請問山東樓市將如何發(fā)展？ _請問

山東樓市未來分化走勢會越來越明顯。

雖然山東是百強市入圍數(shù)量最多的省份，看似發(fā)展均衡，但實際上也是強弱差距懸殊。

除了青島、濟南、煙臺以外，沒有任何其他城市是人口長期凈流入的。尤其魯西和魯南地區(qū)人口流出依然比較嚴重。

此前這些欠發(fā)達城市房價高漲，主要是因為兩點因素。

第一，當(dāng)時行情是全國普漲，任何城市都在漲，這些城市自然也不例外；

第二，這些城市的縣域人口規(guī)模遠大于城區(qū)人口，而近年來縣域年輕人流入市區(qū)規(guī)模較大，所以首先推升了市區(qū)價格快速上行，而后帶動了縣城均價。

因此這些欠發(fā)達城市看似市區(qū)人口也在充實，城建也在翻天覆地的變化，但與此同時這些欠發(fā)達城市的城區(qū)正在快速擴張，一個新區(qū)動輒上百平方公里，比此前全市建成區(qū)總面積都大，試問一個人口凈流出城市，哪來這么多人去填充新區(qū)？只靠縣城人口流入嗎？

這些城市的城區(qū)新建樓盤規(guī)模遠超濟青煙這些大城市，但人口流出率卻仍在增長。此類城市的特點直觀來說就是人口越來越少，房子越來越多，那么隨之而來的就是空置率的上升。如果在同級別城市中房價偏低，那么穩(wěn)定性還是比較強的，可如果在同級別城市中單價明顯偏高，像聊城這樣經(jīng)濟墊底房價比威海還高的，泡沫化率可想而知。

大城市相對來說是驅(qū)動力最強的，最抗跌，最能漲。尤其現(xiàn)在青島和濟南都要提升首位度，未來領(lǐng)先優(yōu)勢將進一步擴大，人口流入會加速，而市區(qū)可供建新樓盤的地塊少之又少，而且租客規(guī)模龐大。未來如果有新的趨勢性行情，強市依然是走在最前列的。

中上游城市存在價值洼地，比如煙臺威海的經(jīng)濟和收入并不比青島和濟南差，無非就是硬件略遜一籌，但房價卻低很多。煙臺隨著連續(xù)多年經(jīng)濟瓶頸期之后，目前發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)有所回暖，未來回歸正軌以后，將會迎來一個快速發(fā)展階段。而且煙威兩市都是宜居城市。樓市長期來看會緊隨青島濟南步伐。

【請問山東樓市將如何發(fā)展？】中游城市局面較為復(fù)雜，像泰安這樣房價全省第三的，顯然是風(fēng)險系數(shù)更高。而濰坊這樣倒數(shù)第三的，反而是有一定潛力的。兩者作為同級別城市，房價相差40%，性價比不言而喻。