寫字樓空置率超過40%意味著什么？ _空置率

我個(gè)人從招聘角度感受如下：

在深圳租的起貴的寫字樓的一定是附加值很高的產(chǎn)業(yè)，比如很多私募、投行、P2P和拿到了風(fēng)投的互聯(lián)網(wǎng)IT企業(yè) 。當(dāng)然，老牌大牛企業(yè)騰訊，平安這種自有物業(yè)的，我們不討論。

之前我們同事講過一個(gè)規(guī)律，說一家金融公司無論到底有錢沒錢，業(yè)務(wù)是啥；公司一定要選擇一個(gè)漂亮的樓里，裝修的高大上。基本上我們所有的金融客戶都是這樣的，因?yàn)檫@樣別人才覺得你們公司有實(shí)力，錢給你了不會(huì)打水漂。前幾年都集中在會(huì)展中心那邊，這幾年往南山搬了不少。

所以，金融公司肯定是租用甲級(jí)寫字樓的強(qiáng)大力量。但是，現(xiàn)在股市不怎么樣，P2P頻繁暴雷，整個(gè)金融行業(yè)都不是處于一個(gè)擴(kuò)張期，甚至是衰退期。所以，金融行業(yè)的租賃肯定是減少的。

第二種，拿到投資的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè) 。在2014年左右，基本誰家都能拿到，都要快速擴(kuò)張。但是現(xiàn)在市場(chǎng)卻是非常謹(jǐn)慎的。慢慢燒完了錢，有一批互聯(lián)網(wǎng)公司也做不下去了，比如我們一個(gè)當(dāng)時(shí)做網(wǎng)上掛號(hào)的深圳公司，現(xiàn)在還欠我們十幾萬服務(wù)費(fèi) 。

所以，這些需求也沒有了。

另外，就是關(guān)外廠房的改造。改造廠房?jī)r(jià)格底，員工關(guān)外生活成本低，大家自然就去了這種辦公地。現(xiàn)在很多電商，設(shè)計(jì)公司都換成了這種辦公。

而關(guān)內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)還在增加，動(dòng)輒300一平米的價(jià)格，讓利潤(rùn)不高的企業(yè)難以承受，而目前也沒有新的行業(yè)興起。

其他網(wǎng)友觀點(diǎn)

窮得只存下房子了

其他網(wǎng)友觀點(diǎn)

最近幾年，在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)不太樂觀，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，寫字樓空置率現(xiàn)在已經(jīng)成為了大家討論的熱點(diǎn) 。特別是從去年開始，隨著P2P等金融行業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，深圳的甲級(jí)寫字樓空置率迅速上升，這讓大家對(duì)寫字樓的空置率更加關(guān)注。

目前我國(guó)大部分城市的寫字樓空置率都非常高。

目前出現(xiàn)寫字樓空置率上升的并不是深圳一個(gè)城市，實(shí)際上全國(guó)大部分城市的寫字樓空置率都是非常高的。比如下圖是2018年我國(guó)一些主要城市寫字樓空置率的排名情況：

文章插圖

從全國(guó)各地的寫字樓空置率來看，除了北京、廣州、香港、臺(tái)北的寫字樓空置率比較低之外，絕大多數(shù)城市的空置率都達(dá)到10%以上，甚至連上海，深圳這些一線城市的寫字樓空置率都超過了15% 。一些二線城市的寫字樓空置率甚至達(dá)到30%以上，部分城市比如南寧，長(zhǎng)沙，貴陽這些城市的空置率甚至接近50% 。

寫字樓空置率長(zhǎng)期居高不下說明了什么問題？

按理來說寫字樓是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)一種直接表現(xiàn)，一個(gè)城市到底發(fā)不發(fā)達(dá)，直接從他的CBD就可以看出一番。但是最近幾年全國(guó)各地都在大力興建寫字樓，而且一棟比一棟高，甚至一些不具備實(shí)力的城市也在大力興建各種寫字樓，所以我國(guó)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展到今天已經(jīng)不能真實(shí)的反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，這里面的問題是比較復(fù)雜的，至于我國(guó)大部分城市寫字樓空置率長(zhǎng)期居高不下，至少說明了幾個(gè)問題：

【寫字樓空置率超過40%意味著什么？】第一、很多城市的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)有很大的依賴性。

最近幾年各大城市都熱衷建立各種高樓大廈，即便在寫字樓空置率非常高的情況下，仍然在不斷的建新的樓，但是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)消化不了這些新增的寫字樓，所以最終導(dǎo)致樓越建越多，空置率越積越高。

而各大城市之所以這么熱衷的建立寫字樓，這里面只有一個(gè)很大的原因是大力興建寫字樓可以直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng) 。目前很多城市的房地產(chǎn)投資占GDP的比重是非常大的，比如下圖是2018年我國(guó)一些主要城市房地產(chǎn)投資占GDP比重的排名情況。

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從這個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，很多城市房地產(chǎn)投資占GDP的比重都達(dá)到10%以上，甚至有部分城市達(dá)到30%以上。正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有嚴(yán)重的依賴性，所以很多地方為了保持經(jīng)濟(jì)的增速只能不斷的加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，這是見效最快最直接的刺激經(jīng)濟(jì)手段。

除了經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)有嚴(yán)重的依賴之外，很多地方政府的財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也有嚴(yán)重的依賴性，目前賣地仍然是很多地方政府主要的財(cái)政收入來源，如果截?cái)嗔朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)那么當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入會(huì)受到很大的影響。比如下圖是2018年，一些主要城市土地財(cái)政依賴程度排名。

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可以看出目前很多城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度都達(dá)到了50%以上，甚至有部分城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度超過了100% 。

第二、說明當(dāng)前房租比較高。

現(xiàn)在社會(huì)上出現(xiàn)了一種很奇怪的現(xiàn)象，一方面是各種企業(yè)生存比較困難，生產(chǎn)成本比較高，這里面不僅是用工成本，材料成本上升，還有一個(gè)更關(guān)鍵的是租金成本上升。但市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了一個(gè)比較奇葩的現(xiàn)象，雖然寫字樓空置率比較高，但是很多業(yè)主卻不愿意降低太多的租金來把這些空置的寫字樓租出去。

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所以我們看到很多企業(yè)因?yàn)槌杀緣毫ι仙荒軓膶懽謽前岬阶饨鸶偷牡胤饺?。比如最近兩年深圳很多市中心的企業(yè)都紛紛搬到龍華龍崗等租金更低的地方去，所以導(dǎo)致了福田等一些核心地區(qū)的寫字樓空置率在不斷上升。

第三、說明很多城市經(jīng)濟(jì)存在脫實(shí)向虛的傾向。

房地產(chǎn)空置率的居高不下，我覺得跟資金的投向有很大的關(guān)系。過去幾年，我國(guó)的金融市場(chǎng)一直存在著脫實(shí)向虛的情況，一方面是中小企業(yè)面臨融資難，融資貴的難題，他們很難從銀行貸到款，另一方面是銀行卻把大量資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。

當(dāng)房地產(chǎn)的融資成本比較低，而且獲取資金的來源比較容易的時(shí)候，大量的開發(fā)商就會(huì)從銀行借錢去開發(fā)項(xiàng)目，而很多開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，更多的不是考慮市場(chǎng)的實(shí)際需求，而是在進(jìn)行一場(chǎng)博弈。比如南寧，貴陽這種城市GDP體量是比較少的，但是他們的寫字樓在全國(guó)確實(shí)排在前列的，比如下圖是截至目前我國(guó)一些主要城市已經(jīng)建成的200米以上高層建筑的排名情況。

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比如2018年南寧的GDP排在全國(guó)第50位，但是目前南寧所擁有的200米以上高層建筑的數(shù)量就位居全國(guó)第十，300米以上的超高層建筑甚至超過了上海武漢這些城市，這是非常另類的一種存在。

但是這種脫實(shí)向虛的投資是缺乏根基的，因?yàn)閷懽謽堑姆睒s是建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)繁榮的基礎(chǔ)上，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，寫字樓終究不可能有繁榮的市場(chǎng) 。

特別是最近幾年在實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不理想的情況下，依賴于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而存在的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，包括金融，互聯(lián)網(wǎng)，外貿(mào)等企業(yè)也會(huì)受到影響，而這些企業(yè)一般都是寫字樓的主要租客。

由此可見經(jīng)濟(jì)的脫實(shí)向虛帶來的影響是比較大的，而寫字樓空置率居高不下，只不過是這種脫實(shí)向虛最直接的體現(xiàn)而已。