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李想|北京寫字樓 空置率走高租金下滑

本報(bào)采訪人員 王麗新
“銀十”開局 ， 網(wǎng)紅盤看房者“人擠人” ， 有些購房者連中意戶型都選不到 ， 開發(fā)商在多個(gè)城市搶收業(yè)績(jī) 。 但與活躍的住宅市場(chǎng)不同的是 ， 北京寫字樓市場(chǎng)依然在“過冬” 。 寫字樓的業(yè)主正忙著想盡辦法留住租戶 ， 開發(fā)商則忙著挖潛在線教育、信息技術(shù)等新興企業(yè)客戶 ， 試圖向其售賣辦公資產(chǎn) 。
第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示 ， 2020年前三季度 ， 北京寫字樓市場(chǎng)吸納量約為9.2萬平方米 ， 較去年同期下降約47%；全市空置率繼續(xù)走高 ， 目前處于15%的高位 ， 同比上升了5.9個(gè)百分點(diǎn)；甲級(jí)寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元 ， 環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5% 。
“可以預(yù)計(jì) ， 未來一段時(shí)間 ， 北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期 。 ”第一太平戴維斯研究部負(fù)責(zé)人李想向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示 ， 租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會(huì)馬上結(jié)束的 ， 預(yù)計(jì)年末空置率將升至18% 。 此外 ， 隨著四季度北京寫字樓市場(chǎng)迎來大體量項(xiàng)目入市 ， 市場(chǎng)壓力與日俱增 。
金融等行業(yè)租賃需求高
危機(jī)之中 ， 往往也藏著機(jī)遇 。 經(jīng)過近期的調(diào)研和交流 ， 《證券日?qǐng)?bào)》采訪人員發(fā)現(xiàn) ， 整體低迷的北京寫字樓市場(chǎng) ， 在疫情期間就已經(jīng)顯露出一些租賃新動(dòng)向 。 正如李想所言 ， “雖然目前有困難 ， 但從中長期來看尚有潛力 。 ”
【李想|北京寫字樓 空置率走高租金下滑】“中關(guān)村某家寫字樓的出租率在疫情前可達(dá)90% ， 疫情期間跌落至40% 。 但是一家IT企業(yè)在此期間通過擴(kuò)充又將空置的地方租下來了 。 ”第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部助理董事、綠色可持續(xù)與健康業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李旭向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露的這一案例 ， 同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場(chǎng) ， 也暗含種種生機(jī) 。
李想也進(jìn)一步表示 ， 金融、信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓市場(chǎng)承租面積的前三位 ， 三者占比之和為68.9% 。 其中 ， 金融行業(yè)企業(yè)租賃需求占比29.3%、信息技術(shù)占比28.8%、專業(yè)服務(wù)占比10.8%、健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求已經(jīng)上升至5.7% 。 對(duì)此 ， 李想稱 ， 健康醫(yī)療行業(yè)未來在北京寫字樓市場(chǎng)的租賃需求占比還將繼續(xù)增長 。
自貿(mào)區(qū)加持將釋放紅利
值得關(guān)注的是 ， 今年9月21日發(fā)布的《中國（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》 ， 與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)發(fā)展息息相關(guān) 。 據(jù)此方案 ， 北京自貿(mào)區(qū)片區(qū)總面積119.68平方公里 ， 涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)三大片區(qū) 。
“與金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療這四大行業(yè)相對(duì)應(yīng)契合的正是這三大經(jīng)濟(jì)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ， 可見自貿(mào)區(qū)將會(huì)形成經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的閉環(huán) 。 ”李想向《證券日?qǐng)?bào)》采訪人員表示 ， 這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)未來在北京寫字樓租賃市場(chǎng)將發(fā)力 。
“北京自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)助力首都建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心 ， 加快打造服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放先行區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū) ， 著力構(gòu)建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對(duì)外開放平臺(tái) ， 這將利好首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 ”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示 ， 而商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體 ， 在自貿(mào)區(qū)政策紅利的全面刺激下 ， 有望迎來新一輪的發(fā)展契機(jī) 。
“自貿(mào)區(qū)的國際商務(wù)服務(wù)片區(qū)共48.34平方公里 ， 包括首都國際機(jī)場(chǎng)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間28.5平方公里（順義區(qū)） ， 北京CBD區(qū)域的4.96平方公里、金盞國際合作服務(wù)區(qū)2.96平方公里（朝陽區(qū)） ， 以及運(yùn)河商務(wù)區(qū)和張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)周邊可利用產(chǎn)業(yè)空間10.87平方公里（城市副中心） 。 ”李想向《證券日?qǐng)?bào)》采訪人員表示 ， 以北京城市副中心的運(yùn)河商務(wù)區(qū)為例 ， 過去這一區(qū)域商務(wù)氛圍不濃 ， 現(xiàn)在金融、保險(xiǎn)等企業(yè)購買的獨(dú)棟寫字樓宇牌子已經(jīng)掛上 ， 部分配套底商已開業(yè) 。 有自貿(mào)區(qū)加持后 ， 該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)價(jià)值將水漲船高 ， 部分國企、央企正在接洽該區(qū)域內(nèi)的物業(yè) ， 無論是商務(wù)小獨(dú)棟還是單體量總價(jià)高的寫字樓商辦物業(yè) ， 都會(huì)吸引很多企業(yè)進(jìn)駐 ， 尤其是自貿(mào)區(qū)概念醞釀一段時(shí)間后 ， 這種需求的增長將更加明顯 ， 物業(yè)價(jià)格也將提升 ， 屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租賃和交易都將活躍起來 。

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