北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司 東方龍濟
從開發(fā)到盈利 ， 商業(yè)街運營要注意哪些因素？本文對商業(yè)街的發(fā)展方向、存在的問題以及商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與組合進(jìn)行了詳細(xì)的分析 。
商業(yè)街運營中需要考慮的因素
由于城市廣場的建設(shè)多為政府行為 ， 建成后一般不會留下太多后遺癥 ， 而商業(yè)街則不同 。由于它涉及到方方面面的諸多問題 ， 不像住宅建筑那樣單一 ， 因此在具體操作過程中必須綜合考慮多種因素 ， 如:
01 |商業(yè)街建設(shè)是政府推動的市場行為 。開發(fā)商必須考慮它的盈利模式在哪里 。
02 |這個城市的人口規(guī)模、消費能力、消費水平?jīng)Q定了它能否支撐大型商業(yè)街的消費？
00 |項目是待售還是長期運營？如果是銷量 ， 誰能消化？如果有 ， 開發(fā)商是否有能力管理或運營？有沒有錢租賃作為長期擔(dān)保？
04 |綜合商業(yè)街的商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)類型如何結(jié)合？各種格式的比例是多少？……
有人說 ， 既然計劃開發(fā)大型商業(yè)街 ， 就必須考慮上述問題 。其實我們身邊有很多反例:目前國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街項目已經(jīng)銷售了幾十萬平米 ， 仍然有無數(shù)成功的商家 。因為空的高購買率 ， 幾乎成為名副其實的鬼街；而投資十幾億的北京王府井商業(yè)街的營業(yè)面積從9萬平方米增加到30多萬平方米 ， 日均客流量也只從過去的15-20萬增加到現(xiàn)在的30萬左右...
現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展方向
什么是商業(yè)街？它是商業(yè)街多種產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機結(jié)合 ， 可以滿足人們購物、餐飲、文化、娛樂、旅游、觀光等需求 。現(xiàn)在的商業(yè)街 ， 一部分是政府規(guī)劃的 ， 但更多的是歷史因素、優(yōu)勝劣汰、多年后自然集聚形成的 ， 比如北京的王府井商業(yè)街、上海的南京路、廣州的北京路、蘇州的觀前街 。
目前 ， 隨著我國商業(yè)街的發(fā)展 ， 購物功能下降 ， 而餐飲、休閑、娛樂、旅游功能增加 ， 這是不爭的事實 。隨著南京路的改造 ， 購物面積從90%以上調(diào)整到70% ， 相關(guān)部門還在考慮降低購物比例 ， 使商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)更加合理 。
另一個不爭的事實是 ， 一個城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)和旅游的黃金組合 。“觀前街在先 ， 蘇州城在后” 。看看春節(jié)蘇州觀前街的人潮就知道旅游對商業(yè)街的作用了 。它是城市中最集中的街道 ， 是城市商業(yè)的縮影和精華 ， 是具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心雙重功能的多功能、多行業(yè)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體 。它的發(fā)展方向是:
01 |功能齊全 。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)該具備購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展和數(shù)十種種子的綜合功能 。
02 |品種很多 。比如北京的王府井 ， 上海的南京路 ， 蘇州的觀前街 ， 不僅是中國品牌的窗口 ， 也是國際品牌的展臺 。
當(dāng)前翻新和新建
商業(yè)街存在的主要問題
對于企業(yè)經(jīng)營者來說 ， 老商業(yè)街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源 ， 其商業(yè)價值具有獨特性和不可復(fù)制性 。其實這也是老商業(yè)街的核心競爭力 。
目前 ， 許多商業(yè)街在改造或建設(shè)過程中采用“政府推動+房地產(chǎn)開發(fā)”的模式 。要實現(xiàn)老商業(yè)街改造的成功 ， 必須有高水平的整體商業(yè)運作 ， 處理好保護(hù)、利用和挖掘的關(guān)系 。但事實是 ， 當(dāng)國外開始注重用歷史文化賺錢的時候 ， 我們中國的房地產(chǎn)商卻在盲目模仿西方社會的皮毛 。
在這方面 ， 有兩種不良傾向:
一種是拆掉重來 。在黃金寶建高樓而不是原來的山墻 ， 用現(xiàn)代化的商場擠掉老字號 ， 用歐美情調(diào)取代民族特色 。
第二個是古董 。很多城市把所有的老城區(qū)、老街、老房子都拆了 ， 建設(shè)全新的明清商業(yè)街 ， 比如天津 。從上世紀(jì)80年代的古文化街、石楠美食街 ， 到現(xiàn)在的鼓樓商業(yè)街 ， 仿古風(fēng)格非常流行 。以鼓樓商業(yè)街為例 。它位于天津600年歷史的市區(qū) ， 天津文化的發(fā)源地 。國家級、市級、區(qū)級文物32處 。與這些具有歷史文化價值的房屋相比 ， 新建的明清風(fēng)格建筑就跟假古董一樣 ， 只能是后工業(yè)社會的文化垃圾 。好在老百姓是有眼光的 ， 石楠美食街和鼓樓商業(yè)街的生意至今冷清 。
與之形成鮮明對比的是 ， 外來的高僧羅康瑞成功改造了上海新世界 ， 將老上海的石庫門改造成了時尚一條街 ， 如今也成為了上海最美的風(fēng)景 。
對于新建商業(yè)街來說 ， 突出的問題是開發(fā)和經(jīng)營的利益 。
首先 ， 中國房地產(chǎn)商的盈利模式還處于“開發(fā)-銷售-再開發(fā)”階段 ， 與美國、香港等地“長租經(jīng)營”的盈利模式不同 。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街物業(yè)的時候 ， 它的興趣點是項目的即時回收 ， 所以只會關(guān)注回收期間如何銷售商業(yè)街的問題 ， 不會對更進(jìn)一步的東西感興趣 。正因為如此 ， 很多新建的商業(yè)街都沒有總店 ， 因為總店面積大 ， 不好賣 。
但如果沒有總店 ， 就不可能是商業(yè)街 ， 因為商業(yè)街的存在必須建立在大型綜合商場的存在基礎(chǔ)上 ， 還有專賣店、餐廳等 。只能是商業(yè)街的附屬品 。在這一點上 ， 大連萬達(dá)的商業(yè)廣場模式值得借鑒 。
為解決總店問題 ， 他們不僅自己成立了大洋百貨 ， 還與Vuormaa、歐培德、百腦匯、百事餐飲集團(tuán)等世界商業(yè)巨頭租賃 ， 成為其商業(yè)廣場的總店 。萬達(dá)稱之為基于訂單的業(yè)務(wù) ， 而其他所有商店都被賣掉了 。雖然全國只有一家開發(fā)商業(yè)廣場的房地產(chǎn)開發(fā)商 ， 但萬達(dá)的模式值得開發(fā)商借鑒 。比如在開發(fā)之前 ， 可以由全國性和區(qū)域性的商業(yè)企業(yè)共同考慮 。畢竟每個開發(fā)者在賺錢的同時也要考慮給年輕一代留點東西 。
商業(yè)街發(fā)展必須考慮什么
要想成功 ， 開發(fā)者必須掌握以下幾點:
01 |確定盈利模式在哪里 。
和商品房、寫字樓最大的區(qū)別就是更難賣 。房子可以成套出售 ， 寫字樓可以分割 。但大型商業(yè)街是建筑群 ， 必須有總店 ， 從幾千平米到四五萬平米不等 。
由于大型綜合百貨很少購買商業(yè)物業(yè) ， 如果內(nèi)部銷售 ， 會留下很多后遺癥 ， 比如早期的萬通 ， 最近的西單時代廣場 。因此 ， 開發(fā)商介入商業(yè)街的開發(fā) ， 必須有雄厚的資金做保障 ， 才能獲得長期回報 。
02 |專業(yè)建筑規(guī)劃和營銷顧問支持
現(xiàn)代商業(yè)街的管理內(nèi)容與過去傳統(tǒng)商業(yè)街完全不同 ， 有幾十種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè) 。因此 ， 在初步設(shè)計規(guī)劃的基礎(chǔ)上 ， 必須考慮各類商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)對建筑的基本要求 ， 在功能分區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行組合設(shè)計 。
百貨、超市、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)與餐飲、娛樂、體育、文化等幾十種服務(wù)業(yè)完全不同 。 ， 甚至在某些方面 ， 國家沒有設(shè)計規(guī)范 ， 需要建筑設(shè)計和市場咨詢公司的深度介入 。
00 |提前組合主力店
現(xiàn)代商業(yè)街是商店聚集的地方 ， 尤其是在一些大城市 。幾個大型百貨商店經(jīng)常集中在一條街上 。如果出現(xiàn)重復(fù)經(jīng)營、定位雷同的情況 ， 整個商業(yè)街的優(yōu)勢都會受到影響 ， 商業(yè)街內(nèi)企業(yè)的生存也會發(fā)生動搖 。
比如美國底特律的奧克蘭購物中心 ， 有三家百貨公司 ， 面積約一萬米 。簡森柏尼百貨以床上用品、燈具、廚房用品、玻璃器皿為主 。哈森百貨卻突出化妝品 ， 以近1/3的面積經(jīng)營世界知名化妝品 ， 同時突出男裝；西爾斯百貨以女裝、童裝、電器、五金為特色 。商人錯位經(jīng)營 ， 各有特色 ， 優(yōu)勢互補 ， 都有自己的生存空空間 。
商業(yè)街的選擇與組合
目前對于那些成熟的商業(yè)街或者正在調(diào)整業(yè)態(tài)的商業(yè)街來說 ， 業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合與設(shè)計是一件很頭疼的事情 。理論界沒有定論 ， 因為每個國家和城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和消費能力的差異決定了在業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)的組合設(shè)計上不可能有適用的模式 。
有權(quán)威的商業(yè)街研究專家認(rèn)為 ， 在商業(yè)街中 ， 專賣店和加盟店占50% ， 餐飲占25% ， 綜合商場占15% ， 還有10%是綜合娛樂業(yè) 。但是依據(jù)是什么呢？其實一個城市的人口、消費能力和消費水平 ， 恩格爾系數(shù) ， 一個城市的輻射能力 ， 交通的可達(dá)性等指標(biāo) ， 每一項都會影響商業(yè)類型和行業(yè)的比重 。
當(dāng)然 ， 商業(yè)街業(yè)態(tài)組合是有規(guī)律可循的 ， 有些業(yè)態(tài)是必不可少的 ， 也是必須的 ， 比如:
01 |百貨公司
在大型商業(yè)街 ， 是必要的業(yè)態(tài) ， 是商業(yè)街的主力店 。經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代末商場收官之年洗禮的百貨商場 ， 如今正在經(jīng)歷新一輪的調(diào)整 。賣品牌 ， 賣時尚 ， 賣服務(wù)是他們的發(fā)展方向 。
02 |專賣店和專賣店
在綜合商業(yè)街中 ， 大型加盟店也是商業(yè)組合中重點引入的業(yè)態(tài) 。當(dāng)初它竟然是海天一色的商業(yè)寶藏 ， 成了很多大型商場的滑鐵盧 。但百腦匯為什么能管理成功 ， 是借助向外商圈的優(yōu)勢進(jìn)行錯位管理的結(jié)果 。專賣店是商業(yè)街上永恒的風(fēng)景 ， 也是渲染商業(yè)氛圍的招牌 。但是 ， 它們是商業(yè)街上永恒的附屬品 ， 并不具有聚集顧客的作用 。
00 |餐飲業(yè)
你可能逛了一整天 ， 但不可能沒有消費 。如果你有消費 ， 那一定是吃 。商業(yè)街的餐飲比例呈上升趨勢 。
04 |娛樂產(chǎn)業(yè)
【北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司 東方龍濟】目前娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ， 特別是網(wǎng)吧、KTV、奇幻電影城等新興娛樂產(chǎn)業(yè) ， 成為商業(yè)街成功的重要砝碼 。
而企業(yè)合并方式的選擇是非常重要的 。除了老商業(yè)街的改造主要靠政府的行政手段來調(diào)控之外 ， 現(xiàn)在的商業(yè)街經(jīng)營基本上是市場化的行為 ， 通過經(jīng)濟手段來調(diào)控 ， 比如充分利用城市的級差租金來調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài) 。此前 ， 財政部以北京為例研究城市地租 ， 將城市地區(qū)的土地分為九類 ， 不同地區(qū)繳納不同的土地稅 。馬克思的級差地租理論認(rèn)為 ， 城市的幾何中心應(yīng)該讓給銀行家和商人 。
樓市調(diào)控越來越嚴(yán) ， 房企越來越難做 ， 資金越來越緊 。目前房地產(chǎn)企業(yè) ， 尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè) ， 遇到了30多年來最大的困境:資金短缺 ， 甚至斷裂 ， 危機可及 。這一波 ， 金融整頓和貨幣緊縮導(dǎo)致企業(yè)資金普遍短缺 ， 不是短期行為 ， 而是長期現(xiàn)象 。對于很多開發(fā)企業(yè)來說 ， 現(xiàn)金為王 ， 只能成為一種高不可攀的經(jīng)營理念 。
根據(jù)出版集團(tuán)的實踐經(jīng)驗 ， 大部分房企解決的是資金問題 。我們建議以自救為主 ， 方式只有兩種:一是銷售退貨 。二是貸款融資 。
在目前的市場條件下 ， 任何形式的成功 ， 無論是銷售還是融資 ， 都需要企業(yè)系統(tǒng)的良性運行以及背后的閉環(huán)效應(yīng) 。依靠單一突破的幸運成功太少了 。
房企一旦資金斷裂 ， 各種問題和矛盾交織在一起 ， 工地停工、債權(quán)人逼債、客戶退房 。銷售情況無法恢復(fù)正常 ， 更談不上達(dá)成銷售目標(biāo) 。
迫于現(xiàn)狀 ， 開發(fā)商不得不拆東墻補西墻 ， 很多房地產(chǎn)開發(fā)商借高利貸解渴 ， 扛柴火救火 。很難判斷哪個決定是對的還是錯的 。
銀行開發(fā)貸款基本斷了 ， 但社會融資找了太多投資機構(gòu) ， 真假難辨 。我前前后后花了很多錢 ， 但是很難拿到錢 。雪上加霜的是 ， 企業(yè)瀕臨破產(chǎn) 。
公司自成立以來 ， 通過不斷的實踐 ， 形成了一套開箱即用的商業(yè)模式 。與國內(nèi)40余家知名金融機構(gòu)一起 ， 在黑吉遼、長三角、云貴川、珠三角等區(qū)域幫助眾多房企解決資金和銷售問題 ， 逐步優(yōu)化更新 ， 造血輸血同步進(jìn)行 。先用融資讓企業(yè)活下去 ， 再用系統(tǒng)運營幫企業(yè)脫困 。
關(guān)于出版集團(tuán)
在國際工業(yè)集團(tuán)下出柜 。
房地產(chǎn)板塊上市股票
系統(tǒng)解決房企問題的房企 。
國際房地產(chǎn)行業(yè)運營平臺
專注房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運營25年
被房地產(chǎn)行業(yè)譽為房企的智囊團(tuán) 。
從群體的三種能力中走出來 。
優(yōu)勢:超強的營銷、融資、運營能力 。
公司的團(tuán)隊成員大多是從市場總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、項目總監(jiān)的背景中走出來的 。房地產(chǎn)有豐富的實踐經(jīng)驗和優(yōu)秀的管控能力 。在全國市場創(chuàng)造了不錯的業(yè)績 ， 效益翻倍 。
優(yōu)勢:融資和融資委托并購和托管 。
公司的融資M&A和托管業(yè)務(wù)出現(xiàn)了許多成功案例 。公司出來通過整個合資 ， 資源 ， 團(tuán)隊形成戰(zhàn)略合作伙伴 。并聯(lián)手管理層以入股、并購、參股、控股等形式解決房企實際問題 。
優(yōu)勢:擁有龐大的資源體系 。
有大量的行業(yè)專家、資金渠道、數(shù)據(jù)信息、項目資源等 。其中 ， 行業(yè)專家1200人 ， 會員企業(yè)120家 ， 分銷渠道4500家 ， 買家30萬人 ， 房地產(chǎn)金融機構(gòu)40余家 。依托龐大的平臺資源 ， 快速解決和消化開發(fā)者的各種需求和問題 。
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