青島西海岸的浮山前是哪一部分？有何依據(jù)？浮山前崛起的過(guò)程是什么？ _浮山

這個(gè)問(wèn)題必須由我，也就是“西海岸風(fēng)水師”——曾經(jīng)的magic6981045來(lái)回答。

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題主是這么描述問(wèn)題的：“目前青島浮山前到山東頭一帶房?jī)r(jià)平均在五萬(wàn)一平，但并沒(méi)有什么特別好的交通，教育，商超等資源。富人看重的和我們平民思考的不一樣。僅僅是背山看海和連接市南嶗山，這樣的優(yōu)勢(shì)為何足以支撐青島房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)？”

題主說(shuō)得一點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò) 。從麥島路到海爾路一段的“浮山前”地段，也就是原先的徐家麥島、王家麥島、山東頭一帶，走路或者騎車(chē)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)地段全是一棟棟的小別墅，洋房以及一些高檔的公寓、住宅，景色秀美。

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海青路春天的櫻花

但是，話(huà)要說(shuō)回來(lái)，這一帶地區(qū)，人氣似乎不怎么旺，走在街上見(jiàn)不到多少人。甚至可以說(shuō)，不僅沒(méi)有商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院，甚至連小超市、便利店都不多見(jiàn) 。

很多人買(mǎi)房，首先看交通、醫(yī)療，學(xué)校、商超。對(duì)于很多分析房產(chǎn)的作者、公眾號(hào)、大V而言，信誓旦旦的說(shuō)“人口流入是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值增值的”第一要素。以上言論和做法看似有理，然而用來(lái)分析“浮山前”，這些說(shuō)法統(tǒng)統(tǒng)失靈。很多人也是看不明白：如此人跡罕至、配套不齊、生活不便的區(qū)域，為何卻能成為青島樓市的制高點(diǎn)和“富人區(qū)”的標(biāo)配？

答案很簡(jiǎn)單，從規(guī)劃來(lái)看，麥島-沙子口一線(xiàn)，是很典型的富人區(qū)，這里的邏輯是不能用普通購(gòu)房者的邏輯去套的，如果生搬硬套，必然得出錯(cuò)誤的結(jié)論。或者就一句話(huà)：貧窮限制了某些人的想象力。

對(duì)于普通平民百姓而言，每天為生活奔波，朝九晚五，每天關(guān)注柴米油鹽醬醋茶，追求生活便利是第一位的。在購(gòu)房的時(shí)候，他們最關(guān)注的是房子距離交通樞紐、醫(yī)院學(xué)校、銀行超市的距離是否近。

然而對(duì)于富人而言，錢(qián)不是問(wèn)題，正常的生活問(wèn)題有家政，出門(mén)靠車(chē)，每天的生活就是琴棋書(shū)畫(huà)詩(shī)酒花，追求生活的品質(zhì)是第一位的。在購(gòu)房的時(shí)候，他們最關(guān)注的，是房前房后的風(fēng)景怎么樣。

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可能是我小時(shí)候在八大關(guān)一帶長(zhǎng)大——其實(shí)八大關(guān)、金口路、魚(yú)山路一帶“魚(yú)山前”的邏輯和“浮山前”極其相似，都是前海后山，綠樹(shù)掩映，別墅遍地，同樣沒(méi)有多少人口，找個(gè)小超市、便利店要走半天——有些東西潛移默化，后來(lái)和我同為80后的朋友們多在浮山后購(gòu)房，發(fā)現(xiàn)他們關(guān)注的東西和我截然不同，這時(shí)候我才認(rèn)識(shí)到，原來(lái)人和人的邏輯真的是不一樣的。

譬如說(shuō)我，在挑房子的時(shí)候，潛移默化的會(huì)把“房子前面的風(fēng)景如何”排在學(xué)校、醫(yī)院、商超甚至戶(hù)型之前考慮。2014年在沒(méi)有多少購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，第一次出手西海岸的時(shí)候，用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，為親戚選擇了“推開(kāi)窗戶(hù)面朝大海，步行就能擁有陽(yáng)光沙灘”的金沙灘青島印象小區(qū) 。當(dāng)時(shí)有人就說(shuō)我“這人什么眼光啊”，周?chē)B個(gè)大商場(chǎng)都沒(méi)有，正好掉在隧道公交兩站中間，地鐵規(guī)劃從新港山路經(jīng)過(guò)，完美繞開(kāi)了這個(gè)小區(qū)……

但是回頭看看他進(jìn)城買(mǎi)的房子，我也是皺眉頭：樓前面還有樓，房子前面還有房子，小區(qū)周?chē)寺暥Ψ校刻煸缟媳黄?chē)?yán)瘸承选欢麉s樂(lè)此不彼：人聲鼎沸那是菜市場(chǎng)，大超市，買(mǎi)菜購(gòu)物方便呦，你看看出門(mén)就有N趟公交車(chē)，到哪里都方便……

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對(duì)此，我的表情是：

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回到樓主的話(huà)題，我想已經(jīng)解釋得很明白了。在青島這樣山明水秀的旅游城市，一個(gè)地塊想要成為“富人區(qū)”，不是憑借交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，更不是依賴(lài)學(xué)校、醫(yī)院加持就可以。

城市里的富人區(qū)，必須依山傍海、山明水秀，平安寧?kù)o 。從風(fēng)水上講，山南水北為陽(yáng)，山的南坡，水的北岸，日照風(fēng)景最佳，適宜修建高品質(zhì)住宅。

【青島西海岸的浮山前是哪一部分？有何依據(jù)？浮山前崛起的過(guò)程是什么？】還有，富人區(qū)距離商圈、學(xué)校、醫(yī)院、樞紐這些地方，不能太近，太近會(huì)嘈雜，亦不可太遠(yuǎn)，太遠(yuǎn)不便利。一般公交3-5站路，地鐵1-3站為最佳。

用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去卡“浮山前”的麥島、山東頭一帶，北有浮山，南有黃海，風(fēng)水上屬于“陽(yáng)地”，景色秀麗，山海之間距離短，不利匯聚大量人氣，正好修建小量的高品質(zhì)住宅。

盡管麥島、山東頭等的附近沒(méi)有任何商圈、醫(yī)院，學(xué)校也寥寥無(wú)幾，不會(huì)被這些公共建筑打擾。但是它本身距離青島的最大商圈——香港中路商圈也很近，距離萬(wàn)象城、金獅廣場(chǎng)、利群金鼎廣場(chǎng)4站地鐵，距離佳世客、麥凱樂(lè)商場(chǎng)2站地鐵，同時(shí)距離東部市立醫(yī)院、眼科醫(yī)院、東部青醫(yī)附院都不遠(yuǎn)，救護(hù)車(chē)可以在20分鐘內(nèi)抵達(dá) 。這也很完美符合富人區(qū)“鬧中取靜”的高品質(zhì)定位。

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所以，浮山前這個(gè)地方，麥島、山東頭一帶，風(fēng)水天成，成為青島樓市的最高點(diǎn)，一點(diǎn)都不稀奇。這個(gè)地方，要么是漁村，一旦開(kāi)發(fā)建設(shè)，必然是奔著頂級(jí)豪宅區(qū)去的。

順便還可以看一下八大關(guān)：

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下面，我們來(lái)看看題主的第二個(gè)問(wèn)題：西海岸也有類(lèi)似風(fēng)水的地方，能否成為另一個(gè)浮山前？

回答這個(gè)問(wèn)題我們要先搞明白，西海岸“類(lèi)似風(fēng)水”的地方在哪里。很明顯，就是我的ID還是magic6981045時(shí)候經(jīng)常發(fā)文絮叨的“珠山前”——靈山衛(wèi)片區(qū) 。

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上下三張圖一比，“浮山前”和“珠山前”、“魚(yú)山前”的風(fēng)水格局，簡(jiǎn)直不能再像了。同樣的“面朝大海，背有靠山”，同樣是“一條大路挑兩邊”……

更重要的是，靈山衛(wèi)同樣符合“鬧中取靜”的定義，往東地鐵1站路是積米崖商圈，2站路是長(zhǎng)江路商圈，往西地鐵2站路，是朝陽(yáng)山商圈（13號(hào)線(xiàn)車(chē)站距離大于2號(hào)線(xiàn)，僅供參考）。在這些商圈如火如荼建設(shè)的過(guò)程中，靈山衛(wèi)本身卻是無(wú)比的安靜。

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從海上拍過(guò)去的情景，你能分辨清楚哪個(gè)是麥島，哪個(gè)是靈山衛(wèi)嗎？像極了，連建筑后面的山型都像……

二者除了風(fēng)水格局非常像以外，仔細(xì)對(duì)比，相似之處還有很多。

1：建筑種類(lèi)像，都是大片的別墅區(qū) 。

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青島低密度別墅扎堆的地方，目前一共就三個(gè)地區(qū)：老市南八大關(guān)一帶、小魚(yú)山南麓，東部嶗山區(qū)、浮山南麓沿海和西海岸靈山衛(wèi)沿海、小珠山南麓。

除了這三個(gè)地方，青島其它地方目前很少出現(xiàn)別墅樓盤(pán)，修建的小區(qū)絕大多數(shù)以高層為主，容積率個(gè)頂個(gè)的高。別墅、洋房即便有也只是零星出現(xiàn)，很難或不能成片。

對(duì)于容積率很低的別墅類(lèi)產(chǎn)品，政策一直是把控非常嚴(yán)厲的。“限墅令”下過(guò)一條又一條，卻能對(duì)靈山衛(wèi)放口子，在這個(gè)地方大把大把的修別墅、洋房，對(duì)靈山衛(wèi)住宅的定位，大家應(yīng)該能看明白。

2：配套設(shè)施像。都非常重視公園、綠地。

“浮山前”的海濱地區(qū)，修建了供人休閑憩息的雕塑園，而“珠山前”的靈山衛(wèi)地區(qū)，濱海步行道也在建設(shè)，更有貝殼橋這樣的經(jīng)典地標(biāo)建筑。

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浮山前附近修建了青島博物館、青島大劇院，而靈山衛(wèi)也不缺類(lèi)似建筑：

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大片的公園綠地、歌劇院、博物館、游艇碼頭，這些很明顯都是富人區(qū)的標(biāo)配。在一般普通居住區(qū)是不會(huì)出現(xiàn)的。

這時(shí)候有人就說(shuō)了，臥槽，你說(shuō)了這么多麥島和靈山衛(wèi)，“浮山前”和“珠山前”多么多么相似，可是麥島最貴的房子都十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)一平米了，青島富豪的標(biāo)配，反觀(guān)靈山衛(wèi)的別墅才幾個(gè)錢(qián)？有超過(guò)三萬(wàn)的嗎？這能比嗎？

不好意思，把時(shí)間往前調(diào)15-20年，會(huì)發(fā)現(xiàn)，還真能。

在上世紀(jì)90年代，我們老市長(zhǎng)推進(jìn)“東部大開(kāi)發(fā)”的時(shí)候，五四廣場(chǎng)還是爛泥灘，麥島還是小漁村。那時(shí)候的青島人，很多高喊“寧要西部一張床、不要東部一套房”，甚至出現(xiàn)單位分房在辛家莊、麥島、石老人的職工，哭著嚎著、請(qǐng)客送禮，寧可住房面積小一半也要改分到四方、滄口的事情出現(xiàn)……

是這些人傻、或者是高風(fēng)亮節(jié)、逢場(chǎng)作戲嗎？不是的。

我沒(méi)記錯(cuò)的話(huà)，1998年剛剛房改的時(shí)候，麥島的錦園小區(qū)的價(jià)格還沒(méi)有四方海云庵的筒子樓貴。2002年的時(shí)候，海青路上新落成的海風(fēng)花園別墅比西鎮(zhèn)八大峽新村要便宜很多。2000年的時(shí)候，在很多保守的老青島人眼里，分房去麥島、石老人簡(jiǎn)直就是“下農(nóng)村”、“變鄉(xiāng)巴子”的存在，請(qǐng)客送禮也要回他們眼里所謂的根正苗紅的市區(qū)——老市北、老四方、老滄口——是必然的選擇。只不過(guò)不知道這些人現(xiàn)在是不是腸子都悔青了。

然而，即使是當(dāng)年“東部大開(kāi)發(fā)”的親歷者，面對(duì)下一個(gè)節(jié)點(diǎn)到來(lái)的時(shí)候，很多人腦子依然是拐不過(guò)彎來(lái) 。

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圖為青島游艇會(huì)，位于靈山衛(wèi)以西、隱珠以東的兩河區(qū)域，什么人用游艇，可以好好思量一下。

在我反復(fù)說(shuō)“青島的未來(lái)在西海岸，西海岸的精髓在靈山衛(wèi)”、“青島的下一個(gè)富人區(qū)能且只可能是靈山衛(wèi)”的時(shí)候，還有大量的人是這樣回復(fù)的：

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有時(shí)候，看到一片片的類(lèi)似評(píng)論，我有時(shí)候就在想，只有少數(shù)人才能成為富人，不是沒(méi)有道理的……

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說(shuō)學(xué)區(qū)房的，我真心想給大家算筆帳，最典型的例子，2萬(wàn)買(mǎi)靈山衛(wèi)，4萬(wàn)買(mǎi)浮山后，100平米的住房差價(jià)200萬(wàn)，150平米的住房差價(jià)300萬(wàn)，而且一邊是座山觀(guān)海，春暖花開(kāi)，風(fēng)水上的陽(yáng)地，地鐵通了一條（13）還在修兩條（1、6）；另一邊是推開(kāi)窗戶(hù)一堵大山，風(fēng)水上的極陰之地，地鐵滿(mǎn)打滿(mǎn)算只規(guī)劃了一條（4）……

這種行為和20年前在麥島分房以后哭著嚎著、請(qǐng)客送禮也得把家搬回四方、滄口的行為，有多像，我在這里就不說(shuō)了……

雖然孩子上學(xué)也算大事，但是，在動(dòng)輒二三百萬(wàn)甚至更高的房?jī)r(jià)差距面前，先考慮孩子上學(xué)是多么愚蠢的舉措！（300萬(wàn)里拿出100萬(wàn)來(lái)直接砸教育就翻盤(pán)了，真的，不是我說(shuō)……）我都懷疑，家長(zhǎng)這種思維怎么能教出優(yōu)秀的孩子？

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所以，對(duì)于題主的問(wèn)題，我的回答是肯定的：

剛才說(shuō)了浮山前這個(gè)地方，麥島、山東頭一帶，風(fēng)水天成，成為青島樓市的最高點(diǎn)，一點(diǎn)都不稀奇。這個(gè)地方，要么是漁村，一旦開(kāi)發(fā)建設(shè)，必然是奔著頂級(jí)豪宅區(qū)去的。珠山前的靈山衛(wèi)，道理也是相同的，要么是漁村，一旦開(kāi)發(fā)建設(shè)，必然也會(huì)最終成為青島樓市的最高點(diǎn) 。

所以，放長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展（個(gè)人認(rèn)為10-15年），“浮山前”和“珠山前”憑借極其相似、甚至相同的風(fēng)水格局、發(fā)展規(guī)劃，二者的房?jī)r(jià)，拉近，甚至拉平，是時(shí)間問(wèn)題，不是能否問(wèn)題。不信，可以走著瞧。

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至于為什么目前珠山前的價(jià)格這么便宜，很明顯，一方面是目前這一帶還沒(méi)有發(fā)展成熟，很多利好還沒(méi)有落地。另一方面，這也意味著，對(duì)于剛落地的新青島人而言，像當(dāng)年勇闖麥島的先行者一樣，落子創(chuàng)富的機(jī)會(huì)還是有的，就看能不能抓住了。

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首先糾正一下，浮山在東海岸，不是西海岸。

其次浮山前的高房?jī)r(jià)確實(shí)跟交通、教育沒(méi)什么關(guān)系，而是源于開(kāi)發(fā)初期的定位，經(jīng)歷無(wú)法復(fù)制。

浮山前通常是指青島大學(xué)本部至利群金鼎這一代，這個(gè)區(qū)塊其實(shí)在幾十年前沒(méi)多少人居住，繁華程度比起以中山路、臺(tái)東為主的老城區(qū)差遠(yuǎn)了。但是隨著五四廣場(chǎng)金融區(qū)的崛起，青島重新樹(shù)立了市中心的定位。于是第一批高層建筑群就在五四廣場(chǎng)至奧帆中心沿線(xiàn)開(kāi)建。

在這批建筑成形、區(qū)域定位確立以后，浮山前就成了“風(fēng)水寶地” 。因?yàn)楦∩角皩挾群苷飞佘?chē)更少，屬于真正的鬧中取靜之地。加上這個(gè)區(qū)塊背山面海，風(fēng)景如畫(huà)，又緊鄰市中心，很明顯就是一塊風(fēng)水寶地。開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)放過(guò)這樣的機(jī)會(huì)，于是各種樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)駐，以麥島區(qū)塊為多層住宅區(qū)，浮山以東為別墅區(qū) 。早期的多層住宅和別墅都建于90年代前后。

當(dāng)時(shí)青島并沒(méi)有什么緊鄰市中心的富人區(qū)，浮山這里的建筑不僅年輕，而且位置好、離市中心一步之遙，房子賣(mài)的自然就貴，加上風(fēng)景宜人，順理成章的變成了富人區(qū)，價(jià)格一路炒高。

到十年前，迪拜財(cái)團(tuán)在麥島拿地準(zhǔn)備投資數(shù)十億建中國(guó)第一個(gè)七星級(jí)酒店，當(dāng)時(shí)島城媒體一度把這里炒作為新地標(biāo)、新中心，于是麥島沿線(xiàn)的樓盤(pán)再度風(fēng)生水起。

于是經(jīng)過(guò)了幾番炒作和趨勢(shì)性行情的推升，浮山前徹底成為了富人區(qū)的代名詞，房?jī)r(jià)也一路飆升反超奧帆中心區(qū)塊，成為島城均價(jià)第二高地，僅次于八大關(guān)-太平角沿線(xiàn)的均價(jià) 。

因此可以總結(jié)為，浮山前的定位得益于島城第一個(gè)富人區(qū)，聚集了島城最早幾批富豪，加之很多北方明星、企業(yè)家都在這里置業(yè)、度假，而且有過(guò)當(dāng)初樓市上行最火爆的經(jīng)歷，有過(guò)世界級(jí)財(cái)團(tuán)的炒作，于是才有了如今的地位和價(jià)格。這些是西海岸復(fù)制不了的，因?yàn)槲骱０犊倸w不是市中心所在，而是另一個(gè)軸心點(diǎn)，雖然路寬樓新，但是無(wú)論教育、醫(yī)療、金融、商業(yè)、旅游資源跟主城區(qū)都不在一個(gè)水平線(xiàn)，所以也不存在水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì) 。

其實(shí)看一個(gè)方面就可以明白，青島當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人基本都住在市區(qū)，西海岸買(mǎi)房的雖然很多，但基本不是自住，而是投資，因此難以形成真正的富人聚集區(qū)，自然不會(huì)推升出那么離譜的價(jià)格。因此市區(qū)這邊單價(jià)7萬(wàn)以上的樓盤(pán)有三十多個(gè)，單價(jià)10萬(wàn)以上別墅盤(pán)有十幾個(gè)，而西海岸最貴的住宅也只有四萬(wàn)多，最貴的別墅單價(jià)六萬(wàn)多。因此初期定位的差別，就決定了價(jià)格的差異，這跟風(fēng)水沒(méi)有直接關(guān)系。不然浮山后這種山北之地怎么可能賣(mài)的比黃島前海還貴？

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我個(gè)人覺(jué)得，青島西海岸更像是東北的一部分。勤勞的東北人，已經(jīng)是西海岸主要人口。

我很難認(rèn)為西海岸是青島。完全不同的文化風(fēng)情。