170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？ _年租金

有這等好事，你猜開發(fā)商會(huì)不會(huì)賣？

開發(fā)商狂吹回報(bào)率，這是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人們買他的鋪?zhàn)樱?/p>

但是自己走街串巷去看看，不論商超里邊的商鋪還是底商的鋪?zhàn)樱袔讉€(gè)生意好的？

170萬的住房，年租金回報(bào)普遍在4萬左右，如果一間商鋪的回報(bào)率是住宅的三倍，首先要賺這比錢的就是開發(fā)商。如果真的拿出來賣，沒等輪到你考慮就會(huì)一搶而光。

帳很好算，170萬除以12萬，就算期間租金不漲最多也就14年回本，如果期間租金漲幅能達(dá)到過去10年水平，十年就能回本。這等回報(bào)率就連高回報(bào)理財(cái)都做不到，還需要猶豫買不買嗎？

但問題是，如果你想買，你怎么判斷租金能達(dá)到宣稱的水平？有太多太多的底商剛開業(yè)生龍活虎，沒兩年就涼涼了。正因?yàn)檫@樣一日游的熱度太多了，所以很多新樓盤的底商除了位置很好的幾個(gè)以外，其他大多數(shù)都賣不掉。商超也一樣，看看萬達(dá)有多少業(yè)主維權(quán)甚至要求退房的就知道了。

【170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？】舉個(gè)實(shí)例，我家附近有個(gè)客流量較大的商圈，步行街邊一個(gè)面積20平的小門頭，年租金20萬。前段時(shí)間掛牌出售，價(jià)格700萬，年回報(bào)率只有2.85%，比銀行定存利息還低。加之現(xiàn)在房價(jià)回落、成交量走弱，我覺得可能很不好賣，結(jié)果這房子掛牌兩天就成交了。

所以你這要真有7%年回報(bào)率的房子，那你就是撞大運(yùn)了，開發(fā)商如同散財(cái)童子一般來幫你發(fā)財(cái)?shù)?。但你自己要做到深入了解周邊租金行情和客流量，以及租金漲幅和消費(fèi)方向。否則頭兩年能租個(gè)不錯(cuò)的價(jià)錢，之后一旦商戶生意不好，就會(huì)接連轉(zhuǎn)讓而后紛紛倒閉，整個(gè)這區(qū)塊的房租都要暴跌，甚至壓根租不出去。切莫聽信一家之言，自己了解清楚更重要。

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120萬購買商鋪，年租金12萬，可以買嗎？回答是：基本可以！但是需要具體分析一些客觀情況最好！本回答有一些關(guān)于商業(yè)步行街的專業(yè)解析，以供參考！分析如下：

第一、先通過投資回報(bào)率來分析一下。

此商鋪總價(jià)120萬，年租金12萬元左右，那么，此商鋪的年投資回報(bào)率為：120000/1700000=7%，屬于成長期的商鋪正常投資回報(bào)率范圍。則投資回報(bào)周期大約為：1700000/120000=14年，與回報(bào)率相互輝映，屬于正常范圍。當(dāng)然，這是在此商鋪的潛力未經(jīng)放大化的階段。

第二、從這個(gè)商鋪的長遠(yuǎn)規(guī)劃來說，合理的投資回報(bào)周期才是王道！

1、目前的商鋪成兩極化發(fā)展。

目前，確實(shí)存在商鋪空鋪率高的問題。因?yàn)樯啼伒男再|(zhì)不同，以及所處的位置和定位不同，那么，商鋪的價(jià)格與出租率就不一樣。比如，以定位來說，一個(gè)三四線城市，頂多只能容載一個(gè)大型的家居城。而又有一個(gè)同規(guī)模的出現(xiàn)，暫且不論經(jīng)營的好壞，市場的盤子是固定的吧！所以此處的商鋪空置率就會(huì)大。那么，與住宅類底商的出租率一平均，不就虛大了商鋪的空置率嗎？

其次，有些定位好的商業(yè)綜合體商鋪出租率還是比較高的。這里的商業(yè)綜合體與其規(guī)模和實(shí)力無多大關(guān)系，即使目前最好的商業(yè)綜合體，其商業(yè)街照舊大片空置率，開業(yè)即使在紅火也很少有堅(jiān)持2年以上的。

所以，投資商鋪，一是看位置，二要看定位！

2、投資商鋪不要只看眼前的利益，更需要可持續(xù)的經(jīng)營。

還是如上的例子，一個(gè)商業(yè)街可能當(dāng)時(shí)開業(yè)的時(shí)候異常紅火，但是為啥半年不到，就冷清的員工比顧客都多啦？

這就是與起初的租金問題有關(guān)了。或許有人會(huì)說，房租高，當(dāng)然房主定的租金就要高啦！看到了吧，這就是癥結(jié)所在！

商業(yè)街商鋪的經(jīng)營必須是把眼光放長遠(yuǎn)一些的，還沒形成穩(wěn)定的商圈，還沒成為網(wǎng)紅打卡地，就要租戶承擔(dān)了賠錢賺吆喝的后果。那么最終的結(jié)果就是歇業(yè)、棄租。商鋪又要重新招商，重新定位，一切又回到了原點(diǎn) 。

所以，商鋪的租金一定不要固定不變，可以采取累進(jìn)制、聯(lián)營制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3個(gè)月租金，第二年只收6個(gè)月租金，第三年收9個(gè)月租金。相信3年的培養(yǎng)期，應(yīng)該形成一個(gè)穩(wěn)定的商圈啦！如果3年還是不行，抓緊轉(zhuǎn)讓吧，不是存在將帥無能，就是碰上了豬隊(duì)友。

總之，170萬的商鋪，年租金達(dá)12萬，投資回報(bào)率大約7個(gè)點(diǎn)，是一個(gè)中上的成長期的商鋪，潛力還有，運(yùn)營和理念是至關(guān)重要的！

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謝謝邀請，這個(gè)問題得好好捋一捋，畢竟不是小數(shù)目。看提問內(nèi)容，我的理解是現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)成的商鋪，別人想出手，給您的價(jià)格是170萬，然后告訴你，現(xiàn)在的租金一年可以收12萬。您想咨詢是否可以接手。我的回答如下:

1.如果170萬完全可以辦完所有手續(xù)，是到手價(jià)的話，到手就能租12萬一年，應(yīng)該是一筆非常好的投資了，單看租金的年回報(bào)率7%，強(qiáng)于一般的理財(cái)，若再加上商鋪的固定資產(chǎn)增值，回報(bào)率還會(huì)更高。

2.需要考慮現(xiàn)在的12萬一年租金是不是已經(jīng)有商家在簽合同承租中，還是目前在空置期，按周邊的租金來預(yù)估的12萬/年？已經(jīng)在租賃中，那合同中的租金交了幾年，接手后您從何時(shí)可以獲取租金呢？避免出現(xiàn)，170萬買了商鋪，然后前房主又把商鋪未來幾年的租金都收走了。

3.商鋪地段如何，周圍的商圈成熟嗎？尤其是在空擋期，要特別去了解一下。否則接手后一年半載都租不出去，這也不劃算。另外商鋪的空間布局，面積等因素也要了解一下。如果商鋪只限于一兩種店面，那出租概率小很多。如果餐飲，商超，服裝什么行業(yè)都合適，那當(dāng)然更好。主要還是看周邊商圈的性質(zhì)來決定。比如:周邊都是服裝店，突然開個(gè)五金店在這里，是不是很唐突。

4.未來再出售是否有增值的優(yōu)勢。做投資就可能再轉(zhuǎn)手。所以一定要看看周邊的商鋪是不是都租出去了，貼轉(zhuǎn)讓和出租的信息多不多。如果空置商鋪過高，對以后的出租出售都有影響。

這幾點(diǎn)都考慮到位了，如果符合您的標(biāo)準(zhǔn)，那么恭喜你，這是一次不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì) 。

祝愿:生意興隆！財(cái)源廣進(jìn)！