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新浪財經 康橋悅生活IPO：上市前轉貸康橋集團3億 關聯方應收款占資產7成

根據克而瑞銷售榜單數據 ， 2020年河南本土銷售超過百億的房企已達到10個 ， 但進入top100的只有建業地產、正商集團、康橋地產3家 。 其中建業地產以1039.1億元操盤金額排榜單第34位 ， 處于老大地位 。
物業上市潮之下 ， 建業旗下的建業新生活已于2020年5月上市 ， 而今康橋悅生活也申請港股上市 。 兩家河南物企對比一下 ， 區域物企的特征更為明顯 。
嚴重依賴河南省收入平均物業費較低
從基本面來看 ， 康橋悅生活2018-2020年9月公司實現營業收入2.3億元、3.6億元、3.7億元 ， 同比增長58.5%、47.2%；實現期內利潤0.2億元、0.6億元、0.7億元 ， 同比增長177.1%、72.9% ， 凈利潤增長較快 。 同期毛利率從23.6%提升至34.3% ， 提高了10個百分點；凈利率從9.5%提升至19.6% ， 也提高了10個百分點 。
只能說前期基數太低 ， 才會有如此大的增長空間 。 似曾相識的一幕也發生在建業新生活上 。 后者毛利率從22.9%提高至34.6% ， 凈利率從5.08%提高至17.8% 。 主要原因在于占營收比例較大的物業管理服務毛利率較低 ， 這項業務毛利率高低取決于物業費及成本管控 。
早期建業新生活物管服務毛利率在15.5%左右 ， 康橋悅生活在14.5%左右 ， 都比較低 。 再來看兩家平均物業費 ， 前者在1.73元提高至1.89元左右 ， 后者從1.78元提高至1.97元 ， 兩家物業費均低于2元 。 而根據中指院百強物企住宅物業平均物業費在2元以上 。 可見兩家物企的物業費不高 。
這其中可能是地域因素 。 康橋悅生活截止上市前有91.8%的物業管理服務收入來自于河南省 ， 95%的在管面積位于河南省 。 建業新生活在上市前同樣有大部分項目位于河南省 ， 少量項目在海南海口市 。
建業地產的發展戰略始終是深耕河南 ， 但康橋地產由于未上市戰略不明 ， 這是康橋悅生活上市后仍存的不確定性 。
在管面積增長緩慢但合約面積儲備較高
不知是否因為早期物業并不賺錢 ， 建業新生活是胡葆森后期收購而來 ， 康橋悅生活也是如此 。
康橋悅生活成立于2007年 ， 為了更好的承接康橋集團的項目 ， 2010年宋革委從第三方手中收購了彼時的河南長城飯店物業服務有限責任公司 。 2015年 ， 康橋悅生活開始拓展第三方業務 。
2018-2020年9月 ， 康橋悅生活在管面積分別為8.7百萬平方米、12.2百萬平方米、13.7百萬平方米 ， 年新增面積為3.5百萬平方米、2.2百萬平方米 ， 整體保持了一家小物企的增長節奏 。
值得注意的是 ， 不同于建業新生活對關聯房企的高依賴 ， 康橋悅生活來自康橋集團開發的項目占比僅40% ， 第三方項目占比達到了60% 。 根據克而瑞數據顯示 ， 康橋地產2018-2020年的操盤/銷售面積在2百萬平方米左右 ， 2019年結轉給康橋悅生活的在管面積為1.5百萬平方米 ， 關聯房企的實力委實不如建業地產 。
當然建業新生活截至2020年6月顯示的在管面積為70.1百萬平方米 ， 約是康橋悅生活的5倍 ， 二者不在一個量級 。 關聯房企實力不夠強大 ， 康橋悅生活的外拓積極性自然比前者要高的多 。
值得關注的一點是 ， 康橋悅生活在管面積增長不高 ， 合約面積的增長卻較為可觀 。 2018/2019年公司合約面積新委聘8.2/8百萬平方米 ， 連續2年的增長面積甚至比當期在管面積還高 。 這導致康橋悅生活的儲備率較高 ， 各報告期末分別為1.4、1.42、1.66 。 但這些尚未交付的項目是康橋集團還是外拓而來尚不清楚 ， 以康橋地產的操盤面積來看 ， 外拓的概率更大 。 后續留存率需要關注 。
3億轉貸關聯方貿易應收款周轉天數較長
上市前 ， 康橋悅生活的資產負債率達到了85% ， 處于高位 。 截至2020年9月 ， 短期銀行借款為1.11億元、長期借款為2.42億元 ， 銀行借款總額為3.39億元 。
2020年6月 ， 公司與一家第三方銀行達成若干融資安排 。 康橋悅生活以信托形式轉讓收取有關所管理若干項目的物業管理費的權利 ， 作為獲得三年期銀行借款人民幣3億元的抵押 。 將按季度還款 ， 并于2023年6月前悉數償還 ， 年利率為7.5% 。 且該借款以宋革委對公司100%股權作為擔保 。
同月 ， 康橋悅生活向康橋集團作出本金額的貸款 ， 以支持其經營需要 。 年利率為8.16%及到期日為2023年6月8日 。 截至2021年1月31日 ， 該貸款未償還余額還有1.96億元 ， 預計康橋集團將在上市前悉數償還 。
不少背靠房企的物管公司與關聯公司存在數額較大的資金往來 ， 但一般情況會在擬上市之前逐步清理 ， 類似康橋悅生活這樣 ， 上市前半年還增加轉貸的情況不多見 。

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