現(xiàn)在五十萬(wàn)的房子和五十萬(wàn)的存款十年后哪個(gè)能勝出？ _勝出

經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，往往離不開貨幣政策環(huán)境的支持。如果是在正常的情況下，現(xiàn)在五十萬(wàn)的房子大概率會(huì)比現(xiàn)在五十萬(wàn)的存款值錢，哪怕期間面臨著房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)，但房?jī)r(jià)大跌、金融市場(chǎng)驟然降溫，往往預(yù)示著經(jīng)濟(jì)下行乃至經(jīng)濟(jì)衰弱的信號(hào)，而存款或許只能夠維持階段性的保值，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)還是持續(xù)向好的，而房?jī)r(jià)、股價(jià)也是經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的重要體現(xiàn)，其長(zhǎng)期保值增值能力也會(huì)遠(yuǎn)高于存款。因此，站在短期不確定風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，存款尤其是現(xiàn)金類資產(chǎn)可能會(huì)具有一定的安全性，但中長(zhǎng)期的角度，還是傾向于房子的保值增值能力。與此同時(shí)，房子還可以進(jìn)行出租，進(jìn)行抵押等策略，靈活性還是比較強(qiáng)的，而現(xiàn)階段保持存款實(shí)力，很大程度上還是為了以更便宜的價(jià)格投資布局房地產(chǎn)或股票資產(chǎn)，歸根到底還是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。

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中國(guó)自改革開放后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，從過去20多年來(lái)中國(guó)商品房的蓬勃發(fā)展來(lái)看，房?jī)r(jià)是一路高漲，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到令很多剛需仰望的高度。

樓市和股市一樣，當(dāng)價(jià)格達(dá)到眾人都認(rèn)為特別高的一個(gè)程度后，很多人就會(huì)思考，市場(chǎng)未來(lái)的潛力如何，糾結(jié)到底是持幣還是持房，更為劃算。

比如，最近很多朋友問到，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子和50萬(wàn)的存款，在10年后哪個(gè)能勝出？

這個(gè)問題，實(shí)質(zhì)上就是想問：當(dāng)今房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，10年后，到底是持有現(xiàn)在的50萬(wàn)的房子更值錢，還是持有現(xiàn)在的50萬(wàn)的存款更值錢呢？

現(xiàn)在五十萬(wàn)的房子和五十萬(wàn)的存款十年后哪個(gè)能勝出？

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經(jīng)濟(jì)要持續(xù)發(fā)展，往往離不開貨幣政策環(huán)境的支持。雖然近兩年房?jī)r(jià)處于相對(duì)高位，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是持續(xù)向好的。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體向好在很大程度上決定著中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì) 。

筆者認(rèn)為，從過去20年的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房?jī)r(jià)上漲的密切相關(guān)性來(lái)看，在正常的情況下，10年后，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子大概率會(huì)比50萬(wàn)的存款更值錢。

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下面我們就來(lái)討論一下這個(gè)老百姓都挺迷惑的問題，看看兩種持有方式，10年后到底哪種方式的現(xiàn)金價(jià)值更高。

一，50萬(wàn)現(xiàn)金存銀行，10年后，現(xiàn)金價(jià)值多少呢？

1，假如50萬(wàn)存5年定期存款，10年后現(xiàn)金價(jià)值多少？

目前，國(guó)內(nèi)各大銀行普通5年期定期存款利率為2.75% 。假如6年內(nèi)利息不變，50萬(wàn)現(xiàn)金10年后有多少現(xiàn)金價(jià)值呢？

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第5年末，本息合計(jì)為

500000+50000*2.75%*5年=568750元。

第10年末，本息合計(jì)為

568750+568750*2.75%*5年=646953元。

可見，假如6年內(nèi)銀行5年期定期存款不變，50萬(wàn)現(xiàn)金，如果存銀行5年定期至第10年末時(shí)，現(xiàn)金價(jià)值約為64.7萬(wàn)元。

2，假如50萬(wàn)存5年期大額存單，10年后現(xiàn)金價(jià)值多少？

相對(duì)于普通定期存款來(lái)說，大額存單的利率相對(duì)比較高；而且大額存單可以轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于提前支取可掛檔計(jì)息，兼具靈活性。因而大額存單非常受到存款用戶的歡迎。

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在大額存單利率高低上，國(guó)內(nèi)各家銀行也是不同的。很多大型銀行的3年期或者5年期大額存單利率都能達(dá)到4%以上，部分農(nóng)商行5年大額存單利率甚至有超過5%的。

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假如50萬(wàn)現(xiàn)金，存5年期大額存單，當(dāng)前利率4%且在未來(lái)6年內(nèi)保持不變，那么50萬(wàn)現(xiàn)金10年后有多少現(xiàn)金價(jià)值呢？

第5年末，本息合計(jì)為

500000+50000*4%*5年=600000元。

第10年末，本息合計(jì)為

600000+600000*4%*5年=720000元。

可見，假如5年后銀行5年期大額存單利息不變，50萬(wàn)現(xiàn)金，如果存銀行至第10年末時(shí)，現(xiàn)金價(jià)值約為72萬(wàn)元。

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事實(shí)上，全球銀行存貸款利率的趨勢(shì)，從長(zhǎng)期來(lái)看，低利率是未來(lái)的必然趨勢(shì) 。也就是說，如果5年后銀行利率整體大幅下降，50萬(wàn)現(xiàn)金在10年后的現(xiàn)金價(jià)值或大大低于72萬(wàn)的。

從過去20年，中國(guó)銀行5年期定期存款利率水平來(lái)看，1999年為4.5%，2009年為3.6%，2019年為2.75% 。

很明顯，中國(guó)近20年來(lái)存款利率的下降趨勢(shì)和幅度都是非常明顯的。從趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)10年，中國(guó)的存款利率也必定延續(xù)走低趨勢(shì) 。

顯然，50萬(wàn)現(xiàn)金的10年的存款利息收益，前5年是確定的，后5年可能是明顯低于以上計(jì)算結(jié)果的。

經(jīng)過以上分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在50萬(wàn)現(xiàn)金在10年后現(xiàn)金價(jià)值在60～70萬(wàn)之間。

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二，50萬(wàn)元的房子，10年后現(xiàn)金價(jià)值是多少？

全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)，經(jīng)過上一輪潮水般地上漲，當(dāng)前整體而言，房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了。最近半年來(lái)，大部分城市房?jī)r(jià)處于橫盤整理狀態(tài) 。那么未來(lái)房?jī)r(jià)走向是上漲還是下跌？

分析房?jī)r(jià)必須結(jié)合國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口遷徙、社會(huì)偏好等多因素來(lái)討論，用行業(yè)專家的說法就是——短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期看人口。

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筆者認(rèn)為，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子10年后的現(xiàn)金價(jià)值，是由10年后的房?jī)r(jià)決定的。目前來(lái)看，未來(lái)10年，中國(guó)房?jī)r(jià)大概率會(huì)整體延續(xù)上漲走勢(shì) 。

1、中國(guó)未來(lái)10年的房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力在哪里？

當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，特別是今年的一場(chǎng)大疫情，更是打亂了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)計(jì)劃。人們對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌討論，從未停止，疫情之下，人們對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌看法更是大相徑庭。

比如，判斷未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)跌的人說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，大家都沒錢，掏空6個(gè)錢包湊不夠首付，家底都掏空了，實(shí)體企業(yè)效益下滑，收入減少，失業(yè)加劇，活著就好，哪還有錢買房子，沒有需求房子自然就會(huì)降價(jià)......

又比如，判斷未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的說，你看有錢人如此多，比如深圳千萬(wàn)級(jí)房子都要搶購(gòu)，500萬(wàn)只能去角落蹲著，排隊(duì)抽簽還要看運(yùn)氣，中簽率比打新股還低。再比如重慶，萬(wàn)人購(gòu)房人潮涌動(dòng)，好不熱鬧...... 再說了，過去20年，中國(guó)的房?jī)r(jià)不是一路漲過來(lái)的么？！

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透過現(xiàn)象看本質(zhì)，未來(lái)10年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力在哪里？

1）經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展和居民收入繼續(xù)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

我國(guó)的GDP從1999年的只有9.05萬(wàn)億元，上漲到2019年的99.08萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率上漲12.71% 。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)居民的收入增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民的年工資從1999年只有9000多元上漲到2018年的82461元，2019年，全國(guó)居民人均可支配收入30733元，名義增速8.9%，和GDP名義增速基本持平。

事實(shí)證明，過去20年房?jī)r(jià)能夠快速增長(zhǎng)，核心要素是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民的收入的增加，未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然整體向好，居民的收入也會(huì)不斷增加，必將推動(dòng)房?jī)r(jià)的整體上漲。

2）居住需求還會(huì)繼續(xù)增加。

一些人說，中國(guó)的人均住房面積約50平米，相當(dāng)于一個(gè)人已經(jīng)有1套正規(guī)1房，當(dāng)今全國(guó)住房空置率預(yù)估達(dá)到30%，可見從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的房子確實(shí)已經(jīng)很多了……

但也有更多網(wǎng)友笑稱，在中國(guó)，凡事一旦被平均，就真難看出本質(zhì)了。事實(shí)上，“二八”理論無(wú)處不在，表面上看人均房子是多了，實(shí)際上有的家庭N多套，很多家庭無(wú)房住。有的房子空置十年八年二十年，但也還有很多人擠在合租公寓......

剛需首套對(duì)房子的需求是剛性的，剛需首套不用說，必然還有。雖說城市的老土著還沒有房子的不多了，但是新進(jìn)城的80后、90后、00后，還是有很多沒有房子的。現(xiàn)代人講究生活品質(zhì)，有的年輕人就算有父輩留下的老房子好幾套，他們也更愿意自己?jiǎn)为?dú)買新房獨(dú)立居住。

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2020年的一場(chǎng)大疫情，不知不覺間改變了很多人的認(rèn)知，改善換房也越來(lái)越占據(jù)當(dāng)今的購(gòu)房主力。

就拿重慶來(lái)說，2000年前基本是8層以下的樓梯房，20年來(lái)，很多人拋棄“老破舊”的樓梯房，紛紛搬進(jìn)電梯高樓。今年疫情過后，人們深感居住健康和安全是何等的重要，人們的改善需求也是急劇增加。從最新土拍的地塊容積率到開發(fā)商新推出樓盤的業(yè)態(tài)和成交來(lái)看，低密度的改善型住房占據(jù)半壁江山，選擇洋房的改善換房越來(lái)越多......

再回過頭看前20年來(lái)這些“人均50平米”的房子，明顯這些房子被人們稱著“未來(lái)貧民窟”的電梯高層會(huì)逐漸被人們拋棄......隨著人們生活水平的提高，未來(lái)更高品質(zhì)的住宅、更健康更安全的綠色住宅必將更受人們歡迎和普及。

故隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)10年，剛需也必定還有，改善性需求會(huì)越來(lái)越多，人們的居住需求必定還會(huì)繼續(xù)增加。旺盛的需求，必定會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的整體上漲。

3）對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化率，我國(guó)還有20%的增長(zhǎng)空間。城鎮(zhèn)化的不斷提高，必定推動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲。

中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率還不及60%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率約80%，目前我國(guó)僅有北京上海天津三座城市城市化率超過80%......

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可見，我國(guó)的平均城鎮(zhèn)化率還有20%的發(fā)展空間。從過去10年來(lái)，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)的速度來(lái)看，10年間，我國(guó)的平均城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)約10% 。雖然隨著城鎮(zhèn)化率的越來(lái)越高，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)會(huì)越來(lái)越緩慢，但是無(wú)疑未來(lái)10年我國(guó)還將繼續(xù)城鎮(zhèn)化，未來(lái)10年城鎮(zhèn)化絕不會(huì)結(jié)束。

同時(shí)，我國(guó)又出臺(tái)取消、放寬和完善城市落戶政策，積極推動(dòng)常住人口享有與戶籍人口同等的城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)和社會(huì)保障，將進(jìn)一步增加人民群眾對(duì)城市的幸福感、認(rèn)同感、獲得感。需求有保障，居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房的意愿會(huì)加大。

據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，2030年，我國(guó)的常住人口基本持平，但是城鎮(zhèn)人口將進(jìn)一步增長(zhǎng)，全國(guó)平均城鎮(zhèn)化率將接近70%的水平。

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可見，就算未來(lái)10年，我國(guó)平均城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)有所放緩，城鎮(zhèn)化率仍然會(huì)以較高的速度提升，勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

4）市場(chǎng)預(yù)期及房地產(chǎn)的投資屬性推動(dòng)，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將上漲。

過去20多年來(lái)，很多人從房?jī)r(jià)的上漲中實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的快速增長(zhǎng)，積累了大量的財(cái)富。民間盛傳“今年不買房，一年又白干”，每個(gè)人的身邊都有很多人因?yàn)橘I房，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的快速增長(zhǎng) 。

過去的經(jīng)驗(yàn)證明，房子作為避險(xiǎn)、保值增值的資產(chǎn)，是安全可靠的。人們對(duì)房子的投資屬性認(rèn)知，會(huì)推動(dòng)居民繼續(xù)購(gòu)買房子，從而給房地產(chǎn)帶來(lái)源源不斷的購(gòu)買力。

目前國(guó)內(nèi)的金融理財(cái)產(chǎn)品對(duì)于老百姓而言，適合老百姓投資的很少，老百姓敢選擇的更少。但是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，通貨膨脹仍然持續(xù)，能跑贏通脹的房產(chǎn)，必將繼續(xù)成為老百姓家庭資金的首選；再加上投機(jī)炒房團(tuán)的推波助瀾，以及回首過去20年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，讓社會(huì)預(yù)期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌的假象，大眾普遍預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。

在大家沒有更好的投資渠道之前，人們對(duì)房產(chǎn)的保值增值認(rèn)知，一時(shí)半會(huì)還不會(huì)改變。大眾對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期，也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

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經(jīng)過以上分析，筆者認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)上漲、居民收入上漲、城鎮(zhèn)化率的持續(xù)及人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期來(lái)看，未來(lái)10年，我國(guó)的房?jī)r(jià)整體仍然具備強(qiáng)勁的上漲動(dòng)力，雖然上漲幅度可能會(huì)放緩，但是房?jī)r(jià)整體仍會(huì)延續(xù)比較樂觀的上漲趨勢(shì) 。

2，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子，10年后現(xiàn)金價(jià)值是多少？

1）過去10年中國(guó)的房?jī)r(jià)增速如何？

1999年~2009年：

1999年全國(guó)住宅商品房銷售均價(jià)為1857元/平方米，2009年我國(guó)住宅商品房銷售均價(jià)為4459元/平方米，房?jī)r(jià)翻了1.4倍。

2009年~2019年：

2009年全國(guó)住宅商品房銷售均價(jià)為4459元/平方米，2019年我國(guó)住宅商品房銷售均價(jià)為9287元/平方米，房?jī)r(jià)翻了1.08倍。

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2）現(xiàn)在50萬(wàn)元的房子10年后現(xiàn)金價(jià)值是多少？

1??參照最近20年房?jī)r(jià)漲幅估算

從兩個(gè)10年的房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比，房?jī)r(jià)的漲幅在放緩，后一個(gè)10年的房?jī)r(jià)漲幅僅為前一個(gè)10年漲幅的77.14% 。

假如下一個(gè)10年，房?jī)r(jià)的漲幅仍然將放緩，放緩速度以最新的這個(gè)10年（2009～2019）來(lái)參考，那么大致可以推測(cè)出：

未來(lái)10年后的2029年，房?jī)r(jià)的單價(jià)上漲幅度為1.08*77.14%=0.833倍。

2029年我國(guó)的住宅商品房銷售均價(jià)為

9287元/平方米*｛1+（1.08* 77.14%）｝=17011元

如果按此比例測(cè)算，顯然，未來(lái)10年房?jī)r(jià)的漲幅大約0.833倍。也就是說50萬(wàn)的房子，理論上估算，10年后的現(xiàn)金價(jià)值為：

50萬(wàn)元 *（1+0.833）= 約92.5萬(wàn)元。

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2??參照過去10年，通貨膨脹系數(shù)估算

當(dāng)然，最近的兩個(gè)10年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的20年，或許未來(lái)的10年，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)亦或是人們的居住需求的增長(zhǎng)都將進(jìn)一步放緩，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲幅度或許會(huì)稍微低于這個(gè)0.833倍的幅度。

但是未來(lái)10年中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，投資房產(chǎn)依然能跑贏通貨膨脹。最典型的例子就2019年，在房住不炒的政策下，我國(guó)的房?jī)r(jià)還錄得了8.7%的增長(zhǎng)，2019年12月末M2余額198.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，和全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率相同，再結(jié)合購(gòu)房的杠桿效應(yīng)，2019年投資房產(chǎn)使用3倍杠桿，輕松跑得贏通貨膨脹。

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從中國(guó)近10年來(lái)的通貨膨脹率來(lái)看，10年平均通貨膨脹率為2.229% 。

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假如未來(lái)10年，10年的平均通貨膨脹率仍為2.229%，房?jī)r(jià)的上漲繼續(xù)跑贏通貨膨脹，居民購(gòu)房杠桿率為2倍，那么現(xiàn)在50萬(wàn)的房子，10年后的現(xiàn)金價(jià)值為

50萬(wàn) *（1+2.229%*2*10）=72.29萬(wàn)元。

經(jīng)過以上兩種不同的參考依據(jù)分析，很明顯，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子10年后的現(xiàn)金價(jià)值可能是一個(gè)區(qū)間，這個(gè)范圍為72.29～92.5萬(wàn)元。

經(jīng)過以上分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子在10年后現(xiàn)金價(jià)值大約在72～92萬(wàn)之間。

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經(jīng)過以上分析比較，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在50萬(wàn)元的房子在10年后現(xiàn)金價(jià)值72～92萬(wàn)，而現(xiàn)在50萬(wàn)元現(xiàn)金在10年后現(xiàn)金價(jià)值為60～70萬(wàn) 。顯而易見，現(xiàn)在50萬(wàn)元的房子在10年后的現(xiàn)金價(jià)值會(huì)更高。

故筆者認(rèn)為，現(xiàn)在50萬(wàn)的房子和50萬(wàn)的存款，在10年后，大概率來(lái)說，50萬(wàn)的房子會(huì)勝出。也就是說，通常來(lái)說，從中長(zhǎng)期來(lái)看，持有房子還是比持有存款更為劃算的。

不過，資產(chǎn)的增值保值都是為品質(zhì)生活服務(wù)的，房子的變現(xiàn)無(wú)論如何也不如現(xiàn)金存款來(lái)得簡(jiǎn)單快捷。故筆者建議，無(wú)論如何，記得持有一定的現(xiàn)金資產(chǎn)，這是至關(guān)重要的。

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上個(gè)月我有50萬(wàn)現(xiàn)金，我父母建議我去縣城買房，我老婆建議我去省城買房，最后我把錢存了定期。

上個(gè)月我經(jīng)營(yíng)了5年的網(wǎng)吧，由于經(jīng)營(yíng)不善，轉(zhuǎn)讓出去了，到手有50萬(wàn) 。因?yàn)闆]有外債，市區(qū)有房子，所以也就多了50萬(wàn)的流動(dòng)資金。

我父母的建議和理由是：

我父母建議我去我們那里縣城買房子，那里只要3000多一平米，買個(gè)毛坯房40萬(wàn)，然后裝修10萬(wàn)足夠了。

父親說：“過去40年房?jī)r(jià)一直漲，很多城市房?jī)r(jià)很高也沒有大跌，2008年大部分城市房?jī)r(jià)大跌，但是兩年后又漲上來(lái)了。房子是不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，大量的農(nóng)村人去城里打工，很多人在大城市買不起房子，就會(huì)回到縣城買房。未來(lái)10年縣城的房子肯定還會(huì)漲價(jià)，會(huì)漲1倍以上。”

我說：“縣城的房子以后肯定會(huì)升值，但是我買了我也不會(huì)去住，你們現(xiàn)在也不會(huì)去住。縣城的房子也不好出租，也就是空置在那里。而且以后鄉(xiāng)村振興，說不定大量的人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，或者農(nóng)村土地被集合起來(lái)再用機(jī)械化耕作。到時(shí)候大量資本流入農(nóng)村，農(nóng)村也需要很多工人，所以未來(lái)10年縣城房?jī)r(jià)只能漲60%左右，勉強(qiáng)能戰(zhàn)勝把錢存銀行。”

因?yàn)槲腋改敢话悴粫?huì)干預(yù)我做什么，所以他們只是建議，不會(huì)強(qiáng)求我做什么。

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我老婆的建議和理由：

我老婆建議我去省會(huì)城市買房子，也就是長(zhǎng)沙，去年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)大部分在10000—15000之間。建議我買12000元/平米的房子，100平米的，總價(jià)120萬(wàn)，首付40萬(wàn)，再拿10萬(wàn)裝修。

我老婆說：“未來(lái)10年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，也是最好的投資產(chǎn)品。長(zhǎng)沙現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較低，沒什么泡沫。以后沿海城市有些工廠會(huì)內(nèi)遷，那么長(zhǎng)沙的人口流入會(huì)增加，以后房?jī)r(jià)肯定大漲。未來(lái)10年漲幅在100%以上。而且現(xiàn)在買了裝修好，我們可以出租出去。”

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我說：“40萬(wàn)首付，10萬(wàn)裝修，貸款80萬(wàn)，30年，每月要還貸4200多。房子就算出租出去，一個(gè)月最多也就2500元，我們每個(gè)月要補(bǔ)1700多，一年就是2.1萬(wàn)元。10年我們要補(bǔ)21萬(wàn)，但是以后房租會(huì)漲，所以10年我們總補(bǔ)的錢在15萬(wàn)左右。10年后，一共花費(fèi)65萬(wàn)，還有20年房貸，還有102萬(wàn)要還。就我的觀點(diǎn)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)確實(shí)沒什么泡沫。但是長(zhǎng)沙不缺地，人口流入會(huì)有所增加，但是不會(huì)大幅流入，未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲幅在80%左右。也就是說10年后我們房子大概可以賣200萬(wàn) 。200萬(wàn)減去還要還的102萬(wàn)，就是98萬(wàn) 。先投入50萬(wàn)，后面補(bǔ)了15萬(wàn)，10年后得98萬(wàn)，復(fù)利計(jì)算得出，年化收益率4.4% 。”

通過一番計(jì)算，老婆有點(diǎn)暈，但是告訴她，年化收益率只有4.4% 。而且存在不確定性，如果未來(lái)10年漲幅只有60%，那么也就不能戰(zhàn)勝把錢存銀行。而且我說把錢存銀行需要時(shí)隨時(shí)可以取出來(lái)用，買了房子以后著急賣掉肯定會(huì)折價(jià)的。老婆聽了也沒說什么。

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我最后在銀行存了大額存單，自己的觀點(diǎn)是：

第一、本人預(yù)測(cè)未來(lái)10年大部分城市房?jī)r(jià)還會(huì)小漲，但是不會(huì)大漲。

1、我國(guó)人口眾多，但是絕大部分居住在中部、東部、南部。很多地方人口密度很高，而且大部分地區(qū)農(nóng)村種地賺不了什么錢，所以大家都往城市跑，都去大城市打工。

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2、全球絕大部分國(guó)家貨幣量每年都會(huì)增加，也就是說絕大部分國(guó)家每年都會(huì)發(fā)生通貨膨脹。良性通脹是社會(huì)貨幣量增加的結(jié)果，如果社會(huì)貨幣量不增加，那么大部分錢被少部分人賺走了，那么金融就會(huì)陷入流動(dòng)性危機(jī)，錢越來(lái)越難賺，消費(fèi)反而會(huì)降低，又會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán) 。

3、房子已經(jīng)過剩，每年還在不停地建房子。有專家認(rèn)為中國(guó)目前的房子能滿足30億人口的居住需求，要知道中國(guó)現(xiàn)在總?cè)丝诓?4億，就算專家的預(yù)測(cè)有點(diǎn)夸張，但中國(guó)的房子是已經(jīng)過剩了。

4、城鎮(zhèn)化發(fā)展腳步放緩，現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過了60%，已經(jīng)到了工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的發(fā)展階段了。近兩年國(guó)家一直在提鄉(xiāng)村振興，發(fā)展農(nóng)村，讓農(nóng)村閑置的土地產(chǎn)生效益。

5、房?jī)r(jià)漲了四十年，而且近20年漲得很快，沒有一直漲的東西，任何事物都不可能朝著一個(gè)方向發(fā)展。

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第二、未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲多少才能戰(zhàn)勝把錢存銀行。

1、我國(guó)有4000多家銀行，銀行競(jìng)爭(zhēng)也很大，有些銀行利息低，有些銀行利息高。如果是50萬(wàn)存大額存單，一般一年最低可以給3.5%的利息，最高可以給4.5%的利息。為了安全起見，一般存一些中等規(guī)模的股份制商業(yè)銀行，三年大額存單，利息有4% 。

2、全款買房，未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲幅多少才能跑贏銀行利息。存銀行年化收益率是4%，那么10年復(fù)利收益是48% 。我認(rèn)為未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲幅超過48%的有很多。但是全款買房子需要很多錢，50萬(wàn)最多也就在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房子。如果買了房子不住，也租不出去，也是不劃算的。

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3、貸款買房，50萬(wàn)在很多城市只能付首付，如果是付首付，再貸款。現(xiàn)在房貸利率一般是4.9%，像150萬(wàn)的房子，貸款100萬(wàn)，10年，每月還10558元，10年要還127萬(wàn) 。

如果是存大額存單，先是50萬(wàn)，年化收益率4%，10年后總共得74萬(wàn) 。如果每月用10558元買保本型基金或者國(guó)債，年化收益率有3.8%，通過復(fù)雜的復(fù)利計(jì)算得出10后總共得154.3萬(wàn)元，加上前面的74萬(wàn)，總共是228.3萬(wàn) 。

還要裝修，裝修要15萬(wàn)，15萬(wàn)存銀行10年后總共得22.2萬(wàn) 。228.3+22.2=250.5萬(wàn) 。

也就是說150萬(wàn)買的房子，先付50萬(wàn)，后面的10年還清。10年后房子賣掉超過250.5萬(wàn)才能戰(zhàn)勝把錢存銀行。

150萬(wàn)的房子，10年后值250.5萬(wàn)，漲幅是67% 。10年后是二手房，打個(gè)九折，但是自己住10年或者出租出去，可以得25萬(wàn)多，剛好可以填補(bǔ)折價(jià) 。

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最后綜合得出，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅超過67%，買房子才能戰(zhàn)勝把錢存銀行，平均每年要漲5.27% 。過去十年大部分城市房?jī)r(jià)漲幅超過100%，未來(lái)10年我國(guó)處于高質(zhì)量發(fā)展中，每年通脹率比以前也低了一些，加上前面大部分城市房?jī)r(jià)有泡沫，所以本人預(yù)測(cè)未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲幅超過67%的城市只有33%左右。也就是說把錢買房子只有三分之一的把握戰(zhàn)勝把錢存銀行。

最后總結(jié)：

【現(xiàn)在五十萬(wàn)的房子和五十萬(wàn)的存款十年后哪個(gè)能勝出？】過去10年買房子確實(shí)是最好的投資，但是未來(lái)10年不一定是。如果是50萬(wàn)全款買房，一般情況是可以戰(zhàn)勝把50萬(wàn)存銀行的。但是如果是在較大城市買房子，50萬(wàn)是不夠的，需要貸款，貸款是需要利息的。所以如果是50萬(wàn)付首付買房子，那么未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲幅要超過67%才能戰(zhàn)勝把錢存銀行，本人預(yù)測(cè)只有三分之一的把握。