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融信中國 負債千億，市值大跌！福建低調(diào)富豪不甘心，豪賭142億買地( 二 )


市值大跌 ， 拆分物業(yè)上市表面的“風(fēng)平浪靜”始終無法抵消暗地里的“波濤洶涌” 。
從銷售額指標(biāo)上看 ， 2020年 ， 融信順利完成年度目標(biāo) 。 但實際上 ， 融信的銷售額增速卻達上市以來的最低值 ， 縮水近10倍 。 這導(dǎo)致的最明顯結(jié)果就是 ， 2年前近150億市值的融信 ， 如今僅剩不到90億 。

這還不是最糟糕的 ， 2021年4月 ， 融信連遭兩大國際評級機構(gòu)下調(diào)評級 ， 由“穩(wěn)定”降為“負面” ， 市場對融信的現(xiàn)狀表態(tài)并不樂觀 。
與此同時 ， 融信中國股價近來一直在低位震蕩 ， 對比早期的11.28元/股 ， 縮水近50% 。
融信的危機 ， 其實在當(dāng)年成名之戰(zhàn)就已經(jīng)埋下 。

2016年 ， 為了規(guī)模擴張的融信以歷史新高拿下上海中興 ， 緊接著就遭遇政策收緊 ， 該地塊就成為一顆“地雷” ， 砸在融信手中 。
據(jù)計算 ， 該地塊的樓盤在政策調(diào)控下 ， 只能以每平13萬左右的價格出售 ， 按照拿地價格和后期的建設(shè)投入 ， 融信需以18萬一平 ， 方可有所盈利 。 然而盡管樓盤售價下調(diào) ， 但該地塊目前還有76.8%的可售面積未曾出售 。
這塊“地王”也就成為拖累融信現(xiàn)金流的一大包袱 。 可謂是一步錯 ， 步步錯 。 有業(yè)內(nèi)人士稱 ， “房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險來自買了貴的地” 。 這一點 ， 在融信身上得到了印證 。

融信并非沒有做過挽救 。 實際上 ， 早在2018年 ， 激進“地王”融信中國就已經(jīng)意識到拿地擴張造成的高負債率有較大風(fēng)險 ， 并開始主動降杠桿 。
彼時 ， 歐宗洪多次強調(diào)“穩(wěn)” 。 他表示 ， 房企已經(jīng)進入由規(guī)模增長到質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)變 。 融信將做好規(guī)模、利潤與杠桿之間的平衡 。
由于負債承壓 ， 融資變難 ， 融信在土地市場就開始愈發(fā)謹(jǐn)慎 。 但歐宗洪的謹(jǐn)慎更多是表現(xiàn)在拿地類型 ， 而非拿地價格 。

就以此次杭州拿地舉動為例 ， 在成交價上一騎絕塵 。 但融信中國表示杭州拿地的項目依然在公司的“安全線”內(nèi) 。
“安全” ， 是當(dāng)下融信拿地的重要指標(biāo) 。 歐宗洪稱 ， 在目前的環(huán)境下 ， 不確定性因素比較大 ， 融信拿地主攻一二線城市 。 雖然毛利率會低一點 ， 但是安全性會高 。 杭州 ， 就是符合這樣條件的城市 。

除了放緩了擴張步伐 ， 歐宗洪還進行了回購、增持、改善股東結(jié)構(gòu)、分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市等一系列動作 。
房企加盟物業(yè) ， 推進物業(yè)上市 ， 是這個行業(yè)另一個緩解困局的通用手段 。 這是因為 ， 相較于重資產(chǎn)的房地產(chǎn) ， 輕資產(chǎn)模式的物業(yè)業(yè)務(wù) ， 更容易上市 ， 可以融到更多的錢 ， 從而減輕背后房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)壓力 ， 為現(xiàn)有業(yè)務(wù)或者業(yè)務(wù)擴充提供流動的現(xiàn)金流 。

融信也并不想錯過這樣的機會 。 2021年5月初 ， 歐宗洪向港交所更新了“融信服務(wù)”的招股書 ， 完成二度遞表 。 融信服務(wù) ， 就是歐宗洪布局的物業(yè)板塊 。
除了融信 ， 另一閩企陽光城于近日也在準(zhǔn)備物業(yè)板塊上市 。 截至目前 ， 碧桂園、保利、中海等已經(jīng)完成了物業(yè)分拆上市 。 恒大、華潤置地也有明確的物業(yè)上市計劃 。
【融信中國|負債千億，市值大跌！福建低調(diào)富豪不甘心，豪賭142億買地】肉眼可見 ， 即使此次“融信服務(wù)”上市成功 ， 所面臨的行業(yè)競爭也并不小 。 歐宗洪能否借此帶領(lǐng)融信重整旗鼓 ， 依然要畫個問號 。

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