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鄭州房?jī)r(jià)瘋漲賣(mài)方拒絕過(guò)戶 買(mǎi)方如何應(yīng)對(duì)

案例一 2012年1月11日，張某與河南某置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的鄭州高新區(qū)銀屏路某房產(chǎn)一套，總價(jià)款469254，該公司應(yīng)在房屋交付后一年內(nèi)，持所需資料到房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，如因該公司原因，未能在約定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的 ， 需向張某支付購(gòu)房款的1%作為違約金 。合同簽訂后，張某支付了首付款，并辦理了房貸，2012年2月29日，該公司將房屋交付給張某居住至今 。直至2014年，該公司未履行辦理房產(chǎn)登記的義務(wù) 。雙方協(xié)商無(wú)果 ， 張某將該公司訴至法院 ， 請(qǐng)求法院判決該公司辦理房產(chǎn)證，并支付違約金4692.54元 。法院經(jīng)審理，依法支持了張某的訴訟請(qǐng)求 。
案例二 2015年3月1日，申某與被告王某及鄭州某房產(chǎn)中介簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)三方合同》 ， 約定申某購(gòu)買(mǎi)王某名下坐落于鄭東新校區(qū)商鼎路某房屋一套，總價(jià)款131萬(wàn)元，申某支付中介費(fèi)2萬(wàn)元，定金2萬(wàn)元作為物業(yè)保證金，物業(yè)交割完畢時(shí)退還王某 。2015年3月31日，申、王、中介三方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》一份，具體約定了購(gòu)房定金（3萬(wàn)）、解押款、剩余首付款的支付時(shí)間和辦理解押和公積金貸款的時(shí)間 ， 如申某違約，定金不退，王某違約，多賠一倍 。當(dāng)天申某支付了3萬(wàn)元定金 。2015年4月24日（超過(guò)約定解押款支付時(shí)間14天），申某將48萬(wàn)元解押款打給王某，王某出具收條 。2015年5月21日辦理了解押手續(xù) 。其他權(quán)利義務(wù)均未履行 。另外，2015年6月17日，王某與案外人李某和另外一家房產(chǎn)中介簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，同月25日，三方解除該合同 。2015年7月7日，申某將王某訴至法院，要求繼續(xù)履行合同 ， 并賠償損失1226.88元 。一審法院判決原被告繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)三方合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，原告三十日內(nèi)付清剩余購(gòu)房款，被告在收到款項(xiàng)后三十日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，駁回賠償損失的訴訟請(qǐng)求 。王某不服 ， 提起上訴，二審法院經(jīng)審理，判決駁回上訴 ， 維持原判 。
案例三 2012年12月10日 ， 周某與童某簽訂《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定童某將自有住房一套賣(mài)給周某，面積93.03平米，總價(jià)款39萬(wàn)元，過(guò)戶稅費(fèi)由雙方負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)證滿五年后過(guò)戶，周某支付20萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)銀行貸款 。房產(chǎn)證滿五年后，2016年年初，周某要求童某過(guò)戶房產(chǎn)，童某一再推脫，周某遂將童某起訴至法院，請(qǐng)求判決房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，童某配合周某過(guò)戶，過(guò)戶稅費(fèi)，被告承擔(dān)一半 。
法院經(jīng)審理支持了原告的訴訟請(qǐng)求 。合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行義務(wù) 。民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則 ， 在上述案例中，原被告雙方所簽協(xié)議合法成立并生效，雙方就應(yīng)該按照合同約定的期限履行義務(wù)，一方不按約定履行的，未違約方可依據(jù)合同向法院起訴要求繼續(xù)履行合同，并要求按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任 。
【鄭州房?jī)r(jià)瘋漲賣(mài)方拒絕過(guò)戶 買(mǎi)方如何應(yīng)對(duì)】一方違約，并不必然導(dǎo)致合同解除 。我國(guó)合同法嚴(yán)格限制違約解除合同的條件，其目的是保護(hù)、鼓勵(lì)并促進(jìn)交易 。一方違約時(shí)，如果符合法律規(guī)定的條件，另一方有權(quán)解除合同，違約行為是解除合同的重要條件 ， 然而并不意味著一旦違約就必然導(dǎo)致合同解除，如果非違約方在對(duì)方違約后愿意接受合同履行，則一旦違約即宣告合同解除，既不利于保護(hù)非違約方的利益，也不能體現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的目的，所以合同法規(guī)定只有在一方根本違約時(shí)才能解除合同 。具體到上述案例二中，申某雖然履行遲延 ， 但王某仍為接受，并積極辦理解押 ， 雙方均有繼續(xù)履行的意思，且不存在無(wú)法履行的情形，因此雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同 。
解除合同要求承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失 。我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商解除合同 ， 也可以在約定條件成就時(shí)，一方單方解除，同時(shí)還規(guī)定了法定解除的條件 。上述案例中，雙方當(dāng)事人也可以選擇解除合同，要求承擔(dān)違約責(zé)任 ， 賠償損失 。

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