一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，為什么會賣到上萬元呢？ _上萬元

我是干城市規劃的，之前在甲方、乙方、監理公司、設計院都干過，我來回答這個問題。

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首先，你說的建造成本，應該說的是土建安裝成本，也就是組成房屋實體，我們肉眼可見的成本。這只是組成房價的一部分，甚至很小一部分，在一線城市，土建安裝成本在房價組成里占比其實微乎其微。這方面的成本全國都差不多，一般多層一平方米1200元左右，高層一平方米1500元左右。想想看，北上深房價動不動就5萬多，而土建安裝成本就那么點，占比真的很小很小。不過需要注意的是，現階段水泥、鋼材、磚還有人工費又開始漲價了。

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除了土建安裝成本，組成房價的還有很多很多，讓我們來看看：

拿地費用：這個是不小的一筆支出，一般越是大城市，拿地費用越貴，因為地皮值錢啊。現在政府一般是把土地征收了，然后三通一平，變成“凈地”，然后掛牌出售，價高者得。單位建筑面積分擔的土地費用，即使樓面地價。可別小看這個樓面地價，現在不少地方的財政是土地財政，主要財政來源就是賣地收入，相應地，樓面地價也越來越高，是房價上漲的主要推手。比如前段時間廣州南沙區2018年宅地首拍，樓面地價達17231元/㎡。

各種稅費規費：這些費用名目比較多，比如工程排污費，城市維護建設稅等，也是不小一筆支出。需要說明的是，現在稅收征管越來越嚴了，就別想偷稅漏稅了，這些費用一個都不能省。

開發商的資金成本：現在開發商資金充足的基本沒有幾個，連大開發商都這樣，所以他們的資金來源五花八門，除了預售外，還有銀行貸款（現在不好貸了），財務公司貸款，高息吸收民間借款，甚至玩起了高利貸，這部分資金成本不容小覷，不少開發商就死在高昂的利息上，導致資金鏈斷裂，樓盤爛尾。

各種不可預見支出：現在漫天要價的釘子戶不少，如果遇到了，非常讓人頭疼，為了顧全大局，有時候開發商只能讓步，滿足他們的各種不合理要求，而這筆費用最終還要打入房價里的。此外，還有不好公開的黑色成本。

說了這么多，總得給開發商留點利潤吧，開發商又不是慈善家，不會做賠本的買賣。開發房子是高風險行業，他們需要的利潤自然也要高一些。

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總之，建房是個系統工程，房子的成本里并不單單僅有房子建造的成本，還包括我們很多看不見的費用。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏“，希望房價能回歸住的屬性，祝愿每個人在所在的城市里都有屬于自己的安樂窩。

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一套房子的建安成本都是不高的，中等城市最多1500元，大城市在2000至2500元，但是土地的成本不便宜啊，一些大中城市的土地成本，再加上稅收成本，就要占據總房價的六七成，再加上開發商自己要賺20-30的利潤，所以房價上萬還是客氣的，新房價格在大城市往往要七八萬也不稀奇。

就拿中等城市來說，每平方米建安成本1500元，土地出讓價格再加上各種稅收，至少8000元/平方米至10000元/平方米，再加上開發商銷售、宣傳、工資、利息支出等費用起碼是2000元/平方`米。還有開發商自已要留下20-30%的凈利潤，即使是中等城市，房價至少要到15000至20000元/每平方米。

所以，新房價格主要是大頭是土地收入和各種稅賦，其他的開發商自己的各項支出，包括銷售、宣布、工資至是財務利息支出的占比都是很小的。所以，要遏制新房價格上漲，就是要讓土地出讓和各種稅費價格下降，這樣才能真正的降房價。

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答：這個問題問得好，經常有人問同樣的問題。一套房子的建造成本，看起來好像只有看得見的鋼筋混凝土或磚，那些看得見的東西價格擺在那里，怎么那么貴呢，仔細分析一下，就知道了。

一套房子的成本是由下面這些部分構成的：

新建商品房成本=土地取得成本+開發成本（通常所指的建造成本）+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費

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+開發利潤。

也就是說一套房子的成本，從構成部分上來說，建造成本只占七個部分中的一部分，從數量上來說它還不是占比最多的，限于篇幅，只舉另一個成本—土地成本略加說明。

現在土地取得的方式主要是招標、拍賣，也有通過掛牌的方式，但不多，這里主要說說競價拍賣。比如一畝地（666.67平方米）通過競買方式取得為1000萬元，那么土地單價是約每平方米15000元，如果規劃的容積率是3，分攤到房子上的樓面地價是每平米5000元，容積率越高，能建的房子就越多，樓面地價就越低，容積率越低，能建的房子越少，樓面地價也就越高。

假設開發建造成本如問題中所說是每平米1500元，那么這兩項就占去了每平米6500元，當然土地的價格是因地方而異的，越是土地供應緊張、經濟越發達的城市，土地也就越貴，上面只是打的一個比方。

上面只說了七項成本中的兩項，還有用于支付開發項目管理工資、辦公等管理費用，銷售商品房的推廣、營銷、宣傳策劃費用及傭金等銷售費用，開發投資貸款和借款利息，財務費用，最后才是開發項目的利潤。

【一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，為什么會賣到上萬元呢？】上面只是打的一個比方，通常房價在一萬元左右的城市，土地每畝的價格，要看實際成交的價格，有的才幾百萬元一畝，也有的每畝超過一千萬元，既與土地供應有關，與土地的區位關系更大，還要看規劃給定的容積率。