??恒大到底哪里出了問題(恒大為什么走到這一步) _出了

當前恒大確實遇到了很大的困難，甚至可以說是危機。

目前恒大負債總額1萬多億，截止2020年末，凈負債率超過150%，這個負債率是非常高的，這里面稍微有某一個環(huán)節(jié)處理不好，就有可能引發(fā)多米諾骨牌效應。

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至于最近一段時間，恒大到底發(fā)生了什么問題，用三言兩語沒法說清，我們就來給大家大概理清一下事情的脈絡。

恒大真正的危機其實并不是最近一段時間才出現(xiàn)，我個人認為早在2013年的時候他們就已經(jīng)出現(xiàn)了，所以我們就從2013年開始說起，來看一下為什么恒大會走到今天這個地步。

在2016年之前，恒大發(fā)展一直非常迅猛的，比如2012年恒大實現(xiàn)收入652.6億，同比增長5.12%；2013年實現(xiàn)營業(yè)收入936.7億元，同比增長43.5%；2014年實現(xiàn)營業(yè)收入1113.98億元，同比增長18.92%；2015年實現(xiàn)營業(yè)收入1331.3億元，同比增長19.5%；2016年實現(xiàn)營業(yè)收入2114.44億元，同比增長58.82% 。

而這幾年恒大的發(fā)展之所以非常迅猛，我認為跟他們借債擴張有很大的關系，這里面有一個很重要的債務就是永續(xù)債。

什么叫永續(xù)債呢？簡單來說就是沒有期限的債券，這種永續(xù)債，投資者可以定期獲得利息，但不能要求拿回本金，至于本金什么時候拿回由發(fā)行者自主決定，這種永續(xù)債可以大大提高企業(yè)資金的支配能力。

因為永續(xù)債沒有固定的本金贖回時間點，所以潛在的風險也比較大，這就對發(fā)行者有很高的要求，普通企業(yè)根本沒法發(fā)行，只有類似恒大，萬科，保利這種大型開發(fā)商才有這種資格。

恒大開始引入永續(xù)債是在2013年，當年恒大也提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從三四線城市向一二線核心城市轉(zhuǎn)型，此時就需要大量的資金，然后永續(xù)債就成為了恒大轉(zhuǎn)型的重要動力之一。

而且永續(xù)債有一個很大的好處，就是不計入負債，而是計入權益，這是相當奇葩的做法。因為按照香港會計法則，永續(xù)債是被記入權益當中的，這意味著恒大借下的永續(xù)債，負債率非但沒有上升反而下降了。

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而且恒大在永續(xù)債設計方面他們采用的是2+N的模式，也就是前兩年恒大所支付的利息比較低，但從第3年開始就調(diào)高利息，總體算下來利率是比較高的。

另外永續(xù)債的利息是需要在稅后支付，這就大大削弱了恒大的凈利潤，每年凈利潤當中有很大一部分都用來支付永續(xù)債利息了。

到了2016年，恒大的永續(xù)債規(guī)模已經(jīng)達到1129億，當年永續(xù)債持有人應占凈利潤達到106億，歸屬于本公司股東利潤卻下降到50億。

對這種做法，恒大的股東當然不滿，所以從2017年開始，恒大就開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，從借永續(xù)債擴張變成增效益，定下目標要實現(xiàn)利潤的大幅提升。

想要提升利潤，那就必須降低永續(xù)債利息的支出，這時候恒大就開始贖回永續(xù)債，到2018年，恒大的永續(xù)債基本上已經(jīng)全部還清。

但是想要還清這個永續(xù)債，光靠恒大每年產(chǎn)生的利潤明顯不夠，一下要還1000多億的永續(xù)債，這會讓恒大現(xiàn)金流陷入非常被動的局面。

那怎么辦呢？這時候恒大就開始想著跟深深房重組，而為了重組深深房，恒大在2017年引入了三輪戰(zhàn)略投資，前后引入的資金達到1,300億，在引入戰(zhàn)略投資之后，恒大的永續(xù)債也陸續(xù)還清，當然至于這些永續(xù)債是怎么還清的，用什么錢來還我們也不知道，很有可能是恒大用自有資金把永續(xù)債還清，然后再引入戰(zhàn)略投資補充流動性，但總體負債并沒有下降。

在引入大量戰(zhàn)略投資之后，假如恒大能夠重組深深房，那么他們就可以通過A股進行融資，這時候他們的債務就不會出現(xiàn)問題，至少債務可以得到延續(xù) 。

然而天有不測風云，因為種種原因，恒大最終沒能夠重組深深房，但是恒大在引入1,300億戰(zhàn)投的時候，當時有對賭協(xié)議，根據(jù)對賭協(xié)議，如果重組深深房在2021年1月31日前尚未完成，恒大有回購股權的義務。

但是按照2020年恒大手頭上的現(xiàn)金，他們沒有回購這么多股份，因為過去幾年恒大一直在尋求轉(zhuǎn)型，擴張步伐很快，他們先后進入了金融、礦泉水、糧油、畜牧、汽車等行業(yè)，而且每進入一個新的行業(yè)都得燒錢，這讓恒大的現(xiàn)金流進一步吃緊。

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最后恒大只能跟這些戰(zhàn)略投資者簽訂了一個補充協(xié)議，這些戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)為普通股。

其中863億人民幣戰(zhàn)略投資者此前已簽訂協(xié)議繼續(xù)持有；394億人民幣戰(zhàn)略投資者已簽訂補充協(xié)議：其中200億人民幣權益由深圳市人才安居集團有限公司持有，100億人民幣權益由廣州市城投投資有限公司持有，另外94億人民幣權益由深業(yè)集團有限公司及其他原戰(zhàn)略投資者繼續(xù)持有；剩余43億人民幣權益戰(zhàn)略投資者的本金已由本集團現(xiàn)金支付后回購。

恒大這一舉措貌似挺過了一個難關，但實際上已經(jīng)向外界釋放了一個信號，那就是恒大的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)問題了。

而此時我國房地產(chǎn)行業(yè)剛好又迎來了非常嚴的監(jiān)管政策，特別是三道紅線的出來，讓各大開發(fā)商融資更加困難。

這里所謂的三道紅線，就是住建部限制開發(fā)商融資的政策，對應的標準分別是，1、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；2、凈負債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1 。

這三道紅線政策從2021年1月1日開始實施，而這時候恒大基本上已經(jīng)觸碰了三道紅線當中的三條，這讓恒大融資變得更加困難。

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隨后市場都開始擔心恒大有可能出現(xiàn)債務違約，這時候有不少評級機構都將恒大的信用等級下調(diào)，而國內(nèi)也有部分金融機構不愿意給恒大繼續(xù)放款，甚至有些銀行還凍結恒大的銀行存款。

看到恒大這種處境之后，一些供應商也擔心自己的貨款沒法正常收回，然后就開始將恒大商票問題暴露出來，甚至有些供應商停止向恒大供貨，有部分建筑商也停止了恒大項目的建設，而看到恒大出現(xiàn)種種問題之后，購房者也不敢輕易買恒大的房子，這進一步加劇了恒大的信用危機。

因為恒大的現(xiàn)金流主要靠賣房回收，如果項目沒法正常進行，導致房子賣不出去，現(xiàn)流就會出現(xiàn)很大的問題。

而且事實證明，這些連續(xù)發(fā)生的事情對恒大的整體銷售產(chǎn)生很大的影響，從2021年6月份到8月份，恒大的房產(chǎn)銷售額持續(xù)下降。

根據(jù)恒大集團發(fā)布的公告內(nèi)容顯示，從2021年6月份到8月份，2021年6月份到8月份，恒大集團物業(yè)合約銷售金額分別為716.3億元，437.8億元，380.8億元。

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【??恒大到底哪里出了問題(恒大為什么走到這一步)】從這一系列事情可以看出，恒大真正處于內(nèi)憂外患，內(nèi)部房產(chǎn)銷售不樂觀，外部融資渠道又受阻，在這種背景之下，一年內(nèi)到期的債務卻高達2000多億，換做任何一個企業(yè)估計都扛不住壓力，在這只能說恒大走得太快了。