非本地人向本村人購買地皮，拆遷時能獲得賠償嗎？ _地皮

能獲得補償，但土地補償費用屬于集體經(jīng)濟組織

許多人認(rèn)為，農(nóng)民的宅基地及其房屋不能買賣，事實上是一個錯誤的認(rèn)識。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn) 。根據(jù)當(dāng)然解釋，農(nóng)民可以出賣住宅，但司法政策可能限制買賣，需要注意的是，即便認(rèn)定為合同無效也不適用返還。

問題是農(nóng)民是否轉(zhuǎn)讓宅基地？新修訂的《土地管理法》明確回答，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，其中，“盤活利用閑置宅基地”的含義應(yīng)當(dāng)解釋為可以單獨處理宅基地。但需要注意的是，進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，并不是買賣，而是有償退回集體經(jīng)濟組織。

就征地拆遷而言，《民法典》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，拆遷時需要對集體土地的個人的房屋以及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。這里需要注意的是，“出讓金”既包括國有土地的出讓金，也包括集體土地的出讓金，例如，租金等。

【非本地人向本村人購買地皮，拆遷時能獲得賠償嗎？】《民法典》同時規(guī)定，征收房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補償，征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這里的“保障被征收人的居住條件”并不是限制農(nóng)村居民的物權(quán)，而是特指當(dāng)農(nóng)村村民的房屋面積達(dá)不到平均水平，國家要保障這部分的人利益，例如，個人住宅面積特別少的，有些地區(qū)保障其60平方米的居住條件。

就本設(shè)問而言，非本地人向本村購買地皮，就宅基地而言，因農(nóng)村宅基地沒有期限，如果沒有房屋或者其他不動產(chǎn)，需要退還出售的價款；如果有房屋等不動產(chǎn)，依法獲得補償，但可能不享受“保障被征收人的居住條件” 。

如果是其他“地皮”，例如，建設(shè)用地、或者農(nóng)業(yè)用地，因此類“地皮”有期限，沒有房屋或者其他不動產(chǎn)，退還剩余年限的出讓金；有房屋或者其他不動產(chǎn)，而建筑物與土地性質(zhì)相符合，正常補償建筑物和退還出讓金。

實踐中常常錯誤的做法是，農(nóng)村中有一定地位的人租賃或者“買斷”農(nóng)民的農(nóng)業(yè)用地，有一定地位的人修建廠房后拆遷獲得拆遷補償，并將集體所有的土地補償款占為己有，作者所在的地區(qū)就有一例，農(nóng)民索取土地補償款還以敲詐勒索罪追究刑事責(zé)任，該案已公訴到人民法院，本案的最終結(jié)果作者將適時披露。

?徐劍隨筆，僅供參考