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中國證券報 理性參與REITs投資 促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展

自2020年4月30日國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》以來 ， 公募REITs試點工作有條不紊地推進(jìn) ， 并取得了較為矚目的成績 。
詢價機(jī)制
REITs是一種權(quán)益型、低門檻的創(chuàng)新型公募基金 ， 采用封閉式運(yùn)作、投資標(biāo)的明確、上市交易等特征使其具備股票的諸多特點 ， 其發(fā)行模式也參照了IPO的詢價發(fā)行機(jī)制 ， 與傳統(tǒng)的公募基金區(qū)別較大 。 詢價機(jī)制能夠較好地反映機(jī)構(gòu)投資人對產(chǎn)品的估值判斷 ， 是通過市場化方式解決基金發(fā)行定價的有利嘗試 。
REITs的發(fā)售對象分為三類 ， 戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者、公眾投資者 。 戰(zhàn)略投資者主要包括原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方、與原始權(quán)益人經(jīng)營業(yè)務(wù)具有戰(zhàn)略合作關(guān)系或長期合作愿景的大型企業(yè)、政府專項基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等 ， 戰(zhàn)略投資者具有較強(qiáng)長期投資意愿 ， 對價格短期波動敏感度較低 ， 有助于發(fā)行后REITs價格的穩(wěn)定 。 網(wǎng)下投資者多為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人 ， 通過詢價參與產(chǎn)品定價的過程 。 在詢價過程中 ， 網(wǎng)下投資人需要根據(jù)基金管理人和財務(wù)顧問事先確定的詢價區(qū)間 ， 填報價格和對應(yīng)的認(rèn)購規(guī)模 ， 基金管理人和財務(wù)顧問根據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)的報價和認(rèn)購規(guī)模 ， 確定REITs的最終發(fā)行價格 。
定價核心
REITs的本質(zhì)是資產(chǎn)的上市 ， 從投資人角度看 ， 其通過持有REITs份額穿透投資于底層資產(chǎn)的所有權(quán) ， 并獲得未來資產(chǎn)的運(yùn)營和增值收益 。 相較于股票 ， REITs主要由基礎(chǔ)設(shè)施項目的租金和收費(fèi)作為分紅的收入來源 ， 由底層資產(chǎn)的增值潛力為產(chǎn)品內(nèi)涵價值的增長創(chuàng)造機(jī)會 ， 底層資產(chǎn)的質(zhì)量和管理人的運(yùn)營能力 ， 成為產(chǎn)品價值判斷的關(guān)鍵 。
本次試點工作篩選資產(chǎn)的主要標(biāo)準(zhǔn)包括資產(chǎn)成熟度高、持有及運(yùn)營合法合規(guī)、現(xiàn)金流回報合理 ， 以及良好的行業(yè)發(fā)展前景 ， 首批試點項目均較好滿足了上述標(biāo)準(zhǔn) 。 就試點項目初始發(fā)行情況看 ， 資產(chǎn)的合理評估價值和每年現(xiàn)金流分派率等定價的重要參考指標(biāo)成為投資人關(guān)注的重點 。 詢價公告顯示 ， 基金管理人和財務(wù)顧問針對REITs份額的詢價均圍繞事先確定的底層資產(chǎn)評估值展開 ， 詢價區(qū)間基于資產(chǎn)評估值上下小幅波動 。
派息率差異
中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類 。 一般來說 ， REITs的收益可拆解為股息收益和增值收益兩部分 ， 分別體現(xiàn)來自資產(chǎn)的現(xiàn)金分派和價值變動 。 對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類REITs ， 除股息收益率 ， 未來租金的增長也可能帶來底層資產(chǎn)的增值；類似高速公路的經(jīng)營權(quán)類REITs則以股息收益為主 ， 其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零 ， 因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯 。 鑒于上述兩類產(chǎn)品在增值收益預(yù)期上的差異 ， 我們發(fā)現(xiàn)一般經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的派息率較產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品更高 ， 這是因為產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品具備相對顯著的增值收益潛力 ， 未在派息中予以體現(xiàn) 。
理性看待上市后價格波動
從海外成熟市場經(jīng)驗看 ， REITs資產(chǎn)屬性強(qiáng)、分紅比例高、收益穩(wěn)定等特點天然契合價值投資理念 ， 也是進(jìn)行資產(chǎn)配置、分散投資風(fēng)險的理想標(biāo)的 ， REITs投資人以追求長期穩(wěn)定回報的機(jī)構(gòu)投資人為主 ， 部分公眾投資人將其作為儲蓄的替代品 ， 也說明REITs適合長期投資 。
【中國證券報|理性參與REITs投資 促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展】 我國REITs市場建設(shè)處于起步階段 ， 首批試點項目上市后走勢較為難測 ， 投資人應(yīng)理性對待價格波動 ， 關(guān)注長期投資價值 。 我們希望在監(jiān)管和市場機(jī)構(gòu)的共同推動下 ， 繼續(xù)做好投資人教育工作 ， 引導(dǎo)REITs市場成長為健康、回歸價值本源的成熟市場 。

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