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超詳細買房流程，不會買房我教你！ 買房流程

很多人在第一次買房，辦理各種手續(xù)的時候，都是筋疲力盡 。偶爾，他們會錯過一些環(huán)節(jié)或被意外情況所干擾...其實抓住主線，按部就班，會省時省力省心很多 。
總結(jié)以下幾點供你參考，讓你少走一些不必要的彎路 。
關(guān)于看房
其實看房最重要的是實地考察，選擇靠譜的銷售 。此外，我們應(yīng)該注意:
●位置和交通；
●地鐵距離
●資質(zhì)證書和開發(fā)商品牌；
●房屋的樓層、朝向、戶型；
●小區(qū)環(huán)境和物業(yè)公司；
●理性看待樣板房；
此外，還要注意檢查墻體是否有裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道漏水等問題 。
更重要的是，檢查購買你房子的開發(fā)商和代理商的資質(zhì)，確保它是合法出售的 。
關(guān)于付款
首先，我們購房者應(yīng)該仔細簽署認購書 。認購書是商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立的合同 。如果決定買房，可以索要正式合同的樣本，認為正式合同可以準確，自己可以接受，再簽認購書，避免一些不必要的麻煩 。
認購合同和商品房買賣合同屬于預(yù)約與本合同的關(guān)系 。二者在合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形式、違約責(zé)任形式等方面存在較大差異 。但認購書在一定條件下可以被認定為買賣合同，當(dāng)事人的義務(wù)會發(fā)生質(zhì)的變化，雙方履行協(xié)商義務(wù)，變更為出賣人交付房屋，買受人支付價款 。
根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋認購書約定的定金受法律保護 。也就是說，如果因為購房者的原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法簽訂，自己沒有買房，那么開發(fā)商是不需要退還定金的 。
第二，我們購房者要仔細閱讀認購書，確認認購書是否能保證公平 。
圖書訂閱的內(nèi)容一般包括:
■雙方基本信息；
■房屋基本信息(包括房屋的位置、面積等基本信息)；
■價格計算；
■簽訂合同的期限 。
■仔細檢查是否違反平等公平原則 。
第三，房款要直接打到監(jiān)控賬戶 。購房者要將房款支付到商品房預(yù)售許可證規(guī)定的銀行監(jiān)控賬戶，切記不要直接支付給開發(fā)商或中介機構(gòu) 。
房款可以一次性支付，也可以分期支付，具體分期支付可以由雙方約定 。比如買受人可以保留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用前支付，5%的房款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付 。
付款時的具體注意事項
交定金，簽認購書 。
定金和訂金的區(qū)別，2015版商品房買賣合同對這兩個詞的含義進行了定義:
定金是在合同訂立或履行前支付一定金額的一種擔(dān)保，具有法律上的收益 。買方不履行合同，無權(quán)要求返還定金；如果開發(fā)商不履行合同，應(yīng)該雙倍返還定金 。
定金是買賣雙方就房屋買賣意向初步達成一致后，通過進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議 。買方需要在此期間與賣方簽訂正式合同 。通過支付定金，買方在此期間獲得優(yōu)先購買權(quán) 。買受人不履行合同義務(wù)，并不意味著喪失了要求返還定金的權(quán)利；相反，如果開發(fā)商不履行義務(wù)，則不需要雙倍返還定金 。
簽訂認購書時一定要注意:簽訂合同時，一定要仔細核對、核實合同內(nèi)容，避免合同陷阱 。簽字時可以征求朋友或律師的意見 。比如“有些合同中，購房者要在規(guī)定時間內(nèi)完成購房合同的簽訂，否則定金不予返還”，但往往銀行不一定能在這個規(guī)定時間內(nèi)完成貸款，也不能在期限內(nèi)完成付款 。損失由簽約買家承擔(dān) 。
付款類型/方式
首付分為首套房和二套房，付款方式可以是全款和按揭貸款 。
首付:簽約認購時，在規(guī)定時間內(nèi)支付首付，金額視是首套房還是二套房而定 。
全款:有能力全款或可能獲得部分樓盤優(yōu)惠的，視所購樓盤公布的信息而定 。
付款:確認需要辦理按揭買房后，準備好所有資料，去房產(chǎn)按揭部辦理 。
分期付款:還有一種特殊的分期付款，是樓盤自己制定的優(yōu)惠政策 。具體情況還要看樓盤制定的操作規(guī)則 。
申請貸款
貸款包括公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款 。可以根據(jù)自身條件選擇哪種貸款方式 。
提前查詢個人信用信息:目前個人信用信息主要有兩種方式:第一種是現(xiàn)場查詢 。可以去央行周邊的征信分中心或指定分支機構(gòu)進行柜面查詢或自助查詢 。
目前，上海已推行個人信用報告自助查詢服務(wù)，個人可攜帶二代身份證到就近的自助查詢服務(wù)網(wǎng)點辦理業(yè)務(wù) 。
選擇公積金貸款:首先要向公積金管理中心查詢自己的公積金額度是否達到了所需的貸款額度 。公積金貸款具有利率低、還款方式靈活、貸款比例高等諸多優(yōu)勢 。比如借款人可以隨意設(shè)定每月還款額，前提是不低于“銀行最低還款額” 。比如一般商業(yè)貸款可以拿到70%，公積金貸款最高可以拿到95% 。公積金貸款向公積金管理中心申請流程:(1)初審——(2)評估——(3)審查——(4)擔(dān)保手續(xù)——(5)簽訂貸款合同 。
選擇商業(yè)貸款:商業(yè)貸款有兩種還款方式 。一種是平均資本，即借款人每月償還相同金額的本金和當(dāng)月剩余貸款產(chǎn)生的利息 。這種還款方式對提前還款的壓力很大，但利息會隨著每月還款逐漸減少 。2.等額本息，即借款人每月償還等額的貸款本息 。商業(yè)流程:(1)提交貸款申請——(2)銀行承兌調(diào)查——(3)銀行審核批準——(4)雙方辦理相關(guān)手續(xù)——(5)銀行發(fā)放貸款 。
選擇組合貸款:還有一種情況，就是公積金額度沒有達到規(guī)定的貸款數(shù)，可以同時向商業(yè)銀行申請商業(yè)貸款 。這種貸款叫做組合貸款，但是有一點需要注意的是，并不是每個樓盤都接受組合貸款，所以你要提前和你購買的樓盤相關(guān)的人溝通 。
簽訂購房合同
完成上述流程后，接下來就是與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同 。購房合同分為《商品房預(yù)售合同(現(xiàn)房)》和《商品房買賣合同(現(xiàn)房)》 。可以不簽買賣合同，直接辦理戶口登記手續(xù) 。
注意:簽訂合同時，一定要仔細核對合同內(nèi)容 。
關(guān)于相關(guān)稅費的繳納
購房合同備案完成后30天內(nèi)，需向相關(guān)單位納稅(備案情況見房產(chǎn)合同專員) 。如果超過，將產(chǎn)生每日萬分之五的滯納金 。
契稅:90㎡及以下普通住房，且家庭唯一住房，按1%的稅率征收契稅，90-144 ㎡普通住房按1.5%征收，144 ㎡以上住房按3%征收，非住房按3%征收 。一般契稅會和首付一起交，由開發(fā)商代收 。
印花稅:簽訂合同時直接繳納，總房款的0.05%，一般和首付款一起繳納 。
還需要繳納銀行按揭費用和房屋維修資金，具體咨詢相關(guān)人員 。
物業(yè)管理費:從收房之日起計算，從購房人驗收房屋之日起計算，一般提前三個月 。
交易費用:住宅建筑面積為X3元/平方米；非住宅建筑面積X11元/㎡ 。
“權(quán)屬”通過:80元/套收取，權(quán)屬登記費為辦理房產(chǎn)證的費用 。
房屋驗收
房屋驗收也是極其重要的，關(guān)系到房屋的質(zhì)量檢驗 。建議你找專業(yè)的裝修公司或者個人一起驗收 。
特別是合同中規(guī)定的精裝修房，一定要逐一檢查，看是否符合當(dāng)時約定的裝修標(biāo)準 。
記得辦理房產(chǎn)證 。
只有拿到房產(chǎn)證，房子才算真正歸你所有 。房地產(chǎn)權(quán)屬證書，全稱《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)屬證書》，簡稱房地產(chǎn)證，是權(quán)利人享有房地產(chǎn)物權(quán)的證明 。
記住房產(chǎn)證和不動產(chǎn)證是有區(qū)別的:房產(chǎn)證是指買受人通過交易取得房屋合法所有權(quán)，并能依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的憑證 。即《房屋所有權(quán)證》是國家依法保護房屋所有權(quán)的法律憑證 。房屋所有權(quán)證管理和使用自己的房屋 。
買房是大事，不能馬虎 。
【超詳細買房流程，不會買房我教你！ 買房流程】以上幾點都是我們購房者要注意的 。

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