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什么是認購書，認購書是什么意思

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認購書是什么意思【什么是認購書，認購書是什么意思】

什么是認購書，認購書是什么意思

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認購書指購房者與開發商簽訂的一份合同，且獨立于正式房屋買賣合同 。
認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同 。
雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同 。
因此，最終的購房法律文本只有購房合同 。
即便購房者不簽認購書，開發商也無權要求購房者簽訂 。
什么是認購書商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認；實際購房中，可能是協議書、訂購書、購房意向書、定金協議、內部認購書、內部選房書等
認購書的意義是什么法律主觀：
審判實務中，認購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議？有的認為應以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點 。我們認為，認購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當事人是可以預期消除的 。商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效 。《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同 。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質的困惑 。從該條規定可以看出，認購書成為預售合同應具備兩個條件：1.具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內容 。該辦法第十六條規定了商品房買賣合同應當具備13項主要內容：（1）當事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項 。我們在調研中，發現實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售合同呢？我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同 。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權有效的完全的行使 。而對其行使完全所有權必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產權登記等等，而管理辦法規定的前十項內容恰恰是產權人行使所有權的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分 。2.出賣人已經按照約定收取了購房款 。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現的更多 。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內容即使具備了管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統一性 。
法律客觀：
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持 。

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