外村的村民在本村買房面臨拆遷，會給補償嗎？ _外村

您好，北京京平律師事務(wù)所回答您的問題。

之前我們回答過很多關(guān)于外村村民購買本村宅基地或房屋的法律風(fēng)險問題，以及遇到拆遷是否會給予補償?shù)那闆r，有興趣可以翻查一下之前的回答。依據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，其主流觀點認(rèn)為城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋。房屋買賣合同買賣的標(biāo)的物不僅是房屋，還包括宅基地使用權(quán)，它是與本村集體組織成員這一特定身份相聯(lián)系，非本村集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得，由于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，《房屋買賣合同》無效。

現(xiàn)就本問題，想從另一個角度回答，尤其是農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效之后的處理問題。

（1）賣方主張的權(quán)利

《合同法》規(guī)定，在合同無效后，對因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。賣方可以主張買房人騰退農(nóng)村房屋。在適用返還原則處理合同無效的法律后果時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定，以及“應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡”的原則處理。

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（2）買房人可以主張兩方面權(quán)利

第一，要求賣方返還當(dāng)初收取的購房款；

第二，購買的私有住房因土地升值的，可以主張對房屋的現(xiàn)值予以評估，得出房產(chǎn)現(xiàn)值的評估值，由于賣方有過錯，考慮房屋現(xiàn)值與購房當(dāng)初房屋的價格相差比較大，要求依照房產(chǎn)的現(xiàn)值一定比例對買房人進行補償。

如果買房人在購買農(nóng)村私有住房后，對房屋進行重建翻建、修繕、裝修、擴建，賣方要對添附的價值進行補償；

農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，對于超出宅基地范圍所建房屋是否應(yīng)予返還

在拆遷過程中，該情況是否會被認(rèn)定為違建，是另一個問題，篇幅有限，在所不問，在是合法建筑的情況下，實踐中，買受人購買房屋后在相鄰的宅基地或空置的土地上建房的情形，不應(yīng)籠統(tǒng)地認(rèn)為均應(yīng)向出賣人予以返還，而應(yīng)本著與原有房屋及宅基地是否構(gòu)成添附、無法予以分離，則應(yīng)予以返還；如不構(gòu)成添附，系獨立于購買時的房屋及宅基地而存在，則不應(yīng)予以返還，否則會導(dǎo)致出賣人因此在其原有宅基地范圍之外另行獲得土地使用權(quán)的不良后果。

如果買房人再次購置房屋也會產(chǎn)生一定的費用，同樣可以要求適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償損失。

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西門觀點：所有補償和安置費用一分錢不少，但錢如何分配，是個麻煩事。

農(nóng)村宅基地和上面的房屋與城市房屋不一樣，有其特殊性。就是宅基地和房屋的所有權(quán)不同，宅基地所有權(quán)是村集體，村民只有使用權(quán)，而上面的房屋所有權(quán)是村民自己。

因此，國家政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地不允許買賣，只能在本村集體成員之間轉(zhuǎn)讓。雖然上面的房屋是私有財產(chǎn)，但因為建在集體土地上，所以，也不能賣給村集體成員以外的人。

但過去，由于農(nóng)民對國家政策和法律了解甚少，所以存在這種非法買賣現(xiàn)象。因此，題主所說的這種房屋買賣，即便有合同，也是不受法律保護的，也就是無效合同。

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現(xiàn)在遇到國家征用拆遷，題主問，國家會不會給補償款？可以肯定的說，只要原房主有宅基地證，國家各種拆遷補償費用一分不會少。但所有補償費用究竟給誰，這就是原房主和買家雙方協(xié)商的事了，協(xié)商好了，補償款就會如數(shù)下發(fā) 。

拆遷補償費用包括土地補償費和房屋賠償費以及拆遷安置費三部分。土地補償費應(yīng)該屬于村集體，按法律規(guī)定，拆遷安置費應(yīng)該屬于原房主，房屋賠償費才屬于房屋買家。

當(dāng)然，這樣分配對買家肯定不公平，所以，如何分配，第一要看原買賣合同（前提是原房主承認(rèn)原合同有效），如果不承認(rèn)，估計打官司也難贏。如果原房主是個講道理的人，應(yīng)該按土地升值比例適當(dāng)多給買家一些補償，矛盾也就解決了。

這也告訴我們，一定要多了解國家政策和法律，村民宅基地上的房屋最好不要買，免得以后麻煩。

謝謝您的關(guān)注，期待您的看法！

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您好，很榮幸回答您的問題。

由于打工、子女上學(xué)等等原因，人口流動是很正常的現(xiàn)象。一個村里的人不免會因為這樣或者那樣的原因，需要到另一個村子安家生活。那么外村村民在本村買房面臨拆遷，是否可以得到補償呢？

這是有條件限制的。在買賣房屋時證件是否齊全、手續(xù)是否正規(guī)起著很重要的作用。

首先，需要明確一個基本常識，農(nóng)村土地屬于集體所有，人們只是擁有使用權(quán)，農(nóng)民是不可以將其轉(zhuǎn)讓的。土地上的房屋是人們?yōu)榱俗约壕幼∩疃ㄔ欤虼送恋厣系姆课菔菍儆谵r(nóng)民個人所有，建造在集體土地上的房屋屬于小產(chǎn)權(quán) 。那么農(nóng)村的房屋是可以買賣嗎？答案是肯定的，農(nóng)村的房屋可以買賣，但是要受到一些限制。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于村民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織的成員才享有宅基地使用權(quán) 。因此，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民才有權(quán)利出售宅基地上的房屋。

那么，農(nóng)村房屋的買方應(yīng)當(dāng)是村集體組織的內(nèi)部成員，對于并非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣，如訴至法院，法院可能會認(rèn)定其為無效的。

對于外村村民，在村里征地拆遷時，能否獲得補償問題。給予宅基地所做的補償，外村村民是完全沒有可能獲得的。但是自己的權(quán)利就沒有辦法得到保護嗎？不是的，對于土地上的房屋，外村村民也是有權(quán)利得到一定補償?shù)模沁@是一個比較困難的問題，建議尋求專業(yè)的幫助。