怎樣叫住宅投資個(gè)人如何投資房地產(chǎn) _如何

今天我們探討一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，什么是“房產(chǎn)投資”？
城市化不斷深入，房?jī)r(jià)不斷攀升，人們對(duì)于房產(chǎn)投資的向往日趨熱烈。原來(lái)買(mǎi)多套房的人，會(huì)在一定程度被丑化，被鄙視，或者毫無(wú)遮掩的說(shuō)“炒房客”“炒房佬” 。更有一種，推高房?jī)r(jià)罪魁禍?zhǔn)椎淖锩Ｍ捶靠脱緹o(wú)歸，傾家蕩產(chǎn)，又或者，津津樂(lè)道于那些因炒房崩盤(pán)，資不抵債的新聞故事。

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但是，多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，炒房的人，最后并沒(méi)有跳樓，也沒(méi)有崩盤(pán)，相反他們過(guò)的越來(lái)越好。所以逐漸的“房產(chǎn)投資”這個(gè)標(biāo)簽，成為人們向往的一頂“冠冕” 。
那么，什么是房產(chǎn)投資?
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如你買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，月供4000元。然后出租，每個(gè)月租金2500元，這樣每個(gè)月還貸月供變成1500元。兩年以后，100萬(wàn)的房子價(jià)值變?yōu)?50萬(wàn)，減去這兩年需要支出的月供3.6萬(wàn)，這樣這兩年盈利為46.4萬(wàn) 。每年凈賺23萬(wàn)，平均每天收入630元。這就是傳說(shuō)中的“睡后”收入，就是哪怕你一天什么都不干，你的財(cái)富也會(huì)有630元價(jià)值增長(zhǎng) 。
這就是不動(dòng)產(chǎn)的魅力，這就是為什么售樓部每次都人頭攢動(dòng)，為什么人們一有點(diǎn)錢(qián)，都想著投到房產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為“不動(dòng)產(chǎn)”的原因。如果靠工資，兩年賺46萬(wàn)，需要找一份每個(gè)月2萬(wàn)以上的工作，而且要起早貪黑，上班打卡，下班喝酒應(yīng)酬，隔三差五聽(tīng)老板訓(xùn)話(huà)，犧牲陪家人的時(shí)間，去公司團(tuán)建。冒著身材發(fā)福，不斷油膩，泄頂脫發(fā)的危險(xiǎn)，心力交瘁的過(guò)每一天。現(xiàn)在流行“睡后”收入，就是哪怕你不出去搬磚，在家睡覺(jué)，一覺(jué)醒來(lái)依然財(cái)富在增值。
這樣理解，房產(chǎn)投資很簡(jiǎn)單，但是，上面我們舉的例子有幾個(gè)前提條件，下面我們來(lái)一一分析。
首先你要有能力買(mǎi)下這個(gè)價(jià)值100萬(wàn)的房子，就算貸款，但是你起碼有30萬(wàn)啟動(dòng)資金。
第二要保證你這套價(jià)值100萬(wàn)的房子可以月租金達(dá)到2500塊。
第三，你選擇的房子兩年內(nèi)可以升值50萬(wàn) 。
可能有人會(huì)說(shuō)，其實(shí)這三條都很簡(jiǎn)單，只要有了第一條，后面的兩條都是“捆綁銷(xiāo)售”的，升值跟出租都是自帶的功能。其實(shí)并不是這樣，第一條反而是最簡(jiǎn)單的，攢夠30萬(wàn)容易，但是買(mǎi)到真正有價(jià)值的房子，卻不見(jiàn)得。所以為什么有的人，花30萬(wàn)買(mǎi)的房子，最后變成了300萬(wàn)，而有的人花30萬(wàn)買(mǎi)的房子，最后變成了35萬(wàn) 。
所以今天來(lái)說(shuō)一下，什么樣的房子有投資價(jià)值，買(mǎi)什么樣的房子，才能正確打開(kāi)房產(chǎn)投資的大門(mén) 。
網(wǎng)上有個(gè)買(mǎi)房口訣，叫做“遠(yuǎn)二近三” 。理解為，遠(yuǎn)離頂層和低樓層，遠(yuǎn)離大馬路和菜市場(chǎng)比較吵鬧的地方。近三就是靠近學(xué)校、靠近地鐵、靠近超市商場(chǎng) 。這個(gè)說(shuō)法當(dāng)然有一定的道理，我們?cè)谶@基礎(chǔ)上，進(jìn)行一下優(yōu)化，重新梳理一下，希望能對(duì)要買(mǎi)房的朋友有更好的幫助。
從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，頂層或者3層以下的樓層，確實(shí)在整體上不占優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橥顿Y的最終目的是出售，就是接盤(pán)的人會(huì)否買(mǎi)單。所以大部分人，只要在可以選擇的情況下，一般不會(huì)選擇頂層，和超低的樓層。相對(duì)的喜歡選中間段樓層，就如現(xiàn)在的行情，樓市不太景氣，買(mǎi)二手房的大部分會(huì)各種挑剔，可選擇的多，所以一般會(huì)首先排除頂樓跟低樓層。

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同樣的道理，出租也是，頂層跟低樓層，不占優(yōu)勢(shì)，一般因?yàn)椴晒狻⒁曈X(jué)等各方面原因，低樓層相對(duì)很少人選擇。這里有一個(gè)現(xiàn)身說(shuō)法。前幾天同時(shí)出租同一個(gè)小區(qū)兩間房，一個(gè)是20＋層，另一個(gè)是5樓，兩間面積差不多，價(jià)格也差不多，但是，高樓層的在放盤(pán)當(dāng)天，經(jīng)過(guò)了2-3波租客的討價(jià)，當(dāng)天簽訂出租合同。然而低樓層的雖然裝修更好，配備更齊全，卻經(jīng)過(guò)了一個(gè)月的糾結(jié)，最后以低于高樓層400元每月的價(jià)格出租。
另外，靠近繁華大馬路或者菜市場(chǎng)的會(huì)給人相對(duì)比較雜亂，秩序不好的感受，也會(huì)在房子出售的時(shí)候成為減分項(xiàng) 。但是！這些所有的考慮，都是基于市場(chǎng)橫盤(pán)，或者調(diào)控階段。而且是一個(gè)城市房子居住的微觀(guān)感受之上。
真正投資買(mǎi)房，看的不應(yīng)該是這些過(guò)于細(xì)節(jié)問(wèn)題，要從更宏觀(guān)的角度考慮，就像填報(bào)高考志愿一樣，先看城市，再學(xué)校，最后選專(zhuān)業(yè) 。所以投資買(mǎi)房，先看城市，再看地段，最后因素才看戶(hù)型，樓層這些問(wèn)題。
樓層之間的劣勢(shì)，跟大行情，房?jī)r(jià)上漲幅度比起來(lái)，可以微小的忽略不計(jì) 。打個(gè)比方，曾經(jīng)賣(mài)過(guò)一套三樓的房子，比市場(chǎng)價(jià)低了大概1000塊左右，100多平米的房子，少賣(mài)10幾萬(wàn) 。這樣看起來(lái)10幾萬(wàn)很多，但是跟房子當(dāng)時(shí)買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候價(jià)格比賺了80多萬(wàn) 。然而對(duì)面小區(qū)的房子，因?yàn)榕涮讍?wèn)題，同期整體水平價(jià)格低，就算黃金樓層，100多平的房子最多也就賺30萬(wàn)左右。
由此可見(jiàn)，地段本身的“含金量”更高于實(shí)際樓盤(pán)上居住感受的需求。所以有上面的“近三”說(shuō)法，靠近學(xué)校、地鐵、商超。這個(gè)理論優(yōu)化一下，就是以前我們總結(jié)過(guò)的房產(chǎn)投資五大要素，教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)、產(chǎn)業(yè) 。
產(chǎn)業(yè)一般會(huì)由城市量級(jí)決定，比如說(shuō)一個(gè)三線(xiàn)城市，怎么都不可能有華為、騰訊這樣的大企業(yè)的，所以有時(shí)候?qū)@個(gè)要素是無(wú)能為力。這也是為什么北上廣深的房?jī)r(jià)高，因?yàn)橛泻芏喑笃髽I(yè)，產(chǎn)業(yè)，所以吸引很多人才，所以房?jī)r(jià)會(huì)更高。
除了產(chǎn)業(yè)之外，在一個(gè)實(shí)在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，那么就看前面幾項(xiàng) 。教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)，在這幾項(xiàng)里面，最優(yōu)先的是教育，所以如果你有機(jī)會(huì)買(mǎi)房，買(mǎi)住宅，不管是自住還是投資，都要記得問(wèn)銷(xiāo)售一個(gè)問(wèn)題，有沒(méi)有學(xué)校配套，而且學(xué)校越好將來(lái)房子價(jià)值越大。
這里插播一句，可能你會(huì)擔(dān)心說(shuō)，北京正在教育改革，可能以后不是所有的學(xué)區(qū)房都能上學(xué)，學(xué)區(qū)房以后不吃香了。但是我想說(shuō)，如果你有能力在北京上海深圳這樣的城市買(mǎi)房，你有那個(gè)實(shí)力的話(huà)，相比學(xué)區(qū)，一線(xiàn)的土地更值錢(qián) 。如果你想投資一線(xiàn)以下的城市，學(xué)區(qū)房的那些負(fù)面新聞，跟你一毛錢(qián)關(guān)系沒(méi)有。
前幾天深圳一些業(yè)主不是經(jīng)歷了驚魂29小時(shí)嗎，從學(xué)校發(fā)布公告到撤銷(xiāo)，經(jīng)歷了僅僅29個(gè)小時(shí) 。為了學(xué)區(qū)孩子上學(xué)，拉橫幅、維權(quán)、甚至上街游行，鬧教育局的家長(zhǎng)們，見(jiàn)過(guò)太多了，現(xiàn)在的80后、90后們有多么“重視教育”，你們根本想不到。所以為了孩子上學(xué)，家長(zhǎng)可謂“什么事都干的出來(lái)”啊。
如果沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的話(huà)，投資房產(chǎn)就記住一句話(huà)即可，買(mǎi)學(xué)區(qū)、買(mǎi)學(xué)區(qū)、買(mǎi)學(xué)區(qū)！或者記住另外一句話(huà)，地鐵口、地鐵口、地鐵口。總之，兩樣能占到其中一樣，那么投資就成功了，如果都能占到，那就是你人品太好了。
【怎樣叫住宅投資個(gè)人如何投資房地產(chǎn)】所以房產(chǎn)投資五大要素里面，產(chǎn)業(yè)需要城市量級(jí)層面來(lái)決定，其余的四個(gè)方面，優(yōu)先看教育，有無(wú)好的學(xué)校。其次看交通，是否靠近地鐵，之后再考察商業(yè)跟醫(yī)療配套。用這幾個(gè)因素來(lái)考量，具體樓盤(pán)是否值得投資，成功近在咫尺，你學(xué)會(huì)了嗎？