wěn)定的大型房企，雖然負(fù)債總額絕對值不小，但負(fù)債率在三條紅線以內(nèi) 。所以今年很多百強(qiáng)總裁都跟老潘說，不是大房企，不是小房企，而是百億、百億的中型高杠桿房企。
現(xiàn)在，他們甚至在內(nèi)部反思，當(dāng)初為什么要放大杠桿沖1000億元？盡管銷售額名義上突破了1000億元，但企業(yè)卻陷入了現(xiàn)金流危機(jī) 。
為什么賭博太重？在老潘看來:“3分是在樓市的舊“周期潛規(guī)則”，7分還是房企的貪婪賭博。”
比如過去20年，中國房地產(chǎn)市場一直處于三年周期，上漲三年，調(diào)整一兩年，然后螺旋式上升。很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地上都有“土地圖騰”，都希望下一個周期能夠解決。即使你拿了地王，你也不怕。
在這樣的三年周期中，帶著土地紅利的預(yù)期，房企敢于借錢、高負(fù)債賭博，哪怕是高杠桿。
典型的例子是2009年的平倉，2014年的觸底反彈，以及2016-2018年的大反彈.....三年周期的無數(shù)誘惑，使得房地產(chǎn)企業(yè)拿地甚至賠錢，房東也拿了。這些高杠桿房企都是在賭全運(yùn)會，在低迷期不斷加杠桿，每次都全身心地投入到賭博中，結(jié)果其實會創(chuàng)造奇跡！當(dāng)時王健林也總結(jié):沒有清華北大那樣膽大包天！
另一方面，信用債當(dāng)時也在“助力”——2015年下半年開啟牛市，機(jī)會很多。隨著2015年三四線的普及，很多房企用自己的實體進(jìn)行了大規(guī)模的信貸融資。
其實就房企而言，單純的項目開發(fā)很少面臨公司違約的風(fēng)險，最可怕的是站在企業(yè)層面放大杠桿的信用債，這是未來壓垮眾多房企的最后一根稻草。
在這里，老潘也提醒我，信用債是一個自由開放的市場，有兩個特點(diǎn) 。
一是高度市場化。一旦出現(xiàn)違約，就會公之于眾，盡人皆知。第二，房企一旦出現(xiàn)問題，投資者就會跑得無影無蹤，這使得后續(xù)債券的再融資非常困難。
所以信用債一旦違約，就會影響連鎖反應(yīng)，會有自動放大效應(yīng) 。比如評級下降，融資受到雙重限制，一線產(chǎn)品銷售疲軟...最后形成多米諾骨牌效應(yīng)！

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多米諾效應(yīng)
原因4
新增融資大門嚴(yán)控，難“借新還舊”！
其實房地產(chǎn)，尤其是內(nèi)地房地產(chǎn)，是高負(fù)債行業(yè)，自然是資金密集型和金融性的，自然是高風(fēng)險行業(yè)，所以房企近20年的高利率也可以說是匹配高風(fēng)險！當(dāng)時高杠桿風(fēng)險只是因為外部市場的好行情沒有爆發(fā) 。
過去，房地產(chǎn)的日常投資和經(jīng)營自然嚴(yán)重依賴外部融資，尤其是住宅開發(fā)模式，全部是買賣，買賣，全部是滾動開發(fā)模式。所以企業(yè)規(guī)模越大越累，堆積的債務(wù)也就越高。
然而，住房的滾動發(fā)展，尤其是高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展，也在房企內(nèi)部形成了一種博弈規(guī)則——即有可能不斷“借新債還舊債” 。
所以，即使高杠桿、高負(fù)債，我們也不怕。只要能不斷借錢，而且企業(yè)本身越做越大，就更容易升級評級。最后，新債的融資成本在逐漸降低，用新債還舊債還是挺舒服的。
但問題是這樣的游戲在2018年后將開始面臨挑戰(zhàn)！
也就是說，2018年之后國家開始“去杠桿”之后，信托開始被嚴(yán)格管控之后，尤其是2020年三條紅線收緊、融資規(guī)模受限之后，房企“借新債還舊債”的游戲開始不再玩了。
比如2020年10月，一個典型的例子就是房企發(fā)行的新債規(guī)模與到期債務(wù)開始呈現(xiàn)負(fù)“剪刀差”，即新債整體規(guī)模小于償債規(guī)模。
即單個月內(nèi)，自2020年11月以來，房地產(chǎn)凈融資為負(fù)的情況持續(xù)出現(xiàn) 。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企融資金額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，為2018年以來最低水平！
借新債還舊債不能玩！
而且，這還是總金額。很多新發(fā)行的債券都是優(yōu)秀健康的房企。真正的債務(wù)違約之后，房企債券的再融資乃至整個融資都將面臨斷崖式的收縮。
以太和為例。整體來看，2020年泰和集團(tuán)新增貸款規(guī)模不足20億元，但2021年一季度沒有新增貸款。比如三條紅線后，類似優(yōu)秀房地產(chǎn)公司龍湖的高管表示，沒想到龍湖的銀行信貸“不降反升”！
此外，金融行業(yè)的游戲規(guī)則是，一旦企業(yè)面臨哪怕一次違約，想要再融資就將面臨巨大考驗。
畢竟對于金融機(jī)構(gòu)來說，他們總是錦上添花，卻很少“雪中送炭”！
原因5
自身造血困難:盲目投資，周轉(zhuǎn)慢，銷售支付困難。
如果債務(wù)高，杠桿高，融資現(xiàn)金流因國家去杠桿化而變得越來越困難，那么房企只有一條路可走。也就是說，通過各種手段，主動快速“自我造血”！
但此時此刻，房地產(chǎn)企業(yè)尋求發(fā)現(xiàn)，自我輸血更加困難！
也就是“外患”的壓力只夠第二次，原來的“內(nèi)患”讓自己更慘！很多人說，2021年生活好不好，要看2018年和2019年拿了多少高價地！
老潘總結(jié)說，自我輸血的所謂“內(nèi)憂”，其核心有四痛。
第一，在過去，除了不賺錢或賺錢少之外，能夠在此刻還錢就是“救命” 。但是過去，過去高杠桿買了一些資產(chǎn)過度的土地，比如商業(yè)地產(chǎn)，占比很大，比如很多文化旅游小鎮(zhèn)項目...最終，現(xiàn)金被存放在持有的資產(chǎn)中，無法取出。
第二，過去征地也是一場賭博，征地質(zhì)量也是一個問題。比如大量高價土地被收購，高端產(chǎn)品降解速度太慢，遇到限價，最終現(xiàn)金流回流率不足。比如我拿了一些三四線的地。結(jié)果銷售疲軟，收錢更加困難。
三是過去土地過于有限集中在一個區(qū)域，布局高度集中導(dǎo)致銷售存在系統(tǒng)性風(fēng)險。
比如華夏幸福就是京津冀都市圈的精耕細(xì)作。工業(yè)新城模式的巔峰資本高不可攀。受政策調(diào)控以及華北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和需求減少的影響，整個現(xiàn)金流承壓。
在此，老潘也提醒，區(qū)域深耕當(dāng)然是好事，但作為一家中型房企，單獨(dú)局限于一個區(qū)域深耕也會遭遇局部系統(tǒng)性風(fēng)險！
類似華夏幸福，類似濱江杭州，占比高達(dá)70%，80%將或?qū)⒁媾R局部系統(tǒng)風(fēng)險！
四是經(jīng)營乏力，周轉(zhuǎn)慢，缺乏高周轉(zhuǎn)能力。也有很多房企比較“強(qiáng)投入、弱運(yùn)營、弱運(yùn)營”，容易導(dǎo)致產(chǎn)品周轉(zhuǎn)慢、銷售乏力、最終現(xiàn)金流恢復(fù)正常時間過長。
事實上，高負(fù)債、高杠桿未必會導(dǎo)致房企爆發(fā)，融創(chuàng)孫宏斌也多次強(qiáng)調(diào)，即只要房企銷售能力足夠強(qiáng)，支付能力厲害，且負(fù)債率大于1，其實房企還是不會爆發(fā)的。
當(dāng)然，這是對的，但問題是，樓市容易漲，但市場很難調(diào)整，也不是所有房企都像融創(chuàng)一樣有強(qiáng)大的銷售能力、產(chǎn)品實力和還款能力。而且，并不是所有房企都像碧桂園一樣，能高周轉(zhuǎn)、快付款，錢在碧桂園一年又一年的轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。
綜上所述，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)“內(nèi)部”財務(wù)杠桿高企、盲目全國擴(kuò)張、誤征地、被地王征地、周轉(zhuǎn)不靈、項目基礎(chǔ)差、團(tuán)隊薄弱時，一旦遇到“外部”強(qiáng)調(diào)控、低杠桿、三條紅線、兩個集中度、持續(xù)嚴(yán)格限價等外部困擾，企業(yè)整體自然會形成“內(nèi)外困擾”和“爆雷違約” 。
這也可能是下一個即將爆發(fā)的房地產(chǎn)公司的“畫像特征”！
總結(jié)
有人開玩笑:面對雷爆的浪潮，泰禾可能剛剛起步，華夏幸福只是加速器，藍(lán)光甚至可能都不是過客，恒大只是一場鬧劇...但2021年下半年，可能仍有房企面臨生存的挑戰(zhàn)和不得不“爆雷”的風(fēng)險！
如果你出來，你就得還錢。如果是企業(yè)，還是要向萬科學(xué)習(xí) 。如果市場很好，你應(yīng)該小心風(fēng)險。如果市場非常糟糕，你應(yīng)該保持信心。
沒有一個行業(yè)，所有企業(yè)都能活得好，有的好，有的差，既有差異化，又有集中度。只有當(dāng)一個行業(yè)走向常態(tài)和成熟！
做一個安心的長住公司，停止賭博！