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安徽工人日報|房子愁賣，超九成房企未完成上半年銷售目標(biāo)；房企不愁錢，房地產(chǎn)開發(fā)投資前7月實現(xiàn)5連漲 “三條紅線”下房企難再任性買買買

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上半年，樓市銷售低迷，房企回款受到影響，但房地產(chǎn)開發(fā)投資卻一路狂飆 。樓市資金鏈承壓，金融風(fēng)險上升 。近日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，首次為房地產(chǎn)融資提出量化監(jiān)管要求 。
近日，住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議為房地產(chǎn)融資劃定的“三條紅線”引發(fā)廣泛關(guān)注 。
“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”“凈負(fù)債率大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍”不得融資，“三條紅線”直指房企融資命門，各界普遍將政策解讀為對房企的“限購” 。
新的調(diào)控政策之下，房企難再任性“買買買”，銷售慘淡而開發(fā)投資火熱的樓市別樣風(fēng)景迎來終局 。
銷售受影響，房企回款承壓
“受疫情影響，上半年代理銷售業(yè)務(wù)受到了很大影響 。”近日，一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴采訪人員，受疫情影響，公司年度銷售目標(biāo)恐難以完成 。為了彌補(bǔ)銷售缺口，公司正在謀劃“以價換量” 。
數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標(biāo)，其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，有的銷售目標(biāo)甚至未達(dá)到30% 。
“房子賣不出去，房企難有回款 。如果建造出來的房子只能擱在手里無法交易變現(xiàn)，那就是一堆鋼筋水泥 。”位于北京市朝陽區(qū)大望路的一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴采訪人員，房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關(guān)聯(lián)，在銷售目標(biāo)未達(dá)成的同時，回款的目標(biāo)也就是沒有完成 。而一旦回款目標(biāo)沒有完成，就直接影響到償債能力 。
北京一家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向采訪人員表示：“房地產(chǎn)開發(fā)是靠融資實現(xiàn)，過去，房地產(chǎn)火熱因為融資容易，賣房也容易，資金鏈?zhǔn)橇魍ǖ?。現(xiàn)在如果回款出現(xiàn)問題，債務(wù)的問題將非常致命 。”
一直以來，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高負(fù)債發(fā)展是其實現(xiàn)高增長的重要手段 。近年來，房地產(chǎn)融資受到嚴(yán)控，在融資渠道收縮的環(huán)境下，房企增加了境外債務(wù)的發(fā)行量 。數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年至今年初，房企境外發(fā)債規(guī)模同比增速達(dá)70.98% 。其中，大多都是短期債，9月份之后就迎來了第一個高峰期，到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務(wù)到期 。
房企不愁錢，調(diào)控針對性收緊
然而，資金鏈承受的巨大壓力似乎并未影響到房企的開發(fā)投資 。從今年3月開始，隨著疫情的影響逐漸消退，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速止跌回升，至7月已實現(xiàn)五連漲 。
國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1~7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4% 。7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)11.7%，增速持續(xù)加快 。
與此同時，房地產(chǎn)投資的火熱開始影響市場銷售價格，部分地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲 。7月，銀川新房價格繼續(xù)領(lǐng)漲，漲幅達(dá)2%，連續(xù)3個月領(lǐng)漲，唐山等城市也持續(xù)保持較大漲幅 。
交通銀行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需求端，房地產(chǎn)是率先復(fù)蘇的領(lǐng)域，部分地區(qū)再次出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，在這樣的形勢下，調(diào)控政策收緊已成為必然，重點就在于房企融資收緊 。
8月20日，住建部和中國人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制 。會議對房地產(chǎn)融資提出了量化的管理指標(biāo)，要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資 。并將根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務(wù)規(guī)模管理 。
房地產(chǎn)的邏輯正在變化
“‘三條紅線’是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的長效機(jī)制 。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉首次通過量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進(jìn)入樓市的規(guī)模，防范樓市成為金融風(fēng)險“灰犀牛” 。
在融資管理“三條紅線”規(guī)則下，后續(xù)房企難以通過舉借債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款 。市場普遍預(yù)計，融資新規(guī)將加速房地產(chǎn)銷售，一些達(dá)標(biāo)壓力較大的企業(yè)可能降價促銷 。

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