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長(zhǎng)江商報(bào) 中駿集團(tuán)規(guī)模破千億市值徘徊百億港元 合作開發(fā)銷售占比近半業(yè)績(jī)被疑“注水”

長(zhǎng)江商報(bào)消息 成功邁入千億陣營(yíng)的中駿集團(tuán) ， 卻面臨毛利率下降和“業(yè)績(jī)注水”的質(zhì)疑 。
2020年 ， 中駿集團(tuán)（01966.HK）實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1015.37億元人民幣 ， 同比增長(zhǎng)26.1% ， 邁入千億房企門檻 。 營(yíng)收增速大幅提升的同時(shí) ， 歸母凈利潤(rùn)增速僅同比增長(zhǎng)8.35% ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營(yíng)收增速漲幅 。
2018年 ， 總部從福建搬遷至上海的中駿 ， 開啟了三年沖擊1000億的擴(kuò)張之路 。 在規(guī)模三級(jí)跳的同時(shí) ， 中駿集團(tuán)近三年的毛利率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì) 。 年報(bào)數(shù)據(jù)顯示 ， 從2018年到2020年 ， 中駿集團(tuán)的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1% 。
此外 ， 千億銷售額中有接近一半的銷售金額靠合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司完成 ， 這也引來了外界“業(yè)績(jī)注水”和“修飾債務(wù)”質(zhì)疑 。 權(quán)益占比數(shù)據(jù)顯示 ， 2016年到2020年中駿合同銷售額中 ， 合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額占比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40% 。
長(zhǎng)江商報(bào)采訪人員注意到 ， 中駿集團(tuán)雖然已達(dá)到千億目標(biāo) ， 但是市值常年徘徊在百億港元 。 截至5月21日 ， 公司市值僅144.82億港元 。 在所有上市房企中屬于估值水平墊底的一部分 。 據(jù)悉 ， 中駿集團(tuán)主席黃朝陽于2020年累計(jì)斥資約3000萬港幣增持公司800萬股 。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示 ， 企業(yè)銷售規(guī)模和市值規(guī)模的不匹配 ， 也說明市值方面并沒有真正吸收此類銷售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù) 。 當(dāng)然從原因上說 ， 部分銷售業(yè)績(jī)或得益于合作開發(fā) ， 后續(xù)也需要關(guān)注合作開發(fā)下帶來的一些弊端 。 而從后續(xù)企業(yè)發(fā)展來看 ， 依然需要在獨(dú)立操盤方面研究 ， 以夯實(shí)業(yè)績(jī)基礎(chǔ) ， 真正促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng) 。
邁入千億陣營(yíng)毛利率三連降
中駿集團(tuán)成立于1996年 ， 至今已有25年 。 與風(fēng)格激進(jìn)、發(fā)展迅猛的閩系房企相比 ， 中駿發(fā)展速度和規(guī)模長(zhǎng)期陷入緩慢增長(zhǎng) ， 2013年公司的銷售規(guī)模才首次突破100億元 。
銷售破百億之后 ， 中駿集團(tuán)開始大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)備 ， 公司在2017年至2019年間 ， 拿地金額分別為322億元、389億元和477億元 。
2018年 ， 總部從福建搬遷至上海的中駿 ， 開啟了三年沖擊1000億的擴(kuò)張之路 。 大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)之后 ， 銷售額開始有所增長(zhǎng) 。 根據(jù)中駿集團(tuán)此前公告數(shù)據(jù)顯示 ， 2018年至2020年 ， 其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元 。
根據(jù)最新發(fā)布的年報(bào)顯示 ， 2020年 ， 中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司超額完成年度銷售目標(biāo)人民幣930億元 ， 創(chuàng)歷史新高 ， 全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1015.37億元 ， 合同銷售面積約737萬平方米 ， 按年分別上升約26.1%及16.5% ， 成功沖入“千億軍團(tuán)” 。
不過 ， 從增速來看 ， 2020年3月 ， 中駿集團(tuán)將2020年的銷售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元 ， 同比增速為16% ， 相較于2017年至2019年56%的復(fù)合年均增長(zhǎng)率 ， 2020年明顯放緩 。
中駿集團(tuán)的收益絕大部分來自于物業(yè)銷售收入 。 2020年 ， 中駿全年收益約325.73億元 ， 其中 ， 物業(yè)銷售收入315.54億元 ， 占比高達(dá)96.87% ， 租金收入約為3.15億元 ， 占比不足1% 。
規(guī)模的迅速擴(kuò)張 ， 與中駿集團(tuán)在土地市場(chǎng)上的高歌猛進(jìn)有直接關(guān)系 。 僅在廈門一城就獲取多幅高價(jià)地塊 。 2019年11月 ， 中駿以總價(jià)59.4億元拿下廈門湖里區(qū)地塊 ， 樓面價(jià)45103元/平方米 ， 創(chuàng)當(dāng)時(shí)廈門土地價(jià)格新高；2020年4月 ， 中駿又以103.55億元競(jìng)得廈門思明區(qū)一幅住宅用地 ， 折合樓板價(jià)49310元/平方米 ， 成為廈門新總價(jià)和單價(jià)地王；9月 ， 中駿繼續(xù)以33億元摘得廈門湖里區(qū)地塊 ， 去配建后的樓面價(jià)高達(dá)58553元/平方米 。 2020年,集團(tuán)通過“一體兩翼”戰(zhàn)略拿地23宗,占據(jù)了新增土地宗數(shù)的6成 。
“規(guī)模向上 ， 利潤(rùn)向下” ， 公司的毛利率和凈利率在逐漸放緩、盈利能力有所下降 。 年報(bào)數(shù)據(jù)顯示 ， 從2018年到2020年 ， 中駿集團(tuán)的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1% 。 在2020年報(bào)中 ， 中駿集團(tuán)解釋稱“毛利率下降主要是限價(jià)政策影響項(xiàng)目平均銷售單價(jià)” 。
土儲(chǔ)集中三四線房?jī)r(jià)承壓
合作開發(fā)和聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的方式帶動(dòng)了公司的銷售增長(zhǎng) 。 近五年來 ， 合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司占比持續(xù)增長(zhǎng) 。 權(quán)益占比數(shù)據(jù)顯示 ， 2016年到2020年中駿合同銷售額中 ， 合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額占比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40% 。
接近一半的銷售金額靠合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司完成 ， 引來外界“業(yè)績(jī)注水”和“修飾債務(wù)”質(zhì)疑 。
土儲(chǔ)的權(quán)益占比也不高 ， 中駿集團(tuán)權(quán)益土儲(chǔ)占比從2016年底的75.7%下降至2018年的54.6% ， 2019年開始小幅回升至58% 。 截至2020年底 ， 中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司擁有土儲(chǔ)約3768萬平方米 ， 中駿應(yīng)占土儲(chǔ)約2566萬平方米 ， 占比雖然回升至68% ， 但對(duì)于龍頭地產(chǎn)企業(yè)來說占比仍然較低 。

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