開個要多少錢「指導價」
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足足過了三個多月 ， 吊足了樓市胃口的第二批指導價終于發(fā)布！
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上午就拿到了第二批的價格明細 ， 沒第一時間復制粘貼 ， 還是想把這份樓盤價格名單跟大伙聊透徹一點 ， 畢竟關注人太多了 。
截止目前 ， 深圳一千多個小區(qū)出臺了二手房指導價 ， 成都也有近五百個 ， 西安這兩批加起來也不過200+ ， 但就市場影響而言 ， 二手房指導價對于新房、二手房市場的降溫作用尤為明顯 。
壹丨高新曲江領銜 次新小區(qū)扎堆
第二批次103個樓盤中 ， 高新區(qū)多達25個 ， 曲江有21個 ， 基本上占據(jù)了這批指導價的半壁江山 。
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高新、曲江起步很早 ， 居住小區(qū)密集 ， 同時也是西安二手房量價最為堅挺的區(qū)域 ， 當其他區(qū)域還在大肆搞開發(fā)時 ， 高新、曲江核心區(qū)只有零星的新房在售 ， 房產交易多以二手房為主體 ， 這也是城市房地產開發(fā)的必然 ， 成熟區(qū)域最先過渡到二手房市場 。
某種程度上來說 ， 西安只有高新、曲江可以被視為全市二手房的風向標 。
所以 ， 第二批價格里 ， 拿出了近半的篇幅去針對高新、曲江出臺指導價 ， 打壓的信號和意義還是十分鮮明的 。
重點來看高新、曲江這批拿到的價格 。高新金泰新里城18905元/㎡ ， 萬科翡翠天譽19056元/㎡ ， 東方米蘭國際城16290元/㎡ ， 天地源楓林意樹25838元/㎡ ， 找到了這4個樓盤高層的成交價 ， 拿到的二手房指導價普遍比8-9月成交房源的價格低了30%-40% 。
也就是說這批價格跟第一批次相近 ， 基本是在實際成交價的基礎上打了6-7折 。曲江也不例外 ， 華著中城、金地褐石公館、萬科東方傳奇、萬科城市之光、中海城等二手房成交活躍的樓盤 ， 也逃不開“打骨折”的指導價格 。
與第一批指導價不同的是 ， 第二批5年左右的次新房小區(qū)扎堆 ， 甚至還有推售新房不久的樓盤 。金泰新里城指導價18905元/㎡ ， 今年7月加推時 ， 均價18501元/㎡；海德堡PARK指導價19024元/㎡ ， 取價待推的新房不到18000元/㎡ 。
除了高新的萬科翡翠天譽、曲江的大華公園世家、三迪楓丹、美好時光等等樓盤 ， 全市范圍內的海亮新英里、偉業(yè)公館、紫薇花園洲、龍湖花千樹等 ， 都是房齡在5-10年的次新小區(qū) 。
精準打擊各區(qū)域的次新小區(qū) ， 會對整個區(qū)域進行震懾與降溫 ， 信號和意義同樣顯著 。
貳丨指導價 扮演了什么角色？
二手房指導價不同于新房限價 ， 它不是二手房房價紅線 ， 而是貸款額度的紅線 。執(zhí)行嚴格的銀行 ， 按指導價去發(fā)放貸款 ， 實際成交價的剩余款項 ， 購房者自己去補給房東 。
二手房指導價的作用 ， 關鍵看銀行配合的好不好 ， 現(xiàn)階段 ， 銀行還是很配合政策的 。
通過了貸款額度的下調 ， 去篩選掉資金有限的買家 ， 從而降低銷量 ， 畢竟按照給出的指導價 ， 高新、曲江名單中的二手房 ， 少說要補大幾十萬 ， 這對普通的自住需求打擊很大 ， 一把掏不出這個錢 ， 交易只能擱淺 。
第一批指導價至今發(fā)酵三月 ， 也正是西安二手房急轉直下的三個月 。銷量率先撐不住了 ， 節(jié)前某中介公司開了個會 ， 總結首批指導價后的二手房市場 ， 門店銷量跌了30% ， 第一批指導價小區(qū)成交量下滑55% ， 非參考價小區(qū)下跌了43%！
在價格表現(xiàn)上 ， 還不夠明顯 ， “業(yè)主拋售”房源多了 ， 但整盤價格并沒有大幅下調 ， 尤其是100㎡以下的剛需房源 ， 量價都較為平穩(wěn) ， 波動大的 ， 主要是120㎡以上的房源 。
首批指導價出臺后 ， 銷量出現(xiàn)了實質下跌 ， 市場中也有零星的降價、拋售房 ， 但整體二手房市場的價格波動并不明顯 。說明這個階段 ， 業(yè)主、買家 ， 甚至是中介 ， 都在觀望 。
但隨著第二批指導價的出爐 ， 一些換房客 ， 投資客 ， 著急變現(xiàn)的客戶可能就繃不住了 。
當然 ， 細心的朋友應該發(fā)現(xiàn)這些指導價并非一刀切 ， 城北 ， 蓮湖一些小區(qū)成交價和指導價比較接近 ， 壓最狠的還是高新、曲江、經開這樣的熱門區(qū)域 。反觀新房、二手房并不活躍的老城區(qū) ， 指導價更有托底的意味 。
叁丨繼續(xù)下探是必然
【開個要多少錢「指導價」】西安樓市下行 ， 已然在多方面體現(xiàn) 。剛過去的十一 ， 打折促銷、特價房頻現(xiàn) ， 集中供地啟幕前 ， 六宗出讓土地終止掛牌；復盤九月時 ， 供需關系持續(xù)向好 ， 核驗人數(shù)、去化率接連下探 。
其實出不出第二批指導價 ， 只要供應量能保持 ， 市場都會繼續(xù)下探 。現(xiàn)在西安樓市降溫之際 ， 迎來了第二批指導價 ， 無疑是“雪上加霜” ， 二手房觀望氛圍濃郁 ， 銷量低位 ， 后期免不了會跌價 。
二手房率先進入回調 ， 接下來就是新房市場的繼續(xù)降溫 。隨著老盤的淡出 ， 高價地塊轉化而成的新房供應 ， 不再與區(qū)域二手房有著顯著的倒掛價差 ， 熱度自然也會下來 。
同為二線城市的杭州、成都跟西安的政策環(huán)境極為相似 ， 杭蓉目前不光是樓市遇冷 ， 就連集中供地都翻車了 ， 誰能想到首批集中供地土地出讓金超千億的杭州 ， 二批集中供地大量流拍 ， 出讓金不足300億 ， 成都更慘烈 ， 除核心區(qū)外 ， 全線失守 。
明天西安高新三期就要集中開拍了 ， 你們覺得會拍出怎么的成績呢？
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