房價很高，不少樓盤開盤就售罄，房子這么好賣，可一些開發商依然還花大價錢打廣告，為什么？ _售罄

感謝邀請！出現這種情況都是開發商的套路罷了！

我記得我當年看房的時候，也遇到過這樣的情況，去售樓部看房子，不是說這層沒有了就說那套賣出去了，記得我當時看房，售樓部小姐告訴我要的戶型這一棟只有3樓一套和10樓一套了，所以當時看后就直接選了10樓那套，后來等我買了以后，由于是現房已經交房所以花了幾個月貸款下來以后就開始裝修房子了，奇怪的事情發生了，我住的10樓同樣的戶型竟然有人來看房，雖然遇到的不是接待我的那個售樓小姐，但可以肯定的是10樓另外一套同樣的戶型還沒賣出去。

而且我那個小區是個小盤，整個小區也才500戶左右，我買之前就已經開發了3年時間，我買房一年半后售樓部才轉租出去，而小區是從2012年就開始建了，說明這個小區房子賣了有4年多的時間，才把小區500套房子賣完。

這就是開發商的套路，也就是饑渴營銷，你去看房會直接告訴你賣的很好都沒有房源的，其實房源一大把，就是要在你面前營造出房子好賣的假象，那么你看中戶型后就會毫不猶豫的選擇。一些開發商開盤也基本上會請一些“演員”來排隊看房買房，但其實真正來看房的人沒有多少，也就是樓市中的“捂盤”現象。

開發商如果還在不斷的打廣告，就說明他們還有房源沒有賣完，我記得我那個小區也是，售樓部沒撤走的時候，公交廣告、站臺廣告、戶外廣告等都做，但是后來撤走后就沒有見到過小區對外的廣告了。

所以千萬不要被這些假象迷惑了，房子畢竟是高價值商品，一般開盤也有幾百套，你以為那么容易就被搶購一空，又不是菜市場買菜。

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我來揭秘，實事求是地分析一下，希望對大家有幫助，客觀地講一講。

房價很高，不少樓盤開盤就售罄，房子這么好賣，可一些開發商依然還花大價錢打廣告，為什么？

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任何賣的好的產品都在打廣告，比如說手機，家電，汽車，酒等等，賣得再好，同樣也一直有廣告，這是很正常的營銷手段。各行各業都在打廣告，酒香也怕巷子深，哪有賣瓜的人會說自己的瓜不甜的，不管是什么商品，想要快速的賣出去，或者想要讓大家快速的認識它，通過廣告宣傳是常見的手段。

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比方說你家的蘋果很好，大家不知道也不行，所以必須通過廣告宣傳讓大家知道，再比方說你家的酒好，可是大家都不知道的你家酒的存在，如何讓大家知道你家酒好，只有廣告宣傳。

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即使某個產品特別好，特別有性價比，如果不通過打廣告吸引更多的人群，可能根本就沒有多少人知道。

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舉個例子，某個暢銷的洗發水產品請明星打廣告，某個暢銷的手機請人氣明星代言。各行各業的廣告在各大媒體平臺宣傳，這都是很正常的現象。

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房企開發商大力做廣告，同樣是宣傳自己的產品，同時也樹立自己的企業形象，這適用于各行各業。畢竟宣傳得多了，人們才知道產品的存在，產品的特點，包括生產產品的企業。對于房地產而言，同樣需要足夠的實力才行。

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具體來詳細解說一下，供君參考：

第一：從開發商方面來說，增加廣告投資，就是增加客源，樹立起自己公司的強大形象，不但有了客源，更有利于自身的發展，同時不斷展示企業強大實力形象，房地產行業是資金密集型行業，有強大的實力和背景才能立足站穩，長遠發展。

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第二：當一個樓盤非常有性價比，出現新房和二手房價格嚴重倒掛的時候，很多朋友就會瘋狂的買房撿漏，因為房源太好賣，即使動用搖號，限購，收茶水費等，如果到手再賣很容易賺到錢，比方說2020年10月深圳某樓盤，比方說2020年6月成都幾萬人搶購幾百套房子、2020年5月南京搶購幾千套房子一樣，最終的結果肯定是被搶購一空，這點我們不用去懷疑。但是這是不允許的，需要嚴厲打擊的。

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第三：儲備客戶很常見的營銷模式，一個樓盤從建設起，就開始大力宣傳廣告，設立專門的接待點吸引潛在客戶，尤其在人流密集場所會采用各種廣告吸引大家，這個過程會一直持續到開盤。在開盤前期，所有房企往往會通過中介、代理公司和自己的營銷團隊大力推廣新品加推計劃，利用線上和線下、傳統和新媒體資源大力宣傳，其目的是增加客源，充分蓄客后達到快速去化房源的目的。

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第四：大部分樓盤都比較大，一般分期開盤也是常見營銷模式。所謂的分期開盤就是某一個樓盤不會一次性把所有的房子都拿出來賣，而是先拿出一部分，比如總共有1000套房，首期開盤只拿出100套房，但前期儲備的意向客戶已經達到1000個，開盤當天就是10個人搶1套房，想不大賣都難。

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第五：房源一下子被賣光，賣光的只是某個樓盤某一部分房子，但是制造出來賣光現象，卻讓大家尤其購房者覺得房子很搶手，這樣有意向購買的人就會隨著熱賣氣氛早日下定決心。房企在申請預售時可能申請了300套房源，但是實際首期開盤只拿出了100套房源出來銷售，剩余的房源則暫時不拿出來銷售，會陸續根據活動再加推出售。

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第六：舉個實際例子，產品位置最好，景觀最好，房企一般會做成“樓王”，每個“樓王”都是某個樓盤里戶型面積最大，價格最貴。每個樓盤都有“樓王”，一般情況下，樓王先不施工，自然先不著急賣，就是為了擺在那里，提升整體樓盤品質，后續根據市場情況再賣。

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第七：房子特別好賣，但是依然打廣告，自然是為下一期房源加推做準備，繼續蓄客，持續不斷地提供產品。一個樓盤的銷售周期一般分好幾期，這一期銷售的差不多后，要進行下一期蓄客。通過首期開盤熱銷，房企需要及時宣傳熱銷景象，制造緊張氛圍。同時宣告廣大購房者，某個樓盤非常熱銷，下一期的房源你們趕快來搶。當然，房企也希望更多的全款客戶來買房，加快資金回籠。

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第八：注意，分期銷售并不僅僅是營銷模式，也是開發模式，因為如果一個樓盤比較大，不可能一下子全部建好，拿預售證國家是有硬性條件規定的，比如說樓房某一樓棟建三分之二高或者三分之一或者全部建好再賣等等。這就決定了某一樓盤只能分期銷售。

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綜上所述，各行各業都是通過廣告來營銷自己和自己的產品，其實對于我們每個人都一樣，如果想讓別人了解你，那么只能通過自我介紹，先讓大家有個初步認識。

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但是，我必須提醒大家，我們國家有廣告法，但是有些開發商或者樓盤卻不實宣傳，或者違規銷售，尤其剛需購房者必須注意，在這里給大家提個醒：

1、廣告做得好，千萬千萬別完全相信，不管從新聞還是視頻，我們應該都看過大家去剛開盤的售樓處搶房的視頻，而開盤就售罄的情況，大部分都是一種營銷模式。如果我們想要買房子，不能只聽廣告，最好還是實地考察之后，再去買房。比方說，某個廣告說是地鐵房的樓盤，結果5年了，還沒有開工。或者某個廣告說買房送車位，究竟是什么車位要弄清楚。或者某個廣告說學區房的樓盤，結果上學要做一個多小時公交車等等。

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2、在蓄客不足的樓盤開盤當天，開發商往往會讓員工的親戚朋友都參加，如果人數還是不夠的話，還會臨時在社會上找人來撐場面了，以此在現場形成人人搶購的熱銷氛圍。一般會產生兩個效果，一是讓外界認為該樓盤的房子非常受歡迎，二是通過現場氛圍，逼定真正猶豫的購房者。

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3、采取交納定金的方式，讓購房者感覺有利可圖，擴大客戶基數。在商品房預售過程中，開發商或與之合作的房產中介會通知客戶交納定金，在具體數額上，比如說1萬抵2萬，2萬抵5萬等，以此來鎖定購房客戶。在樓市中，存在有兩類人群，一是確實有購房需求的人，也就是常說的剛需，二是可買可不買的人，或者是說對樓盤選擇處于比較過程的人。

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4、通過交納定金的方式，讓剛需購房者更加堅定購房決心，同時也讓猶豫不決的人更傾向于下定購房決心。這樣，就可以刺激更多的購房者入市。當然，通過這種開盤賣完方式銷售，也會制造樓盤熱銷景象。

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5、不要被“限時”、“特價”、“僅有X套”給弄暈了，一不留神，你可能就中招了。這種銷售策略，營銷行業內稱“逼定”，通過這種策略讓你覺得機會很難得，抓緊在優惠策略截止前買吧。各行各業都有這種方法。

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6、原計劃推5棟400套房源，現在只推1棟樓，首期開盤拿出100套房子，最終成交90套房子，那么房企可以對外宣稱，去化率九成以上，或者開盤即售罄。事實上，大部分房子由于沒有客源并未銷售出去。但這種宣傳，比如轉發朋友圈，讓一些潛在客戶誤以為這個樓盤很搶手，從而產生購買欲望。

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7、一般來說，頂樓和低樓層房源客戶群體相對要少，正常開盤時，大家都會選擇樓層比較好房源下手，而對于位置不是很好的房源難以快速去化。

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所以，開發商有時候會將不好賣的房源首先銷售，在銷售上有一個詞叫“銷控”，就是把還未正式開賣的好樓層房源保留起來，而對前來購買的客戶說已經賣完，只剩這些“頂天立地”房源，如果你確實想買房，同時又覺得這個樓盤還挺受歡迎，那么就會降低自己的選房門檻，最終妥協成交。這也是開發商常用的一種營銷手段。

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8、營銷人員只負責賣房，賣完房營銷人員就不管了，如果售樓處是臨建，你到時候就沒地找人了。如果不是臨建，后期也是交給物業，運營的好壞也跟營銷人員沒有一點關系。營銷人員的原則就是只要有利于促進房子成交的話語都是可以說的，只要不用肯定詞，沒有白紙黑字寫出來就行。

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9、偽造銷控表制造銷售一空"假象" 。大部分是真的，但是也有個別樓盤弄虛作假。

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總而言之，為了避免上當吃虧，最最重要的是應該了解這個樓盤的實際情況，最關鍵的就是地段，戶型，樓層等信息。買房人到樣板間，主要看格局，看臥室的分布，客廳與餐廳的分布是不是舒適，從臥室到衛生間上廁所方不方便，也就是看日常生活動線是否合適。

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一分為二地看待廣告宣傳，有好的意義和價值，當然我們不能只看廣告，還得看“療效”，那就是實地考察，實地驗房收房，不能輕易相信別人，眼見為實，耳聽為虛。

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其他網友觀點

感謝邀請。

當今的房價，的確不便宜，對于普通老百姓來說，簡直可以說房價就是很高。俗話說，羊毛出在羊身上，開發商廣告打的多，最后還是購房者買單。

不少朋友想不明白，不少樓盤開盤就售罄，為什么開發商還要花大價錢打廣告？今天我們就來討論一下一個問題。

開盤售罄，為什么開發商還要花大價錢打廣告呢？

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筆者認為，這個問題一定是個偽命題。也就是說，真實的情況是，如果開盤已經售罄，開發商一定不會花大價錢打廣告，反而是還有大量的房源沒賣出去，才會大力打廣告。畢竟廣告費也不低，開發商可不是荷包撐得慌，是吧？

一，開盤售罄，有可能嗎？

1，開盤售罄的幾率非常少。

不得不說，中國商品房發展20多年來，開盤售罄的現象，的確有，但是這樣的年份屈指可數，而且也是看城市說話的。

就拿2016～2018年那一波全國性的房價上漲浪潮來說，的確很多城市出現過開盤售罄。

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就比如有著天量供應的重慶，當年炒得最火的某僑城、某記御府，據說想打新的話，僅茶水費就不低。也就是說，在當年，還沒開盤，有的樓盤房源就被搶完了……

【房價很高，不少樓盤開盤就售罄，房子這么好賣，可一些開發商依然還花大價錢打廣告，為什么？】不過，時過境遷，這樣的事兒，到現在，估計讓房企給購房者茶水費，房子也很難再現開盤售罄奇景了！

2，住房剛性需求減少，房產去化速度受投資需求影響大。

事實上，只要是房價正常走勢的年份，開盤售罄的項目真是鳳毛麟角，特別是大型樓盤，幾乎是不可能的事。

中國房地產經過20多年的發展，整體體量已經達到一個非常可觀的程度，全國城市人均住房面積已經超過36.6平米，城市土著擁有房產的比例已經超過90%，住房的剛性需求并不是那么的急切。

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在剛需釋放有限的情況下，人們購房節奏本身就比較分散，而樓盤的新房供應集中度又特別高，要開盤售罄，就受投資客以及炒房客購房的需求影響很大了。

但是，目前來看，國家“房住不炒”的政策推出四年多了，調控越來越嚴，政策也是越來越細，樓市炒房資金也逐步逃離。

就算樓市還有一些分散的僥幸炒房資金，還在樓市苦苦追尋，偶有興風作浪，但是也基本無法做到讓大部分樓盤開盤售罄。

故筆者認為，在目前的樓市政策和供需關系之下，幾乎90%以上的樓盤，都不可能做到開盤售罄，所以開發商還得花大價錢打廣告。

二，為什么購房者了解到的信息就是“不少樓盤開盤已經售罄”了呢？

實質上，這就是人們所說的饑渴營銷策略，有的也稱釣魚營銷，說白了就是網友通俗說的開發商的營銷“套路” 。

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1，迎合購房者心理，給購房者造成心理緊迫感，從而促進快速成交。

人們通常有個錯覺，認為一個東西，買的人越多，更值得購買。無論是一顆白菜，還是一件衣服，都是如此。實質上，這是人們常見的風險規避心理。

于是大多數購房者，都喜歡買熱銷的樓盤。一方面認為熱銷樓盤買起來更加安全（就算爛尾了，維權時也人多），另一方面，認為大家都在買，說明性價比高，值得買。

小販在賣幾塊錢的小東西時，都要花心思勾起購買者的購買欲，而一套房子，動輒上百萬甚至上千萬，自然房企在賣房時，也必定動用各種營銷策略，其中的饑餓營銷法，可以說一直以來都是屢試屢勝。

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記得我家2003年買的第一套房的時候，當時重慶樓市以7層樓的多層住宅為主，我們去看房時，都可以直接去到工地看房子了（說明樓盤開盤很久了）。當時我抱著一個半歲大的孩子，置業顧問就告訴我，中間樓層沒有了，只有頂樓和二樓（沒有電梯），而且二樓也只有一套（這套房子朝西朝且朝小區外支公路）......當時也不懂如何選樓層，只是覺得每天抱個孩子爬頂樓難度大，就直接選擇了2樓剩下的這一套房源。不曾想，等到我們接房裝修時，碰到老家的一個熟人，他剛買的是3樓朝小區中庭，正準備來接房……很明顯，我買房時，這個3樓的房子并沒有賣出去！不得不說，我們當時是100%相信置業顧問的話的……

但是，我們的真誠并沒有感動他，我們還是被套路了，不過，好在我覺得2樓真心不錯，樓層矮點，老人孩子出入都方便……

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事實證明，幾乎所有的樓盤的置業顧問，都會在你去看房時直接告訴你所剩房源不多了(實際上房源一大把)，其目的要在你面前營造出房子非常熱銷好賣的假象。

那么，如此一來，購房者就會有一種緊迫感，有一種急切買房的心理。一旦遇上合適的房源，就會毫不猶豫的下叉，在不啰嗦的同時，購房者更無討價還價之力了……

2，購房者與房企信息不對稱，無法客觀判斷樓盤的真實銷售情況。

一般開發商在開盤前都會“蓄客”，在開盤當天除了會搞很多促銷活動外，還會利用當天的客流造勢。

以前，房企喜歡通過各種戶外廣告、電視廣告、媒體報道等等渠道引客前往湊熱鬧。如今，開發商除了在這些傳統媒介打廣告，還通過各互聯網平臺、各大中介分銷渠道、甚至還會請一些“演員”來排隊看房買房……

總之，樓盤在開盤當天，你看到的售樓部現場的人山人海，除了湊熱鬧的，更多的是“梅子”，真正買房的人占比并不大。

作為購房者來說，通常看到的是表像，根本無法真正看到開發商實時出售房源的成交狀況。

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以前，不少房企的售樓部都有一本叫做“銷控表”的東西，這個確實是記錄了房源成交情況。不過，很多售樓部都有“兩本”不同的銷控表，一本裝在抽屜里面供內部員工看，一本掛在售樓大廳里面供客戶看……

而如今，購房者可以通過官網備案登記來查看真實房源待售信息，但是這個備案信息永遠都是滯后的！通常等到一些機構的周度甚至月度數據出爐了，備案登記才顯山露水……

所以，作為購房者，沒有辦法真正了解房企具體的房源待售情況，也就無法客觀判斷樓盤的真實銷售情況。

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不過，可以肯定的一點，開發商如果還在不斷的打廣告，就說明他們還有不少的房源沒有賣完，這個一定是真實的。

通常來說，售樓部正常開放，各種媒體廣告、中介不停止刷圈、時不時的還接到叫你買房子的電話……這樣的跡象表明，還有不少的房子，沒有賣出去，就是事實。等到這些跡象消失了，房源大概率也就差不多賣完了，即便還有，也是剩零星的幾套尾房了。

三，建議：學會“反套路”購房，盡可能節約購房成本。

事實上，目前“房住不炒”的政策層層落實，房價走勢健康平穩。

筆者認為，作為剛需購房來說，選擇信譽良好的品牌房企的大樓盤購買，根據自己的買房計劃掌握上車節奏即可，沒有必要為了湊熱鬧而一定要買開盤售罄的樓盤，也沒有太多必要糾結自己比別人先買還是后賣。

對于房企的饑餓營銷套路，大家在購房時也要學會運用“反饑餓營銷”戰術。

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比如，明明自己覺得2樓不錯，卻表現出偏偏要想買置業顧問說的已經無房的5樓，這樣，就可以為自己買5樓爭取到機會，或者為自己買2樓爭取到更多的優惠。

又比如，自己明明要買次頂層（鳳凰層），就算自己可以勉強接受頂樓，也要表現出，頂樓堅決不要，沒有次頂層堅決不買。

再比如，直接說自己看過隔壁某樓盤，雖然價格稍微貴一點，但是樓層朝向比這個好，戶型更實用，面積小2平米，總價算下來差不多，自己決定就這個樓盤糾結……明確提出希望的優惠力度，要不然，就選擇隔壁樓盤！

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講個真實故事，筆者第二次買房時，比較中意一個樓盤，本來第一次去看房時可以選擇19樓，但是當天沒有買。第二天又比較了一圈，感覺還是那個19樓比較滿意，但是再折回去，置業顧問說，我看中的那套房子別人訂了，讓我選30幾層，當時我明確表示，只買19樓，如果有就馬上定，否則就算了。不曾想，置業顧問打了幾個電話后，真的出來一套19樓的同戶型，當時我在驚訝中還高興了一番……

總之一句話，目前來說，很多樓盤開盤售罄都是假象，自己在買房時不要被這些假象迷惑了。作為房企來說，房子賣不出去，就沒有現金流，自然就要花大價錢打廣告、走分銷。