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秋語言法 小產權房的繼承困境與難題

秋語言法 小產權房的繼承困境與難題


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根據《土地管理法》第82條的規定 ， 農民集體所有的土地的使用權不得擅自出讓、轉讓或者出租用于非農業建設 。
這就意味著什么？小產權房本身具有違法性 。
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但是 ， 大城市對住房的需求 ， 特別是低價房的需求長期存在 。
除了普通的商品房 ， 經濟適用房之外 ， 也有小產權房的需求 。
處于城市化管理和利益均衡的考慮 ， 比如深圳 ， 開始探索小產權房合法化的路徑 。
【秋語言法|小產權房的繼承困境與難題】2009年 ， 深圳人大常委會就出臺了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》 ， 對于2004年10月28日前的農村城市化歷史遺留違法建筑 ， 要求區別不同情況 ， 分別采用：確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式處理 。
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主要存在的三種小產權房形式：
獲得國土資源部門頒發的綠色《房地產權證》(俗稱“綠本”)的小產權房 。
經批準使用農村集體所有土地而建設 ， 但未獲得規劃與國土資源部門確權頒證的小產權房 。
嚴重違反《土地管理法》等法律法規 ， 未獲批準的違法建筑（嚴格意義上來講 ， 該類不屬于小產權房) 。
由于小產權房的種類和來源復雜 ， 在繼承上存在困境 。
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第一 ， 受一戶一棟政策控制 ， 繼承人過戶綠本小產權房受限 。
所謂“一戶一棟” ， 是指符合政策規定的一戶農村家庭只能擁有一棟不超過批準面積和層數的私宅 。
具體的“一戶” ， 一般需具備兩個條件：
(1)戶口在本村；
(2)為能夠享有集體資產分配的集體經濟組織成員 。
所謂“一棟” ， 一般有建筑面積和層數的限制 。
比如深圳 ， 總建筑面積不超過480平方米且不超過四層 ，
但如果總建筑面積或者層數超過上述限定的 ， 應當區分類型 ， 在繳納罰款 ， 補簽土地使用權出讓合同和補交地價后 ， 亦可以獲得確權頒證(綠本) 。
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第二 ， 獲批而未獲確權頒證的小產權房的使用權人可能無法獲得足額的拆遷補償款 。
對于經批準使用農村集體所有土地進行建設 ， 但未獲得規劃與國土資源部門確權頒證的小產權房 ， 因缺乏使用權證明文件導致處境尷尬 。
一方面：使用權人得以使用小產權房的基礎是村集體的分房協議或者是使用權人開發商或村集體簽訂的房產買賣合同 ， 使用期限未列明 ， 一般認為是無期限；
另一方面：一旦該小產權房面臨拆遷 ， 使用權人無法直接獲得拆遷補償款 ， 需要依據分房協議或者買賣合同向村集體或開發商主張權利 。
一旦出現村集體或開發商的不誠信行為 ， 使用權人難以獲得足額的拆遷補償款 。
作者簡介：
現供職省級政府機關單位 ， 從事商業經濟研究與行政執法 。
曾就職于中國銀行保險業管理委員會派出機構 ， 外資銀行（中國）有限公司、大型金融交易所和汽車金融有限公司 ， 擁有豐富的金融合規法律工作經驗 。
主要研究領域:私人法律服務、財富傳承與管理、企業商事法律顧問；證券基金投資、稅務統籌規劃、保險產品配置及信托等金融法律服務 。

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