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長江商報 中駿集團規模破千億市值徘徊百億港元 合作開發銷售占比近半業績被疑“注水”( 二 )


從城市級別劃分來看 ， 中駿集團在二線及三四線城市的合同銷售金額再創新高 ， 分別為573.06億元、349.13億元 ， 分別占整體合同銷售金額56.4%、34.4% 。
一線城市的銷售占比正在不斷縮水 。 2018年 ， 中駿及其合營公司及聯營公司在一線城市的合同銷售金額為77.17億元 ， 占合同銷售總金額的15%；2019年 ， 一線城市合同銷售金額升至106.57億元 ， 但占比卻下降至13.2%；到2020年 ， 一線城市合同銷售金額為93.18億元 ， 占比則進一步縮水至不足10% ， 僅為9.2% 。
安信證券2020年12月發表的一份研究報告顯示 ， 中駿集團2020年仍有超五成比重的土儲集中在三四線城市 ， 這對于該公司未來的發展或將構成又一大隱患 。
2017年中駿集團提出“一體兩翼”戰略 ， 即以地產開發為主體、FUN WORLD購物中心和FUN LIVE長租公寓為兩翼 ， 在戰略指導之下 ， 中駿重點關注一二線核心城市 ， 彈性進入高潛質三四線城市核心區域 ， 占領市場空白點的同時 ， 穩步擴張土儲 ， 持續優化完善土儲結構 。
【長江商報|中駿集團規模破千億市值徘徊百億港元 合作開發銷售占比近半業績被疑“注水”】 2020年中駿新增38幅優質地塊 ， 其中23幅為支撐“一體兩翼”協同戰略的綜合性用地 ， 新增世界城購物中心19個 ， 新增方隅長租公寓9個 。 目前中駿已開發建設項目超過200個 ， 涵蓋全國62座城市的全方位生活業態 。
中駿集團董事局主席兼首席執行官黃朝陽曾經公開表示 ， 2025年中駿集團將布局100座世界城購物中心 ， 實現租金收入超過45億元 。
總負債達1315億現金流腰折
“降杠桿、穩房價”成為房企的主基調 ， 在沖刺千億的道路上 ， 公司的債務壓力也逐步攀升 。 財報數據顯示 ， 2016年至2020年 ， 該公司的負債總額分別高至387.63億元、496.17億元、793.51億元、1190.96億元和1314.62億元 。
2018-2020年 ， 中駿集團年末的貸款總額分別為333.38億元、420.77億元和465.63億元 。
截至去年12月底 ， 2020年中駿經營活動所用現金流量凈額為33.78億元 ， 較2019年的70.88億元直接腰斬；投資活動所用現金流量凈額為43.19億元 ， 較2019年的64.53億元下降33.07%；融資活動所得現金流量凈額57.32億元更是較2019年的171.32億元下降了近七成(66.54%) 。
4月12日 ， 標普確認中駿“B+”長期發行人信用評級 ， 同時將中駿的展望從“穩定”下調至“負面” 。 如果債務增長仍然顯著 ， 或者其利潤率(合并和按比例的)均低于標普的預測 ， 標普可能會下調中駿集團控股的評級 。
從“三道紅線”來看 ， 2020年 ， 該公司剔除預收款后的資產負債率為68.7% ， 凈負債率則降至59.2% ， 現金短債比為1.3 ， 均符合房企新規“三道紅線”的標準 ， 轉為綠檔 。
負債壓力下 ， 中駿集團少數股東獲得的回報并不理想 。 據財報數據披露 ， 該公司2015年—2020年少數股東損益分別為4.01億元、3.18億元、5.57億元、2.33億元、4.78億元和6.42億元 ， 占該公司凈利潤的比例分別為25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45% 。
杠桿增加下 ， 全國各地樓盤房屋質量問題頻出 。 曾獲得“2018年度江西省建筑安全生產標準化示范工地”稱號、“為慶祝中駿成立30周年精工匠造”的項目——中駿雍景灣 ， 在2019年8月發生地下車庫樓板坍塌；南昌東湖區的中駿世界城項目 ， 還在動工時就被江西省住建部門通報2020年第三季度“百差工地”榜首；天津中駿柏景灣存在重大設計缺陷；深圳中駿云景府項目業主反映存在木地板鋪設不好、木門脫皮、廚房等設計不合理等情形；北京中駿四季家園也有業主投訴項目存在窗戶松動、墻面開裂等質量問題 。
在中駿集團的大本營福建 ， 中駿泉州多個項目面臨維權問題 。 其中 ， 中駿瓏景閣項目涉及學區虛假營銷、地下車位開裂滲水、小區部分屋頂漏水等問題；泉州天駿天璟被曝的維權點則為豪宅變公寓、容積率過高、會所和游泳池現實規劃缺失等 。

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