為什么有人相信房價會一直漲？ _房價

我國的房價快速增長是從1998年房改開始的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國住宅商品房銷售均價為從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年復(fù)合增長率為8.36% ，如果使用3倍的杠桿，年復(fù)合增長率為24%左右，年化收益率70%左右，可以解釋為1999年用1萬元投資1套住宅， 2018年賣掉后的收益為13.3萬元，這是全國的平均水平，一線、二線城市的漲幅不止這么多。房價為什么會一直上漲，有很多原因。

原因1：城鎮(zhèn)化進程推動房價繼續(xù)上漲

【為什么有人相信房價會一直漲？】下圖是我國從1999年到2018年的歷年城鎮(zhèn)率數(shù)據(jù) ， 1999年我國的城鎮(zhèn)化率為34.78% ， 2018年的城鎮(zhèn)化率為59.58% ，過去20年我國城鎮(zhèn)化率增加25% ，是一大經(jīng)濟奇跡。全國住宅商品房銷售價格從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年復(fù)合增長率為8.36% 。

對比發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù) ，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率在80%左右，我國未來肯定會邁入發(fā)到國家行列，大量的農(nóng)村人口會轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)人口，對比2018年的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù) ，我國還有20%的空間，相當(dāng)于未來還有2.8億的農(nóng)村人口變成城市人口，這部分人口需要大量的住房，為房價繼續(xù)上漲提供源動力。

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原因2：經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展和居民收入繼續(xù)上漲，推動房價繼續(xù)上漲

下圖是我國從1999年到2018年歷年的GDP ，我國的GDP從1999年的只有9.05萬億元，上漲到2018年的90.03萬億元，年復(fù)合增長率上漲12.85% ，全球同期只有中國能做得到，經(jīng)濟的發(fā)展會帶動居民的收入增長，城鎮(zhèn)居民的年工資從1999年只要9000多元上漲到2018年的82461元，過去房價能夠增長，核心要素是居民的收入再增加。

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原因3：房地產(chǎn)的投資屬性推動房價上漲

很多人從過去房價上漲中實現(xiàn)了財富的快速增長，積累了大量的財富，因為身邊大量因買房實現(xiàn)了財富快速增長的例子，受此影響大部分居民都把房子作為避險、保值增值的資產(chǎn) ，這些會推動居民繼續(xù)購買房子，從而給房地產(chǎn)帶來源源不斷的購買力。

原因4：我國居民的購房情懷

有房子，才有家的樣子，這是中國眼中亙古不變的傳統(tǒng)！很多人將擁有自己的房子作為畢生追求的目標(biāo) ，而房子作為固定住所，在國人眼中一直以來就是一個安全感系數(shù)比較高的因素，不僅是在外漂泊的游子，還是即將面臨結(jié)婚的女子，都會在第一時間考慮是否所在的城市有沒有固定住所，這樣才能給他們帶來一份安全感和歸屬感，中國特有的丈母娘文化，大部分丈母娘會要求女婿結(jié)婚必須買房， 2010年的一項調(diào)查顯示，全國僅不足兩成的丈母娘面對高房價，表示愿意接受租房女婿，這也印證了丈母娘們間接“推高房價”基本屬實，而且中國每年有800萬城市新增家庭，這些新增家庭都需要住房。

另外中國特有的戶口政策，有了房才能在城市擁有戶口的可能性，孩子的上學(xué)問題才有可能得到很好的解決。

原因5：供求矛盾推動房價繼續(xù)上漲

2004年是我國房地產(chǎn)市場和土地市場的轉(zhuǎn)折點。這一年，我國土地出讓全面實行了“招拍掛”制度（招標(biāo)、拍賣、掛牌），這使得土地供應(yīng)增速大幅減慢。在2005年之前的8年，我國土地出讓總面積的年平均增速為28% 。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4% ，比前些年下了個大臺階。城鎮(zhèn)住宅完工面積增長也走出了類似軌跡，平均增速從2005年前的17%下降到之后的4% ，隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國城市房價持續(xù)上漲的根本原因，地方政府因土地審批的壟斷權(quán)總是傾向于減少土地供應(yīng)、推動價格以獲得更高的收益，這些是經(jīng)濟規(guī)律使然，而且土地的資源是有限的，未來房地產(chǎn)的供給端短板會繼續(xù)存在。

原因6：金融支持

下圖是從1998年到2018年歷年的M2貨幣余額， M2貨幣余額從1998年的10.44萬億元上漲到2018年的182.7萬億元，增長17.5倍，年復(fù)合增長率15.38%；其中大量的貨幣是流入到房地產(chǎn)行業(yè) ，是房價上漲的金融基礎(chǔ) 。

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其他網(wǎng)友觀點

過去的房價一直上漲其實核心的原因就是供需因素，我們首先分析一下過去的供需變化。

1、房價取決于供需變化

這個城市的人口不斷增加，居住的面積要求不斷提高，必然會帶來不斷增加的居住需求，但是這種需求還不能轉(zhuǎn)換為真正的需求，要轉(zhuǎn)換為真正的需求必然是要有收入作為保障。

所以，不斷新增的人口，對人均居住面積的提升，收入的不斷增長保障了需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實。這是影響需求的三個關(guān)鍵因素。

下面說供給方面的，供給的源頭是土地，土地是只能有摘牌掛這個途徑，相當(dāng)于一個城市的土地的供給方其實只有一個，這個大家都知道的，土地的供給如果是可以達到市場的需求的，那么房價就會是穩(wěn)定的，因為需要多少房子就可以供應(yīng)多少房子，如果供不應(yīng)求，那么房價比如是要漲的。100個有真正需求的人去搶購90套房子，那么必然是要把房價上漲到讓其中的10個人無法承受，房價上漲才會停止。

當(dāng)燃了，最后一個因素就是成本原因，鋼筋、水泥等建材也是成本之一，但是更大的成本是土地成本，這塊土地當(dāng)時拍賣的價格是多少那么這個成本是會體現(xiàn)在未來的房價上的。面包的價格必然是要包括面粉的價格的。

2、過去20年一直是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)

過去20年的城鎮(zhèn)化是最大的需求來源，過去20年城鎮(zhèn)化率從30%上升到60% ，城鎮(zhèn)居住人口增加了四五億人口，這個需求量是前所未有的；

第二個就是人均居住面積的增加，在1978年的時候城鎮(zhèn)居民人均居住面積（建筑面積）只有7平米，而2018年已經(jīng)達到了39平米，其中大部分是過去20年增加的。

第三個就是收入的增加，過去20年是中國經(jīng)濟發(fā)展最快的20年， GDP從8.5萬億增加到90萬億。GDP的快速發(fā)展，也帶來了收入的大幅上升。

這三個因素是造成需求大量供給的源頭。

但是供給是不足的，為什么這么說？因為存在限購，如果市場的供應(yīng)是充足的，就不需要限購，讓大家去買就好了，人人有其屋，價格還不高，但是正是因為房子不夠，才需要限購，讓最有錢，最需要的那一批人去購買。

以上是過去房價一直上漲的原因，但是未來以上幾項因素都會大大減弱，所以過去20年從一線城市到縣城房價都大漲的事情是不會在未來發(fā)生了，未來房價會分化，能夠吸引新的勞動人口的城市依然是有吸引力的，但是那些沒有產(chǎn)業(yè)吸引力的城市，尤其是縣城當(dāng)先的城市，房價的支撐力量是比較弱的，在成本的約束下，即便房價不降，但是要再次上漲是不太可能的。

根據(jù)最近的政策變化，未來再次重啟對超大城市的城市空間的拓展，支撐以中心城市為核心帶動周邊城市群，吸納新的人口，大大支持超大城市對人口的承載能力。而過去數(shù)年，限制一線城市的發(fā)展，鼓勵中小城市、城鎮(zhèn)的發(fā)展策略已經(jīng)改變了。